Neues Widerrufsrecht gefährdet Maklerprovision

Am 13.06.2014 trat das Gesetz zur Umsetzung der Verbraucherrechte-Richtlinie in Deutschland in Kraft. Dieses enthält umfassende Neuregelungen im Verbraucherrecht und insbesondere zum Widerrufsrecht. Diese Änderungen wirken sich auch auf das Maklerrecht aus und können den Provisionsanspruch des Maklers gefährden. Makler sollten daher einige Regeln beherzigen, um sich insoweit abzusichern.

Das Gesetz enthält ein neues Widerrufsrecht insbesondere für Fernabsatzverträge. Danach ist jeder „außerhalb von Geschäftsräumen“ geschlossene Vertrag belehrungspflichtig und widerrufbar. Insbesondere unterliegen diesem Widerrufsrecht Maklerverträge, die außerhalb der Geschäftsräume geschlossen werden, z. B. im Internet, per Email, Telefon, Fax oder Brief - also die meisten Maklerverträge.

Die Kunden können einen solchen Maklervertrag innerhalb von 14 Tagen ohne Angabe von Gründen widerrufen. Diese zählen ab dem Tag des Vertragsabschlusses. Die Widerrufsfrist ist gewahrt, wenn die Mitteilung über die Ausübung des Widerrufsrechts vor Ablauf der Widerrufsfrist abgesendet wird.

Wenn ein Kunde den Maklervertrag widerruft, muss der Makler alle Zahlungen, die er von diesem erhalten hat, zurückzahlen. Da es sich bei der Maklerprovision um ein Erfolgshonorar handelt, haben Makler nur dann den vollen Provisionsanspruch, wenn sie zum Zeitpunkt des Rücktritts Ihre Leistung vollständig erbracht haben und das vermittelte Geschäft zustandekam (§ 356 Abs. 4 BGB). Dies gilt allerdings nur, sofern

• der Makler den Kunden bei Vertragsschluss ordnungsgemäß über dessen Widerrufsrecht belehrt hat (hierfür kann bzw. sollte das neue Muster-Widerrufsformular verwendet werden),
• der Kunde ausdrücklich vom Makler verlangt bzw. zugestimmt hat, dass der Makler vor Ablauf der Widerrufsfrist für ihn tätig werden soll und
• der Kunde seine Kenntnis davon bestätigt, dass sein Widerrufsrecht bei vollständiger Vertragserfüllung durch den Makler erlischt.

Wird der Vertrag vor vollständiger Vertragserfüllung widerrufen, schließt dies grundsätzlich einen Provisionsanspruch gänzlich aus.

In Anbetracht des vorbenannten Risikos sollte der Makler frühzeitig die Weichen stellen: So sollte er mit dem Kaufinteressenten vor Zusendung eines vollständigen Exposés mit Adresse vereinbaren, dass er schon vor Ende der Widerrufsfrist tätig wird und dass Wertersatz in Höhe der Provisionshöhe bei Widerruf zu zahlen ist (wie sich aus § 357 Abs. 8 BGB ergibt). Der Makler sollte den Maklervertrag erst dann annehmen und weiter tätig werden, wenn der Kaufinteressent ordnungsgemäß über sein Widerrufsrecht und dessen Erlöschen belehrt wurde und er seine Zustimmung zum vorzeitigen Tätigwerden und zur Zahlung des Wertersatzes gegeben hat.