Die Aroundtown-Aktie profitiert von höherer Prognose und stabiler Nachfrage nach Gewerbeimmobilien

Die Aroundtown-Aktie (ISIN LU1673108939) bleibt für Immobilienanleger interessant, nachdem der Luxemburger Gewerbeimmobilien-Spezialist seine Profitabilität steigern und zugleich die Prognose für das laufende Geschäftsjahr anheben konnte. Im Handel an der Frankfurter Börse wird Aroundtown als Teil des SDAX und über Xetra gehandelt, womit die Aktie auch für deutsche Privatanleger leicht zugänglich ist. Für Investoren rücken damit vor allem der Cashflow und die Entwicklung der Mieten in den Büro- und Hotelportfolios in den Mittelpunkt.

Operative Kennzahlen und Prognose im Fokus

Im Geschäftsjahr 2023 generierte Aroundtown nach Unternehmensangaben einen bereinigten FFO, also den operativen Cashflow vor Steuern aus der Immobilienbewirtschaftung, in einer Grössenordnung von rund 0,31 Euro je Aktie und lag damit sichtbar unter dem Wert des Vorjahres 2022, in dem der bereinigte FFO je Aktie noch näher an 0,40 Euro je Aktie gelegen hatte. Damit spiegelte sich der Druck durch gestiegene Finanzierungskosten und selektive Verkäufe im Portfolio in den Zahlen wider, während das operative Vermietungsgeschäft insgesamt stabil blieb.

Auf Gruppenebene erzielte Aroundtown 2023 Mieterträge in einer Grössenordnung von rund 1,3 Milliarden Euro und konnte trotz des herausfordernden Marktumfelds die like-for-like-Mieten im Bestand um etwa 2 Prozent gegenüber 2022 steigern. Dieser Zuwachs basiert vor allem auf Indexierungen und Neuvermietungen zu höheren Mieten, während gleichzeitig die Leerstandsquote in wichtigen Büroobjekten moderat gehalten wurde. Für Anleger signalisiert dies, dass die Ertragsbasis trotz Bewertungsdruck auf die Immobilienportfolios tragfähig bleibt.

Beim Nettoergebnis wies Aroundtown 2023 wegen Bewertungsanpassungen auf das Immobilienvermögen einen Verlust in mittlerer dreistelliger Millionenhöhe aus, nachdem im Vorjahr noch ein deutliches Plus gestanden hatte. Die negative Ergebnisentwicklung ist jedoch primär auf nicht zahlungswirksame Abwertungen und nicht auf das operative Kerngeschäft zurückzuführen. Für Investoren zählt deshalb vor allem der Cashflow, während Bewertungsanpassungen vor allem den bilanziellen Buchwert beeinflussen.

Finanzierung, Verschuldung und Zinskosten

Auf der Finanzierungsseite meldete Aroundtown zum Ende des Geschäftsjahres 2023 eine Nettoverschuldung im Bereich von deutlich über 10 Milliarden Euro, wobei ein grosser Teil der Finanzierungen langfristig und überwiegend zu festen Konditionsstrukturen abgeschlossen ist. Die durchschnittliche Restlaufzeit der Schulden lag bei mehreren Jahren, während der durchschnittliche Zinssatz per Jahresende im niedrigen einstelligen Prozentbereich ausgewiesen wurde. Dadurch wird der kurzfristige Druck durch steigende Marktzinsen begrenzt, auch wenn Refinanzierungen zu höheren Sätzen anstehen.

Die Eigenkapitalquote auf Basis des Immobilienvermögens lag nach den Bewertungsanpassungen 2023 deutlich unter den Niveaus der Vorjahre, hielt sich aber im Bereich von grob einem Drittel der Bilanzsumme. Dies ist im europäischen Vergleich für Gewerbeimmobiliengesellschaften weiterhin ein akzeptables, wenn auch nicht überdurchschnittliches Polster. Die Kennzahl Loan-to-Value, also das Verhältnis von Nettoverschuldung zum Immobilienvermögen, stieg dadurch im Jahresverlauf spürbar an und bewegte sich per Jahresende im Bereich von deutlich über 40 Prozent, nachdem sie 2022 noch mehrere Prozentpunkte tiefer gelegen hatte.

Für das laufende Geschäftsjahr hat Aroundtown die operative Steuerung klar auf Liquidität, Schuldenabbau und selektive Refinanzierungen ausgerichtet. Dazu gehören auch weitere mögliche Verkäufe von Rand-Assets, die nicht zum Kernportfolio gehören oder deren Renditeerwartung gegenüber alternativen Anlagen weniger attraktiv erscheint. Ziel ist es, die Verschuldung schrittweise zu reduzieren und die Zinslast über die Zeit abzuflachen.

Segmententwicklung: Büros und Hotels als Kern

Ein wesentlicher Teil des Portfolios von Aroundtown entfällt auf Büroimmobilien in Deutschland und Westeuropa. 2023 lag der Anteil der Büroobjekte am Gesamtportfolio in einer Grössenordnung von etwa der Hälfte des Bruttomarktwertes der Immobilien. Diese Objekte befinden sich vor allem in grossen Metropolregionen und wirtschaftlich starken Städten, was für eine vergleichsweise stabile Nachfrage nach Büroflächen sorgt. Gleichzeitig wirkt der Trend zu hybriden Arbeitsmodellen auf die Flächennachfrage und stellt das Asset-Management vor zusätzliche Aufgaben.

Das Hotelportfolio bildet einen weiteren zentralen Baustein der Strategie. Im Zuge der Erholung des Reisemarktes nach der Pandemie konnten die Auslastung und die erzielbaren Zimmerpreise in vielen Hotels deutlich gesteigert werden. Für 2023 berichtete Aroundtown aus dem Hotelbereich einen spürbaren Anstieg der Mieterträge im Vergleich zum Vorjahr, der im mittleren bis hohen einstelligen Prozentbereich lag. Dieser Effekt trug dazu bei, dass die Gesamtmieten trotz Portfoliobereinigungen wachsen konnten.

Auch logistiknahe und sonstige Gewerbeimmobilien tragen zunehmend zur Diversifikation bei. Hier profitiert Aroundtown von robusten Nachfrage-Trends im E-Commerce und in der urbanen Logistik, die in vielen Regionen für niedrigere Leerstandsquoten und höhere Durchsetzungskraft bei Mieterhöhungen sorgen. Für Investoren ergibt sich daraus eine breitere Ertragsbasis, die nicht ausschliesslich von klassischen Bürostandorten abhängt.

Dividendenpolitik und FFO-Entwicklung

Die Dividendenpolitik von Aroundtown orientiert sich an der Entwicklung des bereinigten FFO und den Investitions- sowie Deleveraging-Plänen. Für das Geschäftsjahr 2022 lag die ausgeschüttete Dividende noch bei rund 0,23 Euro je Aktie, während für 2023 eine deutlich niedrigere Ausschüttung oder eine Aussetzung diskutiert wurde, um Kapital für Schuldenabbau und Liquiditätssicherung zu schonen. Dies unterstreicht den Fokus auf Bilanzstärke in einem Umfeld höherer Zinsen.

Im Ausblick auf 2024 und 2025 stellt Aroundtown in Aussicht, den bereinigten FFO nach dem Rückgang im Jahr 2023 durch Effizienzsteigerungen, höhere Mieterträge und eine optimierte Kostenstruktur wieder stabilisieren zu wollen. Dabei wird mit einem FFO-Beitrag aus dem Bestandsportfolio gerechnet, der sich vor allem aus Mietindexierungen und Neuvermietungen zu höheren Konditionen speist. Zusätzliche Impulse können aus möglichen Opportunitätskäufen resultieren, falls sich attraktive Kaufgelegenheiten im von Unsicherheit geprägten Marktumfeld ergeben.

Für Anleger ist entscheidend, wie stark der bereinigte FFO pro Aktie in den kommenden Jahren gegen den Rückgang von rund 0,40 Euro in 2022 auf etwa 0,31 Euro in 2023 wieder ansteigen kann. Schon eine Stabilisierung auf diesem Niveau könnte in Kombination mit einem konsequenten Schuldenabbau zu einer Verbesserung des Risiko-Rendite-Profils führen, während ein erneuter Rückgang die Bewertung stärker unter Druck setzen würde.

Bewertung, Kursniveau und Marktkapitalisierung

Die Aroundtown-Aktie wird an Xetra und weiteren europäischen Handelsplätzen notiert und weist auf Basis des zuletzt veröffentlichten Kurses eine Marktkapitalisierung im niedrigen einstelligen Milliardenbereich in Euro auf. Verglichen mit der Zeit vor der Zinswende, als die Marktkapitalisierung deutlich höher lag, preist der Markt inzwischen einen erheblichen Risikoabschlag gegenüber den damaligen Bewertungsniveaus ein. Das Kursniveau liegt klar unter den Höchstständen früherer Jahre, in denen das Immobilienvermögen zu niedrigeren Renditeanforderungen bewertet wurde.

Im Jahresverlauf zeigte die Aktie eine ausgeprägte Schwankungsbreite, wobei die Spannweite zwischen 52-Wochen-Hoch und 52-Wochen-Tief mehrere Dutzend Prozentpunkte beträgt. Solche Kursspannen sind typisch für kapitalintensive Geschäftsmodelle, deren Bewertungen stark von Zinsniveau, Transaktionsvolumen und Marktstimmung für Immobilien abhängen. Für Investoren bedeuten sie einerseits Chancen bei Rücksetzern, andererseits aber auch ein erhöhtes Risiko bei negativen Branchennachrichten oder weiteren Zinsanstiegen.

Setzt man den bereinigten FFO 2023 von rund 0,31 Euro je Aktie ins Verhältnis zum aktuellen Kurs, ergibt sich ein FFO-Multiple, das deutlich unter den Bewertungsniveaus klassischer Wohnimmobiliengesellschaften und auch vieler Büro-REITs in stabileren Märkten liegt. Dieser Abschlag reflektiert sowohl die höhere Zins- und Bewertungsunsicherheit als auch die spezifischen Risiken der Segmente Büro und Hotel.

Strategie, Portfoliobereinigung und mögliche Verkäufe

Strategisch verfolgt Aroundtown weiterhin das Ziel, sich auf qualitativ hochwertige, gut vermietete Objekte in starken Lagen zu konzentrieren. Dies umfasst sowohl Core- als auch Core-Plus-Immobilien, die langfristig stabile Cashflows liefern sollen. Im Rahmen dessen wurden in den vergangenen Quartalen bereits verschiedene Nicht-Kernobjekte verkauft, um Liquidität zu generieren und die Verschuldung zu senken.

Die Gesellschaft betont, dass mögliche weitere Verkäufe selektiv und opportunistisch erfolgen sollen. Dabei werden insbesondere Objekte veräussert, deren Renditeperspektive unter dem Durchschnitt des Portfolios liegt oder bei denen ein attraktiver Verkaufspreis im Verhältnis zur internen Bewertung erzielt werden kann. Für Anleger ergibt sich daraus ein doppelter Effekt: Einerseits sinkt der Verschuldungsgrad, andererseits kann sich die durchschnittliche Qualität des verbleibenden Portfolios verbessern.

Langfristig zielt Aroundtown darauf ab, die Bilanzstruktur zu stärken, die durchschnittlichen Finanzierungskosten zu begrenzen und zugleich das Portfolio so zu positionieren, dass es von Megatrends wie Urbanisierung, Tourismus und Dienstleistungswachstum profitieren kann. Ob und in welchem Tempo dieses Programm umgesetzt werden kann, hängt stark von der Marktliquidität und der Bereitschaft institutioneller Investoren ab, auch in einem höheren Zinsumfeld in Gewerbeimmobilien zu investieren.

Produktbezug: Gewerbe- und Hotelimmobilien

Ein repräsentatives Beispiel für das Geschäftsmodell von Aroundtown sind moderne Büro- und Hotelimmobilien in grossen deutschen Städten, die langfristig an bonitätsstarke Mieter aus Dienstleistungsbranchen, Verwaltung oder internationalen Hotelketten vermietet sind. Solche Objekte erwirtschaften regelmässige Mieteinnahmen, die in den bereinigten FFO des Konzerns einfliessen und damit die Basis für Dividenden und Schuldenabbau bilden.

Die Aroundtown-Aktie im Überblick

Die Aroundtown-Aktie wird überwiegend im Prime-Standard-Segment in Frankfurt über Xetra gehandelt und ist dem SDAX zugeordnet. Der zuletzt veröffentlichte Kurs lag im unteren einstelligen Eurobereich und spiegelte damit die anhaltende Skepsis vieler Anleger gegenüber Gewerbeimmobilien wider. Angesichts des deutlichen Rückgangs des bereinigten FFO je Aktie von etwa 0,40 Euro in 2022 auf rund 0,31 Euro in 2023 spielt für Investoren nun vor allem die Frage eine Rolle, inwieweit Cashflow-Stabilität, Schuldenabbau und Portfoliobereinigung in den kommenden Jahren zu einer Neubewertung der Aktie beitragen können.