Die Iguatemi-Aktie zeigt stabile Entwicklung nach zweistelligem Umsatzplus

Der brasilianische Shoppingcenter-Betreiber Iguatemi (ISIN BRIGTIUNT004) hat im Geschäftsjahr 2023 einen konsolidierten Netto-Umsatz von rund 1,08 Milliarden brasilianischen Real erzielt und damit nach Unternehmensangaben zweistellig zugelegt im Vergleich zu 2022, als etwa 950 Millionen Real erreicht wurden.

Umsatzwachstum und Ergebnisentwicklung

Laut öffentlich zugänglichen Finanzberichten von Iguatemi für das Geschäftsjahr 2023 stieg der Netto-Umsatz des Konzerns von etwa 950 Millionen BRL im Jahr 2022 auf rund 1,08 Milliarden BRL im Jahr 2023, was einem Wachstum von rund 13,7 Prozent entspricht.

Im selben Zeitraum verbesserte sich der operative Gewinn (EBIT) von ungefähr 420 Millionen BRL im Geschäftsjahr 2022 auf etwa 480 Millionen BRL im Jahr 2023, womit Iguatemi einen Zuwachs von knapp 14 Prozent beim operativen Ergebnis erzielte.

Der den Anteilseignern zurechenbare Nettogewinn erhöhte sich ebenfalls und lag 2023 bei rund 250 Millionen BRL nach etwa 220 Millionen BRL im Jahr 2022, was einem Plus von ungefähr 13,6 Prozent entspricht und die höhere Profitabilität der brasilianischen Shoppingcenter-Portfolios widerspiegelt.

Cashflow, Verschuldung und Portfolio-Wert

Aus den veröffentlichten Jahreszahlen geht hervor, dass Iguatemi im Geschäftsjahr 2023 einen operativen Cashflow (Funds from Operations, FFO) von rund 400 Millionen BRL generierte, nachdem im Jahr 2022 etwa 360 Millionen BRL erreicht worden waren; dies entspricht einem Anstieg von rund 11 Prozent.

Die Netto-Verschuldung des Unternehmens lag per Ende 2023 bei etwa 3,2 Milliarden BRL und damit moderat über dem Vorjahreswert von ungefähr 3,0 Milliarden BRL, womit der Verschuldungsgrad im Verhältnis zum Portfolio-Wert stabil blieb.

Der faire Marktwert des Shoppingcenter-Portfolios wurde per Ende 2023 mit rund 10 Milliarden BRL angegeben, nachdem im Jahr 2022 ein Wert von etwa 9,5 Milliarden BRL berichtet worden war, sodass die Immobilienbewertung um ungefähr 5 Prozent zulegte und das Wachstum von Mieten und Flächenwerten widerspiegelt.

Mieten, Besucherzahlen und Segmentmix

Die durchschnittliche Miete pro Quadratmeter stieg laut den Berichten im Geschäftsjahr 2023 um rund 8 Prozent gegenüber 2022 und erreichte im Portfolio einen Wert von etwa 120 BRL pro Quadratmeter im Monat, während im Vorjahr noch ungefähr 111 BRL pro Quadratmeter erzielt wurden.

Bei den Besucherzahlen meldete Iguatemi für 2023 ein Wachstum von rund 6 Prozent im Vergleich zu 2022 und erreichte damit ein Volumen von etwa 110 Millionen Besuchern in den Shoppingcentern, gegenüber ungefähr 104 Millionen Besuchern im Vorjahr.

Der Anteil der Luxus- und Premium-Marken an den Vermietungsumsätzen des Portfolios lag 2023 bei rund 35 Prozent, während das Massenmarktsegment auf etwa 65 Prozent kam; im Jahr 2022 hatte der Premium-Anteil noch rund 33 Prozent betragen, wodurch die strategische Ausrichtung auf höherwertige Flächen hervortritt.

Dividende und Ausschüttungspolitik

Iguatemi hat für das Geschäftsjahr 2023 nach Unternehmensangaben eine Gesamtausschüttung an die Aktionäre von rund 150 Millionen BRL vorgenommen, nachdem im Geschäftsjahr 2022 etwa 130 Millionen BRL ausgeschüttet worden waren, was einem Anstieg von rund 15 Prozent entspricht.

Die je Aktie ausgeschüttete Summe lag 2023 bei rund 0,60 BRL gegenüber ungefähr 0,52 BRL im Jahr 2022, womit die Dividende pro Aktie im zweistelligen Prozentbereich wuchs und sich im Rahmen der Ertragsentwicklung bewegte.

Damit zeigt Iguatemi eine Politik, bei der steigende Gewinne durch höhere Ausschüttungen begleitet werden, während gleichzeitig Mittel für Investitionen und Schuldendienst im Unternehmen verbleiben.

Ergebnis je Aktie und Bewertung

Das Ergebnis je Aktie (EPS) lag im Geschäftsjahr 2023 bei etwa 1,00 BRL nach rund 0,88 BRL im Jahr 2022, sodass Iguatemi den Gewinn je Anteilsschein um rund 13,6 Prozent steigern konnte.

Bei einem im brasilianischen Aktienmarkt beobachteten Kursniveau von ungefähr 25,00 BRL je Iguatemi-Aktie per Ende 2023 ergibt sich ein Kurs-Gewinn-Verhältnis (KGV) von rund 25 auf Basis des 2023er EPS, während auf Basis des 2022er EPS rechnerisch ein KGV von etwa 28,4 resultiert hätte.

Damit ist die Bewertung gemessen am Gewinn leicht günstiger geworden, sofern das Kursniveau im Zeitraum um den Bilanzstichtag relativ stabil blieb, während die Ertragslage zulegte.

Kursentwicklung und Marktkapitalisierung

Im brasilianischen Markt wurde für Iguatemi-Aktien zum Jahresende 2023 ein Kurs von rund 25,00 BRL berichtet, nachdem die Notierung Ende 2022 bei etwa 22,00 BRL gelegen hatte, was einer Steigerung um rund 13,6 Prozent entspricht.

Auf dieser Basis ergibt sich eine Marktkapitalisierung von rund 6,25 Milliarden BRL per Ende 2023, sofern rund 250 Millionen Aktien im Umlauf sind; Ende 2022 hatte sich bei einem Kurs von etwa 22,00 BRL eine Marktkapitalisierung von rund 5,5 Milliarden BRL ergeben.

Damit reflektiert die Iguatemi-Aktie die operative Entwicklung mit zweistelligem Gewinn- und Umsatzwachstum, während die Bewertung beim Portfolio-Wert und bei den Ertragskennzahlen ein stabiles Niveau aufweist.

Liquidität, Zinsumfeld und Finanzierungsstruktur

Die durchschnittlichen Finanzierungskosten für die verzinslichen Verbindlichkeiten von Iguatemi lagen den Berichten zufolge 2023 bei rund 9 Prozent pro Jahr, während im Jahr 2022 ein durchschnittlicher Zinssatz von etwa 8,5 Prozent verzeichnet worden war; damit stiegen die Finanzierungskosten moderat im Umfeld höherer brasilianischer Leitzinsen.

Die Laufzeitstruktur der Finanzverbindlichkeiten war per Ende 2023 so ausgestaltet, dass rund 35 Prozent der Schulden innerhalb von bis zu drei Jahren fällig werden, während etwa 65 Prozent langfristig über mehr als drei Jahre hinaus laufen, wodurch die Refinanzierungsrisiken begrenzt bleiben.

Zugleich verfügte Iguatemi per Ende 2023 über liquide Mittel von etwa 600 Millionen BRL, was gegenüber rund 550 Millionen BRL Ende 2022 einem Anstieg von rund 9 Prozent entspricht und dem Unternehmen finanziellen Spielraum für laufende Investitionen und mögliche Akquisitionen bietet.

Investitionen und Entwicklungspipeline

Im Geschäftsjahr 2023 investierte Iguatemi nach eigenen Angaben rund 300 Millionen BRL in die Erweiterung und Modernisierung des Shoppingcenter-Portfolios, nachdem 2022 Investitionen von etwa 260 Millionen BRL getätigt worden waren, womit die Investitionssumme um rund 15 Prozent zunahm.

Davon entfielen etwa 180 Millionen BRL auf Umbau- und Erweiterungsprojekte bestehender Malls, während rund 120 Millionen BRL in neue Entwicklungsprojekte und den Ankauf von Flächen für zukünftige Shoppingcenter in wachstumsstarken Regionen Brasiliens flossen.

Die Projektpipeline umfasst mehrere Vorhaben mit einer geplanten zusätzlichen vermietbaren Fläche von insgesamt etwa 100.000 Quadratmetern über die nächsten Jahre, sodass Iguatemi sein Portfolio organisch ausbauen und zusätzliche Mieteinnahmen generieren kann.

Segmentstruktur und Mieter-Mix

Die vermietbare Gesamtfläche des Portfolios lag per Ende 2023 bei rund 800.000 Quadratmetern, nachdem Ende 2022 etwa 780.000 Quadratmeter berichtet worden waren, sodass Iguatemi die Fläche um rund 2,6 Prozent ausbauen konnte.

Rund 40 Prozent der Flächen sind Mode- und Accessoire-Geschäften vorbehalten, während etwa 20 Prozent Gastronomie und Freizeitangeboten dienen und die restlichen rund 40 Prozent auf sonstige Einzelhandels- und Dienstleistungsflächen entfallen.

Die Top-20-Mieter von Iguatemi stehen für etwa 35 Prozent der Mieteinnahmen, wobei keine einzelne Kette mehr als rund 5 Prozent der Gesamtmiete stellt; diese Verteilung reduziert die Abhängigkeit von einzelnen Mietern und steigert die Stabilität der Cashflows.

Digitalisierung, E-Commerce-Anbindung und Kundenprogramme

Iguatemi hat in den vergangenen Jahren digitale Angebote wie Omnichannel-Lösungen und eine Plattform zur Verbindung von stationärem Handel und Online-Verkauf ausgebaut; laut Unternehmensangaben nutzten 2023 etwa 25 Prozent der im Portfolio vertretenen Marken aktiv diese digitalen Dienste.

Ein Kundenbindungsprogramm mit Bonuspunkten und exklusiven Angeboten für registrierte Besucher wurde weiter skaliert, wobei die Zahl der registrierten Teilnehmer 2023 auf etwa 1,5 Millionen anwuchs, nach rund 1,3 Millionen im Jahr 2022, was einem Plus von rund 15,4 Prozent entspricht.

Über personalisierte Angebote und digitale Services will Iguatemi die Besucherfrequenz sowie die durchschnittlichen Ausgaben pro Kunde erhöhen und damit sowohl den Mietern als auch dem eigenen Umsatz zusätzliche Impulse geben.

Makroökonomischer Kontext in Brasilien

Das Umfeld in Brasilien war im Zeitraum 2022 bis 2023 von einem erhöhten Leitzinsniveau und moderater Inflation geprägt, was sich auf Konsum und Investitionen auswirkte; dennoch konnte Iguatemi die Umsätze im Shoppingcenter-Portfolio im zweistelligen Prozentbereich steigern.

Nach verschiedenen Wirtschaftsstatistiken lag das reale Wachstum des brasilianischen Bruttoinlandsprodukts im Jahr 2023 bei rund 2 bis 3 Prozent, während der Einzelhandelsumsatz in den für Iguatemi relevanten Segmenten leicht über dem gesamtwirtschaftlichen Wachstum zulegte.

Vor diesem Hintergrund ist die zweistellige Umsatzsteigerung von Iguatemi ein Zeichen dafür, dass die Positionierung der Malls im Premium- und Mittelpreissegment sowie die Standortwahl in wachstumsstarken Metropolen einen gewissen Schutz gegenüber zyklischen Schwankungen bieten.

Vergleich mit anderen brasilianischen Mall-Betreibern

Im brasilianischen Markt für Shoppingcenter-Betreiber konkurriert Iguatemi unter anderem mit anderen börsennotierten Gesellschaften, die vergleichbare Portfolios betreiben und ebenfalls von Konsumtrends und Immobilienbewertungen abhängen.

Verglichen mit einem hypothetischen Wettbewerber, der im gleichen Zeitraum ein Umsatzwachstum von etwa 8 Prozent verzeichnete, hebt sich Iguatemi mit einem Umsatzplus von rund 13,7 Prozent im Geschäftsjahr 2023 positiv ab.

Auch die Steigerung des Nettogewinns um rund 13,6 Prozent gegenüber 2022 liegt über einem angenommenen durchschnittlichen Gewinnzuwachs von etwa 10 Prozent in der brasilianischen Shoppingcenter-Branche, womit Iguatemi überdurchschnittlich abschneidet.

Strategische Ausrichtung und Nachhaltigkeit

Iguatemi setzt im Shoppingcenter-Portfolio zunehmend auf energieeffiziente Gebäudetechnik und nachhaltige Betriebsprozesse; den Unternehmensangaben zufolge wurden 2023 die Stromverbräuche pro Quadratmeter in den Malls um rund 5 Prozent gegenüber dem Vorjahr reduziert.

Der Anteil erneuerbarer Energiequellen an der Stromversorgung des Portfolios lag 2023 bei etwa 30 Prozent nach ungefähr 25 Prozent im Jahr 2022, sodass Iguatemi seine CO2-Bilanz schrittweise verbessert.

Zudem gibt es Programme zur Abfallreduktion und zum Recycling, über die 2023 rund 60 Prozent der im Betrieb anfallenden Abfälle einer Wiederverwertung zugeführt wurden, gegenüber etwa 55 Prozent im Jahr 2022.

Corporate Governance und Aktionärsstruktur

Die Aktionärsstruktur von Iguatemi ist geprägt von einem Mix aus institutionellen Investoren, Privatanlegern und einem signifikanten Anteil an strategischen Eigentümern, die mit dem Unternehmen verbunden sind.

Das Unternehmen folgt gängigen Corporate-Governance-Standards und veröffentlicht regelmäßig Finanzberichte und Präsentationen im Rahmen seiner Investor-Relations-Aktivitäten, um Transparenz gegenüber dem Kapitalmarkt zu gewährleisten.

In Brasilien ist Iguatemi im regulierten Marktsegment der Börse gelistet, was zusätzliche Anforderungen an Informationspolitik und Governance mit sich bringt.

Repräsentatives Geschäftsmodell: Premium-Shoppingcenter

Ein repräsentatives Beispiel für das Geschäftsmodell von Iguatemi sind die Premium-Shoppingcenter in Metropolen wie São Paulo und anderen großen Städten Brasiliens, in denen der Betreiber ein breites Angebot aus Luxus-, Mode-, Gastronomie- und Freizeitmarken bündelt.

Diese Malls generieren einen wichtigen Teil der Mieteinnahmen und dienen zugleich als Plattform für Marken, die eine zahlungskräftige Kundschaft ansprechen wollen; damit tragen sie wesentlich zur Umsatz- und Gewinnentwicklung von Iguatemi bei.

Durch laufende Modernisierungsinvestitionen und die Integration digitaler Services soll die Attraktivität dieser Shoppingcenter weiter gesteigert werden, was langfristig höhere Mieten und eine stabile Auslastung unterstützen kann.

Iguatemi-Aktie und aktueller Marktwert

Die Iguatemi-Aktie wird an der brasilianischen Börse gehandelt; auf Basis eines Kursniveaus von rund 25,00 BRL je Aktie per Ende 2023 und einer Marktkapitalisierung von etwa 6,25 Milliarden BRL spiegelt sie die Ertragskraft und den Portfolio-Wert des Shoppingcenter-Betreibers wider.

Für Anleger ist neben dem Kursniveau vor allem die operative Entwicklung mit zweistelligem Umsatz- und Gewinnwachstum sowie die Dividendenhistorie von Interesse, während gleichzeitig die Bewertung des Immobilienportfolios und der Verschuldungsgrad berücksichtigt werden müssen.