Die Derwent-London-Aktie bleibt von stabilen Mieteinnahmen und Bewertungsaufschlägen gestützt

Der britische Büroimmobilien-Spezialist Derwent London plc (ISIN GB0002652740) ist an der London Stock Exchange gelistet und betreibt ein fokussiertes Portfolio vor allem im West End der Hauptstadt. Die IFRS-Bilanzwerte des Konzerns lagen laut Geschäftsbericht für das Jahr 2023 bei einem Investment-Portfolio von 5,1 Milliarden Pfund, während der EPRA Net Tangible Assets (NTA) pro Aktie per 31.12.2023 bei 36,07 Pfund lag und damit deutlich über dem IFRS-Eigenkapital je Aktie, was Bewertungsaufschläge der Investoren für die Portfoliostruktur reflektiert. Für Anleger ist wichtig: Änderungen im Londoner Büromarkt wirken sich unmittelbar auf die Kennzahlen von Derwent London aus.

Stabile Mieten und vergleichbare Kennzahlen

Im Geschäftsjahr 2023 erzielte Derwent London laut veröffentlichtem Jahresbericht Bruttomieteinnahmen von rund 216 Millionen Pfund, was einem Anstieg gegenüber dem Vorjahr von einigen Prozent entspricht und in Verbindung mit mietfreien Zeiten sowie Incentives eine leicht höhere Ertragsbasis im Bestand zeigt. Die Netto-Mieteinnahmen, die die Betriebskosten der Objekte berücksichtigen, lagen im selben Zeitraum auf einem Niveau von etwas über 200 Millionen Pfund, womit das Unternehmen bei der Portfolioauslastung vergleichbar mit anderen Londoner Bürovermietern bleibt.

Der EPRA-Mietüberschuss (EPRA net rental income), eine von der europäischen Immobilienbranche etablierte Kennzahl, lag 2023 ebenfalls im Bereich von rund 200 Millionen Pfund und unterstreicht die Fähigkeit des Konzerns, seine Objekte im Markt zu platzieren. Im Vergleich zum Geschäftsjahr 2022, in dem Derwent London nach Branchendaten einen etwas niedrigeren EPRA-Mietüberschuss ausgewiesen hatte, ergibt sich damit ein prozentualer Zuwachs im niedrigen bis mittleren einstelligen Bereich. Dieser quantifizierbare Vergleich zeigt, dass Derwent London trotz des angespannten Büromarkts die Mieten auf einem stabilen Niveau halten konnte.

Bewertungsaufschläge und EPRA-NTA je Aktie

Die Kennzahl EPRA Net Tangible Assets (NTA) je Aktie dient vielen Immobilieninvestoren als zentrale Referenz für die Substanzbewertung eines Portfolios. Per 31.12.2023 lag dieser Wert bei 36,07 Pfund je Aktie, was trotz einer im Jahresverlauf zu beobachtenden Wertberichtigung einzelner Objekte deutlich über den reinen Bilanzwerten des Eigenkapitals je Aktie liegt. Im Jahr 2022 hatte Derwent London einen EPRA-NTA je Aktie in einer Größenordnung von rund 38 Pfund ausgewiesen, wodurch sich ein Rückgang von grob 5 Prozent im Jahresvergleich ergibt. Dieser quantifizierte Rückgang reflektiert die Bewertungskorrekturen am Londoner Büromarkt, gleichzeitig aber auch die weiterhin hohe Qualität der individuellen Objekte.

Ergänzend dazu weisen die veröffentlichten Unterlagen des Unternehmens für das Jahr 2023 ein bereinigtes Ergebnis je Aktie (adjusted EPS) in einer Größenordnung von rund 1,0 Pfund bis etwas darüber aus. Verglichen mit einem bereinigten Ergebnis je Aktie um gut 1,1 Pfund im Geschäftsjahr 2022 ergibt sich damit eine moderate Reduktion, die vor allem aus höheren Finanzierungskosten und Bewertungseffekten resultiert, während die laufenden Mieteinnahmen stabil geblieben sind. Der quantifizierte EPS-Vergleich gibt Investoren einen Hinweis darauf, wie stark die Ergebnisrechnung von Derwent London auf externe Faktoren wie Zinsen und Bewertungen reagiert.

Portfolio im Londoner West End als Besonderheit

Derwent London konzentriert sich stärker als viele Wettbewerber auf Büroobjekte im Londoner West End und im Zentrum, wodurch das Unternehmen von der Nachfrage nach hochwertigen, flexibel nutzbaren Flächen in etablierten Stadtlagen profitieren kann. Das Portfolio umfasst laut veröffentlichter Statistik mehrere Dutzend Bürogebäude mit zusammen über einer Million Quadratmeter vermietbarer Fläche, wobei der Schwerpunkt auf modernen, teils umfassend redevelopten Objekten liegt. Die hohe Qualität und Lage dieser Immobilien führt in der Regel zu über dem Durchschnitt liegenden Mieten pro Quadratmeter und unterstützt so die Ertragskraft des Konzerns.

Die durchschnittliche Mietlaufzeit (WAULT, weighted average unexpired lease term) im Portfolio von Derwent London bewegt sich nach Branchendaten im Bereich von einigen Jahren, was eine gute Visibilität der Mieterträge über den mittleren Zeitraum bietet. Gleichzeitig bleiben die Flächen relativ flexibel, sodass bei marktüblichen Mietanpassungen neue Verträge abgeschlossen werden können. Für Investoren ist diese Struktur interessant, weil sie eine Mischung aus Planungssicherheit und Opportunität im Büromarkt darstellt.

Finanzkennzahlen im Vergleich zum Umfeld

Im Vergleich zu anderen britischen Büro-REITs und Immobiliengesellschaften fällt bei Derwent London die Kombination aus hohem EPRA-NTA je Aktie und vergleichsweise moderater Verschuldung auf. Die Loan-to-Value-Kennzahl (LTV), die das Verhältnis der Nettoverschuldung zu den Immobilienwerten abbildet, lag zum Ende des Geschäftsjahres 2023 in einer Spanne von grob 30 bis 35 Prozent, womit Derwent London im konservativen Bereich der Branche operiert. Im Jahr 2022 hatte der LTV noch leicht darunter gelegen, was im quantifizierten Vergleich auf die gestiegenen Zinskosten und teilweise niedrigeren Bewertungsansätze der Objekte zurückzuführen ist.

Die Marktkapitalisierung von Derwent London, berechnet auf Basis der letzten veröffentlichten Notierung und der ausstehenden Aktienzahl, liegt in einer Größenordnung von rund 2 bis 3 Milliarden Pfund und damit deutlich unter dem IFRS-Portfoliowert von 5,1 Milliarden Pfund per 31.12.2023. Dieser Delta-Betrag zwischen Börsenwert und Immobilienwert stellt einen Abschlag dar, den der Kapitalmarkt für Bewertungsrisiken, Zinsniveau und Büromarktrisiken in London einpreist. Anleger können daraus ableiten, dass Derwent London derzeit mit einem spürbaren Discount zum inneren Wert gehandelt wird.

Produkt- und Geschäftsmodell-Schwerpunkt

Das repräsentative Produkt von Derwent London ist nicht ein klassisches Konsumgut, sondern das Angebot moderner Büroflächen in zentralen Londoner Lagen, die sich an technologieorientierte Unternehmen, kreative Branchen und professionelle Dienstleister richten. Die Gesellschaft entwickelt, modernisiert und verwaltet ihre Objekte mit dem Ziel, flexibel nutzbare und architektonisch markante Flächen anzubieten, die sich von Standard-Bürohäusern unterscheiden. Ein erheblicher Teil der Mieteinnahmen stammt aus langfristigen Verträgen mit Unternehmen, die auf die Lage im West End und die Qualität der Flächen angewiesen sind.

Dieser Fokus auf hochwertige Büroflächen in etablierten Stadtlagen unterscheidet Derwent London von diversifizierten Immobiliengesellschaften mit großem Wohnanteil oder Retail-Schwerpunkten. Für die Bewertung der Derwent-London-Aktie ist daher entscheidend, wie sich Mieten und Auslastung in diesen speziellen Teilmärkten entwickeln. Steigende Nachfrage nach modernen Flächen und eine weiterhin begrenzte Neubautätigkeit im Zentrum können die Mieten stützen, während strukturelle Veränderungen im Arbeitsmarkt und Homeoffice-Trends Druck auf weniger attraktive Objekte ausüben.

Kurs- und Bewertungsaspekte der Derwent-London-Aktie

Die Derwent-London-Aktie wird an der London Stock Exchange gehandelt und spiegelt in ihrer Kursentwicklung die Erwartungen des Marktes an den Londoner Büromarkt, die Zinslandschaft und die Bewertung der Immobilien wider. Die zuletzt veröffentlichte Notierung lag im mittleren zweistelligen Pfundbereich, während der EPRA-NTA je Aktie per 31.12.2023 bei 36,07 Pfund lag. Dieser konkrete Vergleich zeigt, dass der Markt einen Abschlag von mehreren Pfund je Aktie gegenüber dem Substanzwert einpreist, was für langfristig orientierte, risikoaffine Anleger ein potenzieller Bewertungshebel sein kann.

Für die kurzfristige Kursentwicklung sind neben allgemeinen Marktbewegungen insbesondere neue Vermietungen, Projektentwicklungsfortschritte und mögliche Portfolioverkäufe relevant. Werden Objekte zu Preisen oberhalb der zuletzt angesetzten IFRS-Bewertungen veräußert, kann dies zu realisierten Bewertungsgewinnen führen, die sich positiv auf Ergebnis je Aktie und EPRA-NTA auswirken. Umgekehrt können weitere Bewertungskorrekturen bei einzelnen Objekten das bereinigte Ergebnis und den EPRA-NTA leicht mindern.