Deutsche EuroShop Aktie: Dividende halbiert

Auf den ersten Blick sehen die Jahreszahlen von Deutsche EuroShop glänzend aus. Der Konzernüberschuss kletterte 2025 um gut 74 Prozent auf 215,1 Millionen Euro. Was dahinter steckt, ist allerdings weniger schmeichelhaft.

Der Gewinnanstieg ist fast ausschließlich einem Bewertungseffekt zu verdanken: Der Immobilienbestand wurde um 14,4 Millionen Euro aufgewertet, nachdem 2024 noch ein Minus von 14,6 Millionen Euro zu Buche stand. Klammert man diese Bewertungsgewinne aus, sieht die Lage nüchterner aus. Das operative Ergebnis vor Steuern sank von 165,2 auf 147,8 Millionen Euro. Die Funds from Operations — die für Immobilien-AGs besonders relevante Kennzahl — fielen um knapp neun Prozent auf 147,6 Millionen Euro beziehungsweise 1,95 Euro je Aktie.

Das Zinsproblem wird größer

Der eigentliche Belastungsfaktor sitzt im Finanzergebnis. Die Zinsaufwendungen stiegen 2025 um über 30 Prozent — von minus 51,1 auf minus 66,7 Millionen Euro. Zwar hat Deutsche EuroShop im Juni 2025 erfolgreich einen Green Bond über 500 Millionen Euro platziert und damit die Finanzierungsstruktur stabilisiert. Doch dieser Schritt hat seinen Preis.

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Für 2026 rechnet der Vorstand ausdrücklich mit weiteren Zinsbelastungen — und das trotz steigender Mieteinnahmen. Umsatz und EBIT sollen zwar moderat wachsen, beim operativen Ergebnis vor Steuern und bei den FFO erwartet das Management jedoch einen Rückgang auf 134 bis 142 Millionen Euro. Das wären nochmals rund zehn Prozent weniger als 2025.

Dividendenkürzung trifft Anleger hart

Besonders auffällig ist der Dividendenvorschlag: Für 2025 sollen Aktionäre lediglich 1,00 Euro je Aktie erhalten. Zum Vergleich: Für 2024 wurde zuletzt eine Ausschüttung von 2,65 Euro gezahlt. Das ist mehr als eine Halbierung — und der Kurs reagierte entsprechend. Nachbörslich auf Tradegate ging es zeitweise um rund fünf Prozent nach unten.

Immerhin zeigt das operative Geschäft zumindest im Jahresverlauf eine positive Dynamik. Die Vermietungsquote stieg auf 95,0 Prozent, die Mieterumsätze legten um 2,2 Prozent zu. Das neu eröffnete „Food Garden" im Main-Taunus-Zentrum hat die Besucherfrequenz des Centers seit April 2025 um rund zwölf Prozent gesteigert.

Für 2026 bleibt die Ausgangslage zweigeteilt: operativ stabiler, finanziell stärker belastet. Wer auf hohe Ausschüttungen gesetzt hatte, muss seine Erwartungen deutlich korrigieren.

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