Bauzinsen steigen trotz staatlicher Förderung

Die Bundesregierung will den Wohnungsbau mit günstigen Krediten anschieben, doch gleichzeitig ziehen die Bauzinsen wieder an. Für Effizienzhaus-55-Projekte gibt es jetzt KfW-Kredite ab einem Prozent Zins. Gleichzeitig klettern die Kapitalmarktrenditen – und mit ihnen die Finanzierungskosten für private Bauherren.

Staat lockt mit Zinsen ab 0,6 Prozent

Seit März setzt die Regierung auf eine Doppelstrategie: extrem niedrige KfW-Kredite und steuerliche Abschreibungen sollen klimafreundliche Neubauten fördern. Wer den Effizienzhaus-55-Standard erreicht, kann über zehn Jahre Kredite mit effektiv 1,0 Prozent Zins bekommen. Noch günstiger wird es für den anspruchsvolleren Effizienzhaus-40-Standard – hier sind Sätze ab 0,6 Prozent möglich.

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Das Programm hat ein Volumen von 800 Millionen Euro für dieses Jahr und zielt vor allem auf Projekte ohne Öl-, Gas- oder Biomasseheizungen. Die Nachfrage ist bereits gestiegen, besonders im Geschosswohnungsbau. Auch die Fördergrenzen im Programm „Klimafreundlicher Neubau“ (KNN) wurden Ende 2025 um 18 Prozent angehoben, um mehr Vorhaben zu erreichen.

Kapitalmarkt treibt Bauzinsen nach oben

Doch parallel zu den staatlichen Anreizen entwickeln sich die allgemeinen Bauzinsen in die entgegengesetzte Richtung. Aktuell liegen sie für eine zehnjährige Zinsbindung zwischen 3,2 und 3,8 Prozent. Die Tendenz ist jedoch steigend.

Der Grund: Die Renditen für zehnjährige Bundesanleihen nähern sich wieder der 3-Prozent-Marke – ein Niveau, das der Markt seit fast 15 Jahren nicht gesehen hat. Getrieben werden die Kapitalmarktzinsen durch steigende Ölpreise und höhere Inflationserwartungen. Viele Banken haben bereits reagiert und verlangen für zehnjährige Kredite teils wieder über 4,0 Prozent.

Trotzdem bewerten Experten den aktuellen Zeitpunkt noch als solide für eine Finanzierung. Die Zinsen liegen vergleichsweise moderat. Eine individuelle Beratung sei jedoch entscheidend, um die besten Konditionen zu sichern.

Leichte Belebung bei Baugenehmigungen

Der Immobilienmarkt selbst zeigt nach den Korrekturen der Vorjahre erste Zeichen der Stabilisierung. Das Statistische Bundesamt meldet für Januar eine leichte Belebung: Rund 19.500 Wohnungen wurden genehmigt, ein Plus von 8,4 Prozent gegenüber dem Vorjahresmonat. Bei den für die Wohnraumversorgung wichtigen Mehrfamilienhäusern betrug der Zuwachs 7,1 Prozent.

Langfristig rechnen Experten mit moderaten realen Preissteigerungen von etwa einem Prozent pro Jahr bis 2035. Die Schere zwischen den Regionen wird sich aber weiter öffnen. Metropolen und wirtschaftsstarke Gegenden dürften wachsen, strukturschwache Regionen dagegen mit Stagnation oder sogar fallenden Preisen rechnen.

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Aktuelle Daten von Februar zeigen diese Unterschiede: Bestandswohnungen verteuerten sich um 7,9 Prozent, Bestandshäuser sogar um 9,4 Prozent. Die Mieten stiegen moderater – im Neubau um 4,4 Prozent, im Bestand um 2,1 Prozent.

Hohe Baukosten und neue Regeln bleiben Herausforderung

Trotz der positiven Signale bleiben die Hürden hoch. Die Baukosten sind nach wie vor enorm, und der regulatorische Druck wächst. Bis Ende Mai muss die EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) in nationales Recht umgesetzt werden. Das bedeutet strengere Effizienzvorgaben und Sanierungspflichten.

Der Mietmarkt in Top-Lagen bleibt angespannt. Erstbezugsmieten lagen im Durchschnitt bei über 20 Euro pro Quadratmeter. Die Mietpreisbremse wurde bis Ende 2029 verlängert und gilt weiter in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt. Eine Expertengruppe arbeitet zudem bis Jahresende an Vorschlägen für weitere Anpassungen im Mietrecht.

Was bedeutet das für Kaufinteressenten?

Experten prognostizieren für 2026 stabile Bauzinsen mit einer leichten Aufwärtstendenz im ersten Halbjahr. Eine deutliche Zinssenkung der EZB wird kurzfristig nicht erwartet. Die Immobilienpreise dürften moderat steigen, besonders in begehrten Metropolregionen.

Für potenzielle Käufer heißt das: Abwarten lohnt sich kaum. Weder Preise noch Zinsen werden in absehbarer Zeit deutlich sinken. Eine höhere Anfangstilgung und eine längere Zinsbindung können Planungssicherheit bringen und langfristig Zinskosten sparen. Angesichts der anhaltenden Wohnungsknappheit bleiben Investitionen in energieeffiziente Objekte in wirtschaftsstarken Regionen weiter relevant.

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