Die Central-Pattana-Aktie profitiert von steigenden Besucherzahlen und stabilen Mieteinnahmen

Central Pattana Public Company Limited (ISIN TH0482010000) ist Thailands größter Betreiber von Einkaufszentren und profitiert von der anhaltenden Erholung des stationären Handels sowie steigenden Besucherzahlen in seinen Malls. Laut Unternehmensangaben erzielte Central Pattana im Geschäftsjahr 2023 einen Konzernumsatz von rund 43,6 Milliarden thailändischen Baht (THB), nachdem der Umsatz im Jahr 2022 noch bei etwa 36,2 Milliarden THB gelegen hatte. Damit legten die Erlöse innerhalb eines Jahres um rund 7,4 Milliarden THB zu, was einem Plus von mehr als 20 Prozent entspricht.

Umsatzwachstum und stabile Mieten

Der Kern des Geschäfts von Central Pattana liegt in der Vermietung von Flächen in Einkaufszentren, Bürogebäuden und gemischt genutzten Immobilienprojekten. Nach Unternehmensangaben stammten im Jahr 2023 rund 80 Prozent der Umsätze aus wiederkehrenden Mieteinnahmen und Dienstleistungsgebühren, während der Rest aus Projektverkäufen und sonstigen Erlösen kam. Im Vergleich zum Geschäftsjahr 2022 stiegen die Mieteinnahmen zweistellig, getrieben von höheren Vermietungsquoten, indexierten Mietverträgen und einer Zunahme der Flächen in neu eröffneten Zentren.

Die operative Profitabilität blieb dabei robust: Für das Geschäftsjahr 2023 meldete Central Pattana ein Ergebnis vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen (EBITDA) von knapp 26 Milliarden THB, nachdem im Vorjahr etwa 22 Milliarden THB erreicht worden waren. Damit erhöhte sich das EBITDA binnen Jahresfrist um rund 4 Milliarden THB. Die EBITDA-Marge lag stabil im Bereich von deutlich über 50 Prozent, was die hohe Ertragskraft des Mietgeschäfts unterstreicht. Gleichzeitig konnte der Konzern nach eigenen Angaben den Nettogewinn im Geschäftsjahr 2023 auf etwa 12 Milliarden THB steigern und damit einen im Vorjahr gemeldeten Wert von rund 10 Milliarden THB übertreffen.

Expansion des Mall-Portfolios

Central Pattana betreibt ein breit diversifiziertes Portfolio an Einkaufszentren, das sich über Bangkok und zahlreiche Provinzstädte in Thailand erstreckt. Ende des Geschäftsjahres 2023 umfasste das Portfolio laut Geschäftsbericht mehr als 40 Einkaufszentren sowie eine wachsende Zahl an Büro- und Mixed-Use-Projekten. Im Laufe des Jahres wurden zusätzliche Standorte eröffnet oder erweitert, wodurch die vermietbare Fläche deutlich zunahm. Diese Expansion trägt dazu bei, die Mieteinnahmen weiter zu erhöhen und die Abhängigkeit von einzelnen Standorten zu verringern.

Die Auslastung der Einkaufszentren blieb hoch: Central Pattana meldet für sein Kernportfolio Vermietungsquoten im Bereich von rund 92 bis 95 Prozent, was im asiatischen Vergleich ein solider Wert ist. Im Geschäftsjahr 2023 stieg die durchschnittliche Vermietungsquote gegenüber dem Vorjahr leicht, nachdem sich die Nachfrage von Einzelhändlern und Gastronomiebetreibern nach attraktiven Flächen weiter erholt hat. Zugleich setzte der Konzern auf eine stärkere Mischung aus internationalen Marken und lokalen Konzepten, um den Besucherfluss zu sichern und die Aufenthaltsdauer der Kunden zu erhöhen.

Erholung der Besucherzahlen und Umsatz im Einzelhandel

Ein wesentlicher Treiber für die Geschäftsentwicklung von Central Pattana ist die Erholung der Besucherzahlen in den Einkaufszentren. Nach Angaben des Unternehmens hat sich das Besucheraufkommen im Jahr 2023 deutlich verbessert: Die Besucherströme lagen im Durchschnitt wieder nahe den Niveaus vor der Pandemie und übertrafen das Vorjahr deutlich. In einigen Flaggschiff-Zentren in Bangkok wurden nach Unternehmensangaben Umsätze der Einzelhändler erzielt, die den Vergleichswert von 2019 bereits wieder überschreiten.

Diese Erholung zeigt sich auch in den Umsätzen der Einzelhändler, die Flächen in den Malls von Central Pattana betreiben. Der Konzern berichtet im Geschäftsbericht über eine sogenannte Same-Store-Sales-Steigerung, also die Entwicklung der Umsätze auf bestehender Fläche, die im Geschäftsjahr 2023 im mittleren einstelligen bis niedrigen zweistelligen Prozentbereich liegt. Diese Entwicklung erleichtert es dem Betreiber, Mietanpassungen durchzusetzen und neue Konzepte anzusiedeln.

Finanzkennzahlen und Verschuldung

Aus Investorensicht ist die Bilanzstruktur von Central Pattana zentral. Laut den veröffentlichten Zahlen verfügte der Konzern zum Ende des Geschäftsjahres 2023 über ein Gesamtvermögen im Bereich von deutlich über 300 Milliarden THB, wovon ein großer Teil auf Immobilienwerte entfällt. Die Nettofinanzverschuldung lag im gleichen Zeitraum im Bereich von rund 150 bis 160 Milliarden THB. Das Verhältnis aus Nettofinanzverschuldung zu EBITDA (Net Debt/EBITDA) bewegte sich damit in einer Spanne von rund 6 bis 7, was für einen kapitalintensiven Immobilien- und Centerbetreiber im asiatischen Umfeld zwar hoch, aber noch beherrschbar ist.

Zur Steuerung der Verschuldung setzt Central Pattana unter anderem auf langfristige Finanzierungen in thailändischer Baht sowie teilweise auf festverzinsliche Anleihen mit unterschiedlichen Laufzeiten. Die Zinskosten sind in den vergangenen Jahren zwar leicht gestiegen, bleiben aber durch die hohe Profitabilität des Geschäfts tragbar. Der Konzern betont in seinen Investor-Relations-Unterlagen, dass er die Verschuldung im Verhältnis zu den Cashflows im Blick behält und die Finanzierung von Projekten eng an erwartete Mieterträge anbindet.

Dividendenpolitik und Ausschüttungen

Central Pattana ist an der thailändischen Börse gelistet und verfolgt eine regelmäßige Dividendenpolitik. Für das Geschäftsjahr 2023 wurde den Aktionären eine Dividende je Aktie vorgeschlagen beziehungsweise ausgezahlt, die über dem Niveau des Vorjahres liegt. Nach Unternehmensangaben stieg die Dividende je Aktie im Vergleich zum Geschäftsjahr 2022 im einstelligen Prozentbereich, passend zur Entwicklung des Nettogewinns. Die Ausschüttungsquote, also der Anteil des Nettogewinns, der an die Anteilseigner zurückfließt, bewegt sich im Bereich von rund 40 bis 50 Prozent.

Die Dividendenpolitik soll nach Angaben des Managements weiterhin eine Balance zwischen laufender Ausschüttung und Investitionen in neue Projekte gewährleisten. Für viele Privatanleger ist die Dividende ein wichtiger Teil der Rendite, da sie zusätzliche Erträge aus einer Beteiligung an der Central-Pattana-Aktie generiert, während gleichzeitig von der Entwicklung des Immobilienportfolios profitiert wird.

Strategische Ausrichtung und neue Projekte

Strategisch setzt Central Pattana auf eine Kombination aus weiteren Expansionen in Thailand und ausgewählten Projekten im Ausland. In den nächsten Jahren sind mehrere neue Einkaufszentren und gemischt genutzte Projekte geplant oder im Bau. Dazu zählen etwa zusätzliche Mall-Projekte in wachstumsstarken Provinzstädten sowie die Entwicklung von gemischten Stadtquartieren, die neben Einkaufsflächen auch Wohn- und Büroflächen beinhalten.

Ein Schwerpunkt liegt zudem auf der Aufwertung bestehender Standorte. Modernisierungsprojekte sollen die Flächen für Einzelhändler attraktiver machen, zusätzliche Gastronomie- und Entertainment-Angebote schaffen und so die Aufenthaltsdauer der Besucher verlängern. Der Konzern investiert auch in digitale Lösungen, etwa für Kundenbindungsprogramme, Online-Marketing und Datenanalysen, um das Verhalten der Besucher besser zu verstehen und gezielte Angebote zu machen.

Operatives Kerngeschäft: Einkaufszentren von Central Pattana

Das Kerngeschäft von Central Pattana sind Einkaufszentren, die sich an eine breite Zielgruppe richten. Ein typischer Standort umfasst Modegeschäfte, Elektronikmärkte, Supermärkte, Gastronomie, Kinos und Dienstleister. Das Ziel ist, einen Rundum-Anlaufpunkt zu bieten, der sowohl tägliche Besorgungen als auch Freizeitaktivitäten abdeckt. Der Konzern nutzt seine Erfahrung bei der Flächenplanung, um die Wege der Besucher zu optimieren und die Sichtbarkeit der Geschäfte zu erhöhen.

Ein repräsentatives Produktkonzept ist die Marke Central, unter der mehrere große Shopping-Malls betrieben werden. Diese Zentren dienen als regionale Drehpunkte, oft mit direkter Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr. Für das Geschäftsjahr 2023 berichtet Central Pattana, dass der Anteil internationaler Marken an der gesamten vermieteten Fläche erneut gestiegen ist. Dies trägt dazu bei, zusätzliche Kaufkraft anzuziehen, insbesondere von Touristen, die nach der Wiederöffnung des Landes vermehrt nach Thailand reisen.

Aktueller Marktwert und Börsenkennzahlen der Central-Pattana-Aktie

Die Central-Pattana-Aktie ist an der Börse in Bangkok gelistet und wird in thailändischer Baht gehandelt. Die Marktkapitalisierung des Unternehmens bewegt sich nach jüngsten Angaben im Bereich von rund 250 bis 300 Milliarden THB, was Central Pattana zu einem Schwergewicht im thailändischen Immobilien- und Consumer-Sektor macht. Die Aktie gehört zu den wichtigen Komponenten des thailändischen Leitindex SET50, in dem die größten und liquidesten Titel des Landes vertreten sind.