Bundesregierung plant schärfere Regeln gegen Schrottimmobilien

Die Bundesregierung startet die nächste große Reform des Baugesetzbuchs. Nur wenige Monate nach dem „Bau-Turbo“ sollen Kommunen neue, weitreichende Befugnisse erhalten. Im Fokus stehen der Kampf gegen verwahrloste Immobilien und mehr Tempo beim Wohnungsbau.

Bauministerin Verena Hubertz brachte den Entwurf für das „Gesetz zur Modernisierung des Städtebau- und Raumordnungsrechts“ diese Woche in die Ressortabstimmung. Ziel ist es, das Beschleunigungsprogramm vom Herbst 2025 zu vervollständigen. Städte und Gemeinden sollen schärfere Werkzeuge gegen Leerstand und Spekulation bekommen.

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Kommunen erhalten Recht zur Enteignung

Eine der weitreichendsten Neuerungen betrifft sogenannte Schrottimmobilien. Kommunen sollen künftig deutlich schärfer gegen Eigentümer vorgehen können, die ihre Immobilien bewusst verfallen lassen. Der Entwurf sieht vor: In Fällen massiven Missbrauchs können Kommunen als letztes Mittel sogar enteignen.

Das Ministerium begründet diesen Schritt mit der sozialen Verpflichtung von Eigentum. Wenn Wohnraum in angespannten Märkten bewusst dem Verfall preisgegeben werde, müsse die öffentliche Hand handeln können. Die Enteignung soll im Ermessen der Kommune liegen und an strenge Voraussetzungen geknüpft sein.

Comeback des kommunalen Vorkaufsrechts

Ein weiterer zentraler Punkt ist die rechtliche Absicherung des kommunalen Vorkaufsrechts. Damit reagiert die Regierung auf ein Urteil des Bundesverwaltungsgerichts von 2021, das diese Praxis stark eingeschränkt hatte. Künftig sollen Gemeinden wieder leichter in Kaufverträge eingreifen können.

Das Ziel: Sie sollen verhindern, dass Mietwohnungen in begehrten Lagen massenhaft in teure Eigentumswohnungen umgewandelt werden. So will man die soziale Mischung in Großstädten erhalten. Auch die Umgehung von Vorkaufsrechten durch sogenannte Share Deals – den Verkauf von Unternehmensanteilen – soll erschwert werden.

Wohnungsbau bekommt rechtlichen Vorrang

Um den Neubau weiter anzukurbeln, plant die Regierung dauerhafte Erleichterungen. Ein Kernpunkt: Der Wohnungsbau soll in angespannten Märkten ein „überragendes öffentliches Interesse“ erhalten. Was bedeutet das konkret? Bei Abwägungen, etwa mit Naturschutzbelangen, bekommt das Schaffen von Wohnraum mehr Gewicht.

Zudem sollen Aufstockungen und die Bebauung in „zweiter Reihe“ bundesweit erleichtert werden. Solche Nachverdichtungsmaßnahmen sollen oft ohne zeitraubende Änderungen der Bebauungspläne möglich sein. Die Hoffnung: schneller mehr Wohnraum, ohne neue Flächen zu versiegeln.

Bürokratieabbau durch Digitalisierung

Die Novelle setzt auch auf eine konsequente Digitalisierung der Verwaltung. Der Datenaustausch zwischen Behörden soll verpflichtend über den Standard „XPlanung“ laufen. Das Ziel: Medienbrüche vermeiden und Bearbeitungszeiten für Baugenehmigungen deutlich verkürzen.

Auch die Beteiligung der Öffentlichkeit soll modernisiert werden. Geplant ist ein einstufiges, rein digitales Verfahren. So könnten bisher oft jahrelange Planungsphasen auf wenige Monate schrumpfen. Das Bauministerium rechnet mit jährlichen Kosteneinsparungen in Milliardenhöhe.

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Kritik von Umweltverbänden

Wirtschaftsverbände wie der Zentralverband Deutsches Baugewerbe begrüßen die Pläne. Kritik kommt dagegen von einigen Umweltverbänden. Sie mahnen, dass die Beschleunigung nicht zu Lasten ökologischer Standards oder der Bürgerbeteiligung gehen dürfe.

Besonders umstritten ist eine geplante Stichtagsregelung für Umweltgutachten. Diese sollen künftig über einen längeren Zeitraum gültig bleiben. Kritiker fürchten einen Rückschritt beim Umweltschutz.

Ambitionierter Zeitplan bis Herbst 2026

Der Zeitplan für das Gesetz ist ambitioniert. Nach der Ressortabstimmung soll der Entwurf Ende Mai im Kabinett beschlossen werden. Das parlamentarische Verfahren in Bundestag und Bundesrat soll noch vor der Sommerpause abgeschlossen sein.

Die neuen Regelungen könnten somit bereits im Herbst in Kraft treten. Marktbeobachter erwarten, dass die schärferen Befugnisse für Kommunen den Markt für Sanierungsobjekte beleben werden. Ob das Gesetz aber reicht, um das Ziel von 400.000 neuen Wohnungen pro Jahr zu erreichen, bleibt umstritten.

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