EQS-Adhoc: Swiss Prime Site: Hohes Mietwachstum resultiert in deutlicher Ergebnissteigerung im Geschäftsjahr 2024 (deutsch)

Swiss Prime Site: Hohes Mietwachstum resultiert in deutlicher Ergebnissteigerung im Geschäftsjahr 2024

   Swiss Prime Site AG / Schlagwort(e): Jahresergebnis/Immobilien
   Swiss Prime Site: Hohes Mietwachstum resultiert in deutlicher
   Ergebnissteigerung im Geschäftsjahr 2024
   06.02.2025 / 07:00 CET/CEST
   Veröffentlichung einer Ad-hoc-Mitteilung gemäss Art. 53 KR
   Für den Inhalt der Mitteilung ist der Emittent / Herausgeber
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      Ad hoc-Mitteilung gemäss Art. 53 KR

   MEDIENMITTEILUNG

   Zug, 6. Februar 2025
     * Wachstum der Mieterträge um 5.7% (EPRA-LfL 3.3%) auf
       rekordhohe CHF 464 Mio. mit Erträgen aus neu vermieteten
       Entwicklungen
     * Wachstum des gesamten Immobilienvermögens auf CHF 26.4 Mrd.,
       davon CHF 13.1 Mrd. im eigenen Portfolio [CHF 13.1 Mrd. im
       Vorjahr] und CHF 13.3 Mrd. im Asset Management [CHF 8.4 Mrd.
       im Vorjahr] nach Übernahme Fundamenta
     * Kapitalerhöhungen in der Höhe von CHF 612 Mio. im Asset
       Management mit hohem Anlegerinteresse insbesondere nach
       Zinssenkungen der SNB in der zweiten Jahreshälfte
     * Weitere Portfolio-Konsolidierung mit gewinnbringenden
       Verkäufen im Umfang von CHF 345 Mio. zur Finanzierung der
       Entwicklungsprojekte
     * Konservative Kapitalstruktur mit LTV des Immobilienportfolios
       bei 38.3%
     * Anstieg des zahlungswirksamen Ergebnisses (FFO I) pro Aktie um
       4.2% auf CHF 4.22
     * Höherer Dividendenvorschlag von CHF 3.45 pro Aktie sowie
       optimistischer Ausblick

   Swiss Prime Site schliesst das Geschäftsjahr 2024 erfolgreich ab
   und realisiert aufgrund von höheren Mieten, einer starken
   Steigerung der Erträge im Asset Management und operativen
   Verbesserungen eine deutliche Ergebnissteigerung trotz höherer
   Finanzierungskosten.

   René Zahnd, CEO von Swiss Prime Site, fasst das Geschäftsjahr wie
   folgt zusammen: «Im vergangenen Geschäftsjahr stand die Umsetzung
   unserer Strategie der konsequenten Fokussierung auf unsere
   Kernkompetenz «Immobilien» im Vordergrund. Wir konnten dabei eine
   deutliche Ergebnissteigerung - gemessen am Funds From Operations I
   (FFO I) - gegenüber dem Vorjahr um über 4% auf CHF 4.22 pro Aktie
   erzielen. Dies vor allem basierend auf einer signifikanten
   Steigerung der Mieterträge im eigenen Immobilienportfolio sowie
   der deutlichen Erhöhung der Erträge im Segment Asset Management.
   Mit dem Ankauf der Fundamenta-Gruppe haben wir uns zum mit Abstand
   grössten unabhängigen Immobilien-Asset Manager der Schweiz
   entwickelt und decken mit unseren Anlagegefässen fokussierte
   Strategien sowohl im kommerziellen Bereich als auch im Wohnsegment
   ab.»

   Kontinuierlich hohes Mietwachstum im Immobilienbereich
   Der Ertrag aus der Vermietung von Liegenschaften erhöhte sich im
   Berichtsjahr um 5.7% auf CHF 463.5 Mio. [438.3 im
   Vorjahreszeitraum], was einem Wachstum auf vergleichbarer Basis
   (EPRA LfL) von 3.3% [4.3%] entspricht. Zur Steigerung trugen neben
   dem inflationsbereinigt stärkeren internen Wachstum insbesondere
   auch die Fertigstellung von Projektentwicklungen sowie eine
   Akquisition bei: in Zürich das neu vermiete Bürogebäude an der
   Müllerstrasse sowie das 2023 erworbene Bürogebäude «Fifty-One», in
   Genf das neue Bürogebäude Alto in Genf-Lancy und in Basel der
   Life-Science orientierte Stücki Campus mit den vier
   Erweiterungsbauten. Darüber hinaus konnten die Umsatzmieten in den
   Bereichen Hotel, Retail und Parking gesteigert werden. Die
   Leerstandsquote lag Ende 2024 bei 3.8% und damit 0.2% unter dem
   Vorjahr [4.0%]. Die durchschnittliche Laufzeit der Mietverträge
   (WAULT) belief sich Ende 2024 weitgehend stabil auf komfortable
   4.8 Jahre [5.0]. Insgesamt nahm das operative EBITDA des
   Immobiliensegments (exklusive Neubewertung und Verkäufe) 2024
   deutlich auf CHF 389.2 Mio. [370.6] zu.

   Attraktives Portfolio mit Aufwertung durch höhere Netto-Erträge
   Das Portfolio von Swiss Prime Site hatte Ende 2024 einen Wert von
   CHF 13.1 Mrd. auf Fair-Value-Basis [13.1 im Vorjahr]. Der Anteil
   der Entwicklungsliegenschaften lag bei CHF 0.2 Mrd. [0.9]. Der
   Gebäudepark zählte am Ende des Geschäftsjahres 139 Liegenschaften
   [159] mit einer breit diversifizierten Mieterschaft von rund 2'000
   Mietern. Zum Stichtag Ende Jahr verzeichnete das Portfolio
   positive Neubewertungen von CHF +113.7 Mio. [-250.5]; davon
   entfielen CHF +15.9 Mio. auf die Entwicklungsliegenschaften. Diese
   positive Entwicklung spiegelt die optimierte Portfolioqualität
   gekoppelt mit einer Trendwende am Schweizer Immobilienmarkt, in
   dem 2024 wieder deutlich mehr Transaktionen und ein verstärktes
   Interesse an Immobilieninvestitionen beobachtet werden konnten. Da
   der durch den unabhängigen Immobilienschätzer Wüest Partner
   durchschnittlich angewandte Diskontsatz unverändert blieb, ist
   diese Veränderung rein auf operative Verbesserungen
   zurückzuführen: höhere Neuabschlüsse bei Mietverträgen, tiefere
   Leerstände sowie Reduktionen in den Objektkosten.

   Swiss Prime Site wird die Portfoliostraffung zumindest noch im
   anstehenden Jahr 2025 fortführen und dabei konsequent den Fokus
   auf neue, zentral gelegene, nachhaltige Objekte an besten Lagen
   richten. Auch im vergangenen Jahr wurden diverse Verkäufe
   realisiert, um damit die Entwicklungsprojekte zu finanzieren
   (sogenanntes Capital Recycling). In diesem Zusammenhang hat Swiss
   Prime Site im Jahresverlauf insbesondere in der zweiten
   Jahreshälfte 23 Immobilien mit einem Marktwert von CHF 345 Mio.
   verkauft und einen Gewinn von 3% über dem letzten ermittelten
   Schätzwert erzielt.

   Asset Management: Wachstum durch Neuemissionen und
   Fundamenta-Übernahme
   Das Jahr 2024 verlief für das Asset Management in zweifacher
   Hinsicht positiv: Erstens konnte Swiss Prime Site die verwalteten
   Vermögen (AuM) aufgrund der Übernahme des spezialisierten Asset
   Managers Fundamenta beträchtlich ausweiten und zweitens mit
   diversen Neuemissionen organisch stark wachsen. Mit dem durch den
   Fundamenta-Ankauf übergegangenen Anlagevolumen im Umfang von CHF
   4.2 Mrd. avanciert Swiss Prime Site Solutions im April 2024 zum
   grössten unabhängigen Immobilien-Asset Manager der Schweiz; per
   Ende 2024 sind die verwalteten Vermögen auf CHF 13.3 Mrd.
   entsprechend deutlich angestiegen [8.4 per Ende 2023]. Organisch
   konnte das Asset Management im Berichtsjahr mit rund CHF 1 Mrd. an
   Zukäufen wachsen. Das wieder positive Marktumfeld für Emissionen
   mit höherem Anlegerappetit nach mehreren Zinssenkungen durch die
   Schweizerische Nationalbank war ein entscheidender Wendepunkt in
   der Entwicklung von Neugeldern.

   Insgesamt beliefen sich die Kapitalerhöhungen 2024 auf CHF 612
   Mio. [196], wodurch auch ein deutliches Wachstum der Erträge zu
   verzeichnen war: Per Ende 2024 beliefen sich diese auf CHF 70.8
   Mio. [49.7]. Der Anteil der wiederkehrenden Erträge war mit 75%
   [77%] etwas tiefer als im Vorjahr, da es 2024 mehr
   transaktionsbezogene Erträge gab.

   Das EBITDA des Asset Management-Segments stieg überproportional
   mit spürbaren Skaleneffekten um 47% auf CHF 42.0 Mio. [28.6], was
   in einer EBITDA-Marge von 59% resultierte. Darin spiegeln sich
   auch erste Synergieeffekte aus der Fundamenta-Übernahme, welche im
   2. Halbjahr zum Tragen kamen.

   Operativer Gewinn und FFO I nehmen signifikant zu
   Der konsolidierte Betriebsgewinn vor Abschreibungen (EBITDA)
   betrug CHF 415.1 Mio. [389.7 im Vorjahr]; dies ohne Neubewertungen
   und Verkäufe sowie auf Basis von IFRS 5 (d. h. ohne
   Berücksichtigung des anteiligen Ergebnisses der im Vorjahr
   veräusserten Wincasa). Dieser Betriebsgewinn beinhaltet einen
   Verlust von CHF -6.9 Mio. [+1.5] durch das Retail-Geschäft von
   Jelmoli. Im letzten Betriebsjahr arbeite das Haus Jelmoli mit
   sukzessiv höheren Rabattaktionen und erzielte so einen niedrigeren
   Deckungsbeitrag. Der konsolidierte Betriebsaufwand war vor allem
   aufgrund der oben erwähnten Effizienzsteigerungen im
   Immobilienbereich sowie der tieferen operativen Kosten bei Jelmoli
   trotz der Integration der Fundamenta gegenüber 2023 niedriger und
   belief sich auf CHF 257.0 Mio. [269.4].

   Der totale Netto-Finanzaufwand erhöhte sich aufgrund von höheren
   Refinanzierungskosten im Vergleich zu den auslaufenden
   Finanzierungen auf CHF 86.6 Mio. [76.3]. Dieser beinhaltet -
   resultierend aus einem signifikant höheren Jahresendkurs der Aktie
   - nicht zahlungswirksame Fair-Value-Anpassungen der Wandelanleihen
   von CHF 13.2 Mio., welche den Aufwand in der Berichtsperiode
   erhöhten. Die effektiven Zinsaufwendungen waren entsprechend
   niedriger.

   Das zahlungswirksame Ergebnis pro Aktie (FFO I, Funds From
   Operations) erhöhte sich um 4.2% auf CHF 4.22 [4.05] - dies in
   Kombination mit einem deutlich verbesserten operativen
   Gewinnbeitrag bei höheren Finanzierungskosten. Der innere Wert
   (EPRA NTA) pro Aktie betrug CHF 99.27 [99.68]. Der Verwaltungsrat
   wird der ordentlichen Generalversammlung vom 13. März 2025
   aufgrund des guten Ergebnisses eine Erhöhung der Dividende auf CHF
   3.45 pro Aktie vorschlagen, was 82% des erzielten FFO I
   entspricht. Die damit einhergehende Dividendenrendite würde sich
   per Jahresende somit auf 3.5% belaufen.

   Nachhaltige Refinanzierung mit breitem Marktzugang
   Auch 2024 hat Swiss Prime Site die konservative
   Finanzierungsstrategie mit einer starken Eigenkapitalbasis
   diszipliniert fortgeführt. Das zinspflichtige Fremdkapital ohne
   Leasing lag am Stichtag bei CHF 5.3 Mrd. [5.4 per Ende 2023] und
   setzte sich wie bisher aus breit diversifizierten Quellen am Bank-
   und Kapitalmarkt zusammen. Die durchschnittliche Laufzeit
   reduzierte sich leicht auf 4.3 Jahre [4.6]. Der durchschnittliche
   Zinssatz per Stichtag verringerte sich auf 1.1% [1.2%]. 87% des
   Finanzierungsvolumens waren zinsseitig fixiert [87% im Vorjahr].
   Das Unternehmen verfügte per Ende 2024 über ungenutzte,
   vertraglich zugesicherte Finanzierungslinien von CHF 1.1 Mrd., was
   zusammen mit dem unbelasteten Vermögen eine sehr hohe operative
   wie finanzielle Flexibilität garantiert.

   Im vergangenen Jahr konnte Swiss Prime Site von einem sehr
   aufnahmefähigen Kapitalmarkt profitieren und insgesamt CHF 435
   Mio. Anleihen mit Nachhaltigkeitsbezug im Rahmen des «Green
   Finance Frameworks» platzieren. Die Finanzierungsquote des
   Immobilienportfolios (Loan-to-Value, LTV) konnte per Ende Jahr
   insbesondere durch die gewinnbringenden Immobilienverkäufe
   deutlich gesenkt werden auf 38.3% [39.8%].

   Weitere Fortschritte in der Nachhaltigkeit
   Im Geschäftsjahr wurden weitere Fortschritte in Bezug auf die
   Nachhaltigkeit des Immobilienportfolios erzielt. Per Ende 2024
   waren 97% der relevanten Flächen von externen Bewertern mit einem
   Umweltzertifikat ausgestattet. Die Emissionsintensität des
   Portfolios konnte witterungsbereinigt um 13% im Vergleich zum
   Vorjahr auf ein Niveau von 7.7 kg CO2-äquivalent / m2 gesenkt
   werden, was weiterhin deutlich unter dem linearen Zielpfad zu
   Netto-Null im Jahr 2040 liegt. Im Weiteren konnten im vergangenen
   Jahr erneut zahlreiche Mietende für einen sogenannten «Green
   Lease» gewonnen werden, wodurch nun 76% der Gesamtfläche mit
   solchen nachhaltigen Mietverträgen ausgestattet sind. Das Ziel ist
   es, bis 2025 auf 100% zu gelangen. Bezüglich Zirkulärwirtschaft
   kann Swiss Prime Site als grosse Bauherrin auch 2024 weitere
   Fortschritte aufweisen: Beim Neubau des «JED Campus» in
   Zürich-Schlieren, welcher auf die Life Science-Branche
   ausgerichtet ist, hat Swiss Prime Site den Einsatz von
   Primärrohstoffen um 75% reduziert und ein innovatives
   Architekturkonzept angewendet, das auf Kühl- und Heizsysteme
   verzichtet.
   Ausblick bleibt optimistisch
   Swiss Prime Site ist für 2025 optimistisch: Zwar wird im Segment
   «Immobilien» das Ergebnis temporär durch den Wegfall des
   Jelmoli-Mietzinses in der Höhe von netto rund CHF 20 Mio. auf
   EBITDA-Basis beeinträchtigt - dies unter Berücksichtigung der
   konzerninternen Mietverrechnung wie auch der operativen Verluste
   -, jedoch werden anhaltende Mietzinssteigerungen und neu
   vermietete Objekte diesen Effekt deutlich abfedern. Hinzu kommt,
   dass Swiss Prime Site aufgrund der positiven Gesamtsituation am
   Immobilienmarkt vermehrt Opportunitäten für Zukäufe sieht, welche
   das Unternehmen zur Optimierung des Portfolios und Kompensation
   der vorübergehenden Reduktion prüft. Das Unternehmen rechnet 2025
   mit einem weiteren Rückgang der Leerstandsquote auf unter 3.8%.

   Im Bereich «Asset Management» wird Swiss Prime Site die führende
   Position als unabhängiger Immobilienspezialist weiter ausbauen.
   Mit der Fonds- und Dienstleistungs-Palette können umfassend fast
   alle Investoren- und Immobilientypen abdeckt werden. Swiss Prime
   Site erwartet 2025 eine Fortsetzung des seit Ende 2024
   festgestellten erhöhten Anlegerinteresses und damit weiter ein
   signifikantes Wachstum mit neuen Kapitalerhöhungen und
   Transaktionen. Die Assets under Management werden in einer Höhe
   von über CHF 14 Mrd. per Jahresende erwartet.

   Auf konsolidierter Ebene erwartet Swiss Prime Site, den LTV unter
   39% zu halten und damit die konservative Finanzierungspraxis
   fortzusetzen. In Kombination aller Effekte rechnet Swiss Prime
   Site mit einem FFO I pro Aktie zwischen CHF 4.10 und 4.15.
   Mittelfristig - und insbesondere ab der Wiedereröffnung des
   Jelmoli-Hauses Ende 2027 - sieht Swiss Prime Site ein
   signifikantes Steigerungspotenzial von über 10% im FFO.

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   Investor Relations, Florian Hauber
   Tel. +41 58 317 17 64, florian.hauber@sps.swiss

   Media Relations, Patrick Djizmedjian
   Tel. +41 58 317 17 42, patrick.djizmedjian@sps.swiss

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   Webcast

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   Ende der Adhoc-Mitteilung
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