BMF-Tool 2026: So optimieren Immobilieninvestoren die Abschreibung

Das Bundesfinanzministerium hat sein Berechnungstool für die Kaufpreisaufteilung aktualisiert. Für Immobilieninvestoren ist das ein entscheidender Hebel, um die steuerliche Abschreibung zu maximieren – besonders seit der Wiedereinführung der degressiven AfA.

Steuerliche Grundlage: Warum die Aufteilung entscheidet

Deutsches Steuerrecht erlaubt nur die Abschreibung des Gebäudes, nicht des Grund und Bodens. Die genaue Aufteilung des Kaufpreises ist daher die Basis jeder Steuerplanung. Eine präzise Berechnung kann über die Nutzungsdauer Zehntausende Euro steuerliche Vorteile bringen. Wird der Gebäudeanteil im notariellen Kaufvertrag rechtssicher hoch angesetzt, steigt das jährliche Abschreibungsvolumen. Finanzgerichte bestätigen regelmäßig, dass das Finanzamt die vertragliche Aufteilung akzeptieren muss – sofern sie der wirtschaftlichen Realität entspricht.

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Der degressive Turbo: Das Wachstumschancengesetz

Die strategische Bedeutung der Kaufpreisaufteilung wurde durch das Wachstumschancengesetz massiv verstärkt. Es führte die degressive Abschreibung für den Wohnungsbau wieder ein. Für nach dem 30. September 2023 begonnene Neubauten können Investoren im ersten Jahr fünf Prozent der Anschaffungskosten abschreiben, in den Folgejahren jeweils fünf Prozent vom Restbuchwert.

Auch die lineare AfA für nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellte Neubauten wurde auf drei Prozent jährlich erhöht. Ob linear oder degressiv: Die Berechnung basiert stets auf dem initialen Gebäudeanteil. Ein höherer Anteil mindert sofort die steuerpflichtigen Mieteinnahmen.

Das neue BMF-Tool: Standardisierte Schätzung mit Grenzen

Das aktualisierte Excel-Tool des Ministeriums (Stand Februar 2026) bietet ein standardisiertes Verfahren zur Aufteilung. Es nutzt ein typisiertes Verfahren auf Basis von Marktwertverhältnissen, angelehnt an ständige Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs.

Steuerexperten betonen jedoch: Das Tool stellt lediglich eine „qualifizierte Schätzung“ dar, die mit sachverständiger Begründung widerlegt werden kann. Besonders in Ballungsräumen mit hohen Bodenrichtwerten neigen die Berechnungen oft zu einem niedrigen Gebäudeanteil – zugunsten der Finanzämter.

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Gegenwehr: Gutachten gegen das Amt

Wenn das BMF-Tool den Gebäudeanteil zu niedrig ansetzt, haben Eigentümer das Recht, dies mit einem wertgutachterlichen Beweis anzufechten. Aktuelle Finanzgerichtsurteile zeigen die Grenzen auf:

• Das FG Düsseldorf sah 2024 eine vertragliche Abweichung vom Bodenrichtwert um 30 Prozent als nicht mehr geringfügig an.
• Das FG Berlin-Brandenburg zieht die Grenze bei 20 Prozent.
• Das FG München akzeptierte historisch Abweichungen unter 10 Prozent.

Experten raten Investoren daher, bei kritischen Abweichungen oder hohen Investitionssummen frühzeitig ein unabhängiges Gutachten einzuholen.

Strategischer Ausblick: Aufteilung wird zur Vorab-Entscheidung

Die Kombination aus degressiver AfA, möglicher Sonderabschreibung nach § 7b EStG und einer optimierten Kaufpreisaufteilung bildet ein robustes Steuersparmodell. Da die einmal festgelegte Aufteilung die Steuerlast für Jahrzehnte bestimmt, verlagert sich die Berechnung immer mehr in die Phase vor dem Kauf.

Kluge Investoren integrieren gut dokumentierte Aufteilungsquoten direkt in den Notarvertrag, gestützt durch vorbereitende Expertisen. So begegnen sie der zunehmenden Digitalisierung und Standardisierung der Steuerprüfung von vornherein auf Augenhöhe. In einem anspruchsvollen Markt bleibt die Maximierung der Gebäudeabschreibung einer der wichtigsten Hebel für die Rendite von Immobilieninvestments.

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