BFH-Urteil: Nießbrauch kann Grunderwerbsteuer erhöhen

Eine neue höchstrichterliche Entscheidung schafft Klarheit – und birgt Steuerfallen für Immobilienkäufer. Der Bundesfinanzhof hat präzisiert, wann die Einräumung eines Nießbrauchrechts die Steuerlast beim Hauskauf in die Höhe treibt. Die zentrale Botschaft für Käufer und Berater: Der Grundbuchstand zum Zeitpunkt des Notartermins ist alles entscheidend.

Formaler Status schlägt wirtschaftliche Realität

Im konkreten Fall hatte eine Käuferin ein Erbbaurecht erworben und sich im Vertrag verpflichtet, für die Verkäuferin einen Nießbrauch eintragen zu lassen. Dieses Recht war zwar vereinbart, aber noch nicht im Grundbuch verzeichnet. Das Finanzamt bewertete den kapitalisierten Wert dieser zukünftigen Belastung und schlug ihn auf die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer auf.

Die Klägerin argumentierte vergeblich, sie übernehme nur eine alte Verpflichtung. Der BFH (Aktenzeichen II R 5/22) entschied anders: Nach deutschem Recht entsteht ein dingliches Recht wie der Nießbrauch erst mit der Grundbucheintragung. Da diese zum Kaufzeitpunkt fehlte, handelte es sich bei der Übernahme der Eintragungspflicht um eine eigene Leistung der Käuferin – und diese ist steuerpflichtig.

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Die entscheidende Grenze: Eintragung vor Verkauf

Das Urteil bedeutet nicht, dass Nießbrauchrechte generell die Steuer erhöhen. Der Unterschied liegt im Detail:
* Keine Steuererhöhung: Das gekaufte Grundstück ist bereits mit einem eingetragenen Nießbrauch belastet. Diese Last geht gesetzlich auf den Käufer über.
* Steuererhöhung möglich: Der Käufer verpflichtet sich im Kaufvertrag, erst nach dem Erwerb einen neuen Nießbrauch einzutragen. Diese aktive Zusage ist eine zusätzliche Gegenleistung.

Die Richter stellen damit die formale, rechtliche Situation über die wirtschaftliche Absicht der Parteien. Eine mündliche Absprache oder ein schuldrechtlicher Vorvertrag sind für das Finanzamt irrelevant.

Praxischeck für Familien und Berater

Die Entscheidung hat hohe Relevanz, besonders bei der vorweggenommenen Erbfolge. Ein typisches Szenario: Eltern übertragen ihr Haus an die Kinder, behalten sich aber ein lebenslanges Wohnrecht vor. Wird dieses Wohn- oder Nießbrauchrecht nicht vor dem notariellen Kaufvertrag ins Grundbuch eingetragen, kann es teuer werden.

Die Grunderwerbsteuer liegt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises. Wird der Wert eines nachträglich einzutragenden Nießbrauchs hinzugerechnet, steigt die Steuerlast spürbar. Für Notare und Steuerberater wird die Beratung noch wichtiger: Sie müssen ihre Mandanten dringend auf die richtige Reihenfolge hinweisen – Eintragung vor Verkauf.

Mehr Rechtssicherheit, mehr Verantwortung

Mit dem Urteil ist eine lange diskutierte Frage geklärt. Der Gesetzgeber wird die klare Linie des BFH voraussichtlich nicht aufweichen. Die Verantwortung liegt nun bei den Transaktionsparteien und ihren Beratern. Sie müssen den Grundbuchauszug genau prüfen und auf eine fristgerechte Eintragung aller geplanten Rechte vor Vertragsunterzeichnung drängen. So wird die geschaffene Rechtssicherheit zum Vorteil genutzt und unliebsame Steuernachforderungen vermieden.

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