EQS-Adhoc: Swiss Prime Site mit starkem Ergebnis im ersten Halbjahr 2025 - Fokus auf zwei Säulen zahlt sich aus (deutsch)

Swiss Prime Site mit starkem Ergebnis im ersten Halbjahr 2025 - Fokus auf zwei Säulen zahlt sich aus

   Swiss Prime Site AG / Schlagwort(e): Halbjahresergebnis
   Swiss Prime Site mit starkem Ergebnis im ersten Halbjahr 2025 -
   Fokus auf zwei Säulen zahlt sich aus
   21.08.2025 / 07:00 CET/CEST
   Veröffentlichung einer Ad-hoc-Mitteilung gemäss Art. 53 KR
   Für den Inhalt der Mitteilung ist der Emittent / Herausgeber
   verantwortlich.
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      Ad hoc-Mitteilung gemäss Art. 53 KR

   MEDIENMITTEILUNG

   Zug, 21. August 2025
     * Anstieg des zahlungswirksamen Ergebnisses (FFO I) pro Aktie um
       3.4% auf CHF 2.10
     * Wachstum des gesamten gemanagten Immobilienvermögens auf CHF
       27.0 Mrd., davon CHF 13.3 Mrd. im eigenen Portfolio [CHF 13.1
       Mrd. Ende 2024] und CHF 13.7 Mrd. im Asset Management [CHF
       13.3 Mrd. Ende 2024]
     * Gesamterlös unter Ausklammerung von Jelmoli um 1.7% auf CHF
       263.7 Mio. gestiegen
     * Mieterträge um 2.2% gestiegen auf EPRA like-for-like Basis,
       absolut aufgrund diverser Bauprojekte und Verkäufe temporär
       leicht um 2.8% auf CHF 225.5 Mio. gesunken
     * Erlöse aus Asset Management stark um 41% auf CHF 38.0 Mio.
       gestiegen mit zahlreichen Emissionen und Transaktionen sowie
       vollperiodischer Konsolidierung von Fundamenta
     * Kapitalerhöhung von CHF 300 Mio. für profitables Wachstum,
       erste Akquisitionen erfolgt; parallel dazu Emissionen im Asset
       Management im Umfang von CHF 540 Mio.
     * Konservative Finanzierungsstruktur mit LTV von 38.4%, auf
       Niveau des Jahresendes
     * Ausblick optimistisch - Bestätigung der Guidance für das
       Geschäftsjahr 2025

   Swiss Prime Site hat im ersten Semester 2025 die gesteckten Ziele
   erreicht und die Grundlage für weiteres nachhaltiges und rentables
   Wachstum gelegt. René Zahnd, CEO von Swiss Prime Site,
   kommentiert: «Mit der Schliessung des Jelmoli-Hauses Ende Februar
   haben wir ein neues Kapitel aufgeschlagen. Mit dem nun vollständig
   auf Immobilien fokussierten Geschäftsmodell wollen wir vermehrt
   sich bietende Wachstumschancen wahrnehmen, auch in unserem
   Stammgeschäft den direkt gehaltenen Immobilien in den grossen
   Städten und Ballungszentren. Wir können dank unserer breiten
   Expertise und Verankerung im Markt attraktive Immobilien an besten
   Lagen erwerben, welche positiv zum FFO (Funds from Operations)
   respektive der Dividende pro Aktie beitragen. Dies zeigt sich im
   Halbjahr mit der deutlichen Steigerung des FFO um 3.4% auf CHF
   2.10 - trotz der durch die Kapitalerhöhung gestiegenen Anzahl
   Aktien.»

   Stabile Mieterträge trotz zahlreichen Bauprojekten
   Der Ertrag aus der Vermietung von Liegenschaften erhöhte sich im
   ersten Halbjahr 2025 auf einer vergleichbaren Basis (EPRA
   Like-for-Like) um 2.2%. Davon sind rund 1.4%-Punkte auf real
   höhere Mieterträge zurückzuführen (d.h. exklusive Indexierung und
   Leerstandreduktion), was das hohe Mietzinspotenzial im Portfolio
   verdeutlicht. Absolut reduzierte sich der Mietertrag im ersten
   Halbjahr temporär leicht um 2.8% auf CHF 225.5 Mio. [232.0 im
   Vorjahr]. Die Reduktion stammt ausschliesslich aus neu begonnen
   Bauprojekten - insbesondere Jelmoli, Fraumünsterpost sowie
   Talacker - sowie aus Verkäufen im zweiten Halbjahr 2024, welche
   2025 ertragsreduzierend wirken. Insgesamt reduzierte sich der
   Mietertrag daraus um rund CHF 17 Mio., davon rund CHF 9 Mio.
   temporär aus Umbauprojekten sowie CHF 8 Mio. fix aus den
   Verkäufen. Swiss Prime Site hat diese Rückgänge mit dem starken
   inneren Wachstum sowie den drei neu ins Portfolio aufgenommenen
   Entwicklungen fast vollständig kompensiert. Die Leerstandsquote
   lag per Stichtag bei 4.0% und damit 0.2% über dem Jahresende [per
   year-end 3.8%], wird aber per Ende Jahr wieder unter 3.8%
   erwartet. Die durchschnittliche Laufzeit der Mietverträge (WAULT)
   belief sich per Juni 2025 stabil auf komfortable 4.9 Jahre [4.8
   Jahre in der Vorjahresperiode].

   Immobilienportfolio mit deutlicher Aufwertung durch höhere
   Netto-Erträge
   Das Immobilienportfolio von Swiss Prime Site hatte Mitte 2025
   einen Wert von CHF 13.3 Mrd. auf Fair-Value-Basis [13.1 Ende
   2024]. Zum Halbjahr lagen die Neubewertungen im Portfolio um CHF
   102.0 Mio. bzw. 0.8% im Plus [+30.4 in H1 2024]. Der durch den
   unabhängigen Immobilienschätzer Wüest Partner angewandte
   Diskontsatz reduzierte sich dabei leicht. Das positive
   Bewertungsresultat ist entsprechend zu über 60% auf höhere
   Neuabschlüsse und weitere Vermietungseffekte zurückzuführen. Mit
   den Mitteln aus der Kapitalerhöhung wird Swiss Prime Site die
   Portfolioqualität weiter steigern.

   Nach den umfangreichen Verkäufen des Vorjahres hat Swiss Prime
   Site die Strategie, Entwicklungsprojekte durch Verkäufe von nicht
   ins Portfolio passenden Liegenschaften zu finanzieren (sogenanntes
   Capital Recycling resp. Upcycling), auf kleinerer Flamme
   fortgeführt und sechs Liegenschaften für insgesamt CHF 70 Mio.
   verkauft. Dies mit einem Gewinn von 4.1% über dem letzten
   ermittelten Schätzwert. Drei der sechs Verkäufe werden nach dem
   Bilanzstichtag vollzogen.

   Asset Management: Gewinnsprung durch Neuemissionen und Synergien
   Das Asset Management ist im ersten Halbjahr wiederum stark
   gewachsen. Insgesamt wurden für die verschiedenen Gefässe CHF 540
   Mio. an Neuzeichnungen eingeworben. Ein Teil der Neugelder konnte
   bereits im ersten Halbjahr investiert werden. Die verwalteten
   Vermögen (AuM) sind damit auf insgesamt CHF 13.7 Mrd. [CHF 13.3
   Mrd. zum Jahresende] gestiegen. Zudem wirkte sich die Übernahme
   des spezialisierten Asset Managers Fundamenta positiv aus.
   Insgesamt resultierte ein Umsatzsprung von rund 41% auf CHF 38
   Mio. Der Anteil der wiederkehrenden Erträge blieb trotz der
   zahlreichen Transaktionen mit 72% [80% im Vorjahreszeitraum] hoch.
   Das EBITDA stieg dank Skaleneffekten aufgrund der Vollintegration
   von Fundamenta mit realisierten Synergien von rund CHF 4 Mio. im
   ersten Halbjahr 2025 um 64% auf CHF 23.9 Mio. [CHF 14.6 Mio.], was
   sich in einer deutlichen Steigerung der EBITDA-Marge auf 63% [54%]
   spiegelt.

   Operativer Gewinn stabil, FFO I pro Aktie nimmt weiter zu
   Der konsolidierte Betriebsgewinn (EBITDA) vor Neubewertungen und
   Verkäufen blieb trotz des Wegfalls der Mieteinnahmen im Zuge des
   Baubeginns für den Umbau des Gebäudes Jelmoli sowie weiteren neu
   gestarteten Umbauprojekten mit CHF 199.5 Mio. [CHF 201.3 Mio. im
   Vorjahr] nahezu konstant. Der direkte Immobilienaufwand reduzierte
   sich aufgrund des optimierten Portfolios und stringentem
   Kostenmanagement deutlich um 8%.

   Die totalen Zinsaufwände gingen zum ersten Mal seit der Zinswende
   von 2022 zurück. Sie lagen für das erste Halbjahr 2025 bei CHF
   27.5 Mio. und so fast 17% unter Vorjahr. Der durchschnittliche
   Zinssatz lag mit 0.98% [Vorjahr 1.16%] seit längerem wieder unter
   der Schwelle von einem Prozent. Der Finanzaufwand beinhaltet neben
   den Zinskosten nicht zahlungswirksame Fair-Value-Anpassungen der
   letzten ausstehenden Wandelanleihe i.H.v. CHF 65 Mio., eine
   direkte Folge des signifikant höheren Aktienkurses zum Ende des
   Halbjahres. Insgesamt resultierte damit ein Ergebnis vor
   Neubewertungen und Verkäufen von CHF 156.3 Mio. [CHF 151.7 Mio.].

   Das zahlungswirksame Ergebnis pro Aktie (FFO I, Funds From
   Operations) erhöhte sich um 3.4% auf CHF 2.10 [CHF 2.03], eine
   Kombination aus einem stabilen operativen Gewinnbeitrag bei
   tieferen Finanzierungskosten und Steuern. Die Steigerung des FFO
   pro Aktie konnte auch mit der höheren Anzahl Aktien aus der
   Kapitalerhöhung vom Februar 2025 erreicht werden.

   Kapitalerhöhung und stabile Finanzierungsstruktur
   Diese Kapitalerhöhung in Höhe von CHF 300 Mio. war trotz eines
   Emissionspreises mit Prämie von knapp 19% auf den inneren Wert
   mehrfach überzeichnet. Die Erträge sollen bis Ende des ersten
   Halbjahres 2026 in neue «Prime» Immobilien investiert werden.
   Erste Akquisitionen am prestigeträchtigen Place des Alpes, mitten
   in Genf, sowie ein Ankauf in Lausanne-West nach dem Bilanzstichtag
   wurden bereits umgesetzt. Die Kapitalerhöhung soll zum profitablen
   Wachstum eingesetzt werden und damit für alle Aktionäre
   wertsteigernd sein. Die Finanzierungsquote (Loan-to-Value, LTV)
   lag mit 38.4% etwa auf dem Niveau per Ende letzten Jahres.

   Das zinspflichtige Fremdkapital ohne Leasing lag zum Stichtag bei
   CHF 5.4 Mrd. [Vorjahr CHF 5.3 Mrd.]. Es setzt sich wie bisher aus
   breit diversifizierten Quellen am Bank- und Kapitalmarkt zusammen.
   Die Quote der unbesicherten Kredite erhöhte sich leicht auf 88.1%
   [87.8% per Jahresende 2024], da auslaufende Hypotheken mit
   Liquidität zurückgeführt und nicht refinanziert wurden. Die
   ungenutzten, vertraglich zugesicherten Finanzierungslinien
   betrugen zur Jahresmitte CHF 913 Mio. [CHF 1'054 Mio. zum
   Jahresende], was zusammen mit dem unbelasteten Vermögen eine sehr
   hohe operative wie finanzielle Flexibilität garantiert.

   Bestätigung des Ausblicks
   Für das Gesamtjahr 2025 geht das Management nach wie vor von einem
   Rückgang der Leerstandsquote auf unter 3.8% aus. Im «Asset
   Management» sollte sich die hohe Dynamik in der zweiten
   Jahreshälfte fortsetzen. Das Ziel, bei den Assets under Management
   zum Jahresende die Schwelle von CHF 14 Mrd. zu überschreiten,
   scheint angesichts des attraktiven Immobilienmarktes mehr als nur
   realistisch. Auf konsolidierter Ebene wird ein knapp stabiler
   Mietertrag prognostiziert, d.h. ein Grossteil der temporär
   wegfallenden Mieten (aus Jelmoli, weiteren Umbauten und Verkäufen)
   sollte kompensiert werden können. Auch mit den zusätzlichen Aktien
   aus der Kapitalerhöhung dürfte der FFO I pro Aktie am oberen Ende
   der prognostizierten Spanne von CHF 4.10 und 4.15 realisiert
   werden.
   AUSGEWÄHLTE KENNZAHLEN
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   Ende der Adhoc-Mitteilung
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   Sprache:     Deutsch
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   EQS News ID: 2186718


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