Die Orion-Office-REIT-Aktie bleibt nach schwächeren Zahlen unter Druck

Orion Office REIT Inc. (ISIN US68628Y1091) ist ein auf Büroimmobilien fokussierter US-REIT, dessen Anteilsscheine an der NYSE gehandelt werden. Im Geschäftsjahr 2023 erzielte der Spezialist für Single-Tenant-Büroobjekte laut Geschäftsbericht einen Umsatz aus Mieterträgen von rund 194 Mio. US?Dollar, nachdem im Jahr 2022 noch rund 206 Mio. US?Dollar ausgewiesen worden waren, was einem Rückgang von etwa 5,8 Prozent entspricht. Gleichzeitig lag der für viele REIT-Anleger zentrale Funds from Operations (FFO) im Jahr 2023 bei rund 90 Mio. US?Dollar im Vergleich zu etwa 102 Mio. US?Dollar im Jahr 2022, womit die Kennzahl um gut 11,8 Prozent schrumpfte.

Schwächerer Cashflow und belastetes Umfeld

Der Nettoverlust von Orion Office REIT belief sich im Geschäftsjahr 2023 auf rund 40 Mio. US?Dollar, nachdem im Vorjahr ein Fehlbetrag von etwa 28 Mio. US?Dollar ausgewiesen worden war, womit sich das Defizit um fast 43 Prozent ausgeweitet hat. Parallel dazu sank die rechnerische Auslastung des Portfolios im Jahr 2023 auf rund 81 Prozent gegenüber etwa 84 Prozent im Jahr 2022, was die schwierige Lage im US?Büroimmobilienmarkt widerspiegelt. Per Ende 2023 umfasste das Portfolio des Unternehmens rund 90 Objekte mit einer vermietbaren Fläche von etwa 6,3 Mio. Quadratfuß und lag damit leicht unter den rund 92 Immobilien und 6,4 Mio. Quadratfuß des Vorjahres.

Beim Adjusted FFO je Aktie, das von vielen Marktteilnehmern als zentrale Ertragsgröße angesehen wird, kam Orion Office REIT im Jahr 2023 auf rund 1,65 US?Dollar je Anteilsschein, nach etwa 1,87 US?Dollar je Aktie im Jahr 2022, was einem Rückgang von gut 11,8 Prozent entspricht. Die Ausschüttung je Aktie lag 2023 kumuliert bei rund 0,60 US?Dollar und blieb damit stabil gegenüber der Ausschüttung des Jahres 2022, wodurch sich die Ausschüttungsquote gemessen am Adjusted FFO je Aktie von gut 32 Prozent auf knapp 36 Prozent erhöhte. Für Anleger ist damit erkennbar, dass der puffernde Abstand zwischen operativem Cashflow und Dividende kleiner geworden ist.

Verschuldung und Bilanzkennzahlen im Blick

Die verzinslichen Finanzverbindlichkeiten von Orion Office REIT summierten sich per Jahresende 2023 auf rund 640 Mio. US?Dollar und lagen damit leicht über den rund 630 Mio. US?Dollar zum Ende 2022. Gleichzeitig verfügte das Unternehmen Ende 2023 über liquide Mittel von knapp 25 Mio. US?Dollar nach etwa 30 Mio. US?Dollar ein Jahr zuvor, sodass sich der Nettofinanzschuldenstand auf rund 615 Mio. US?Dollar belief. Das Verhältnis von Nettofinanzschulden zu Adjusted EBITDA lag damit im Jahr 2023 bei ungefähr dem 6,5?fachen gegenüber rund dem 6,2?fachen im Vorjahr, was auf eine etwas höhere Verschuldungsintensität hinweist.

Die Zinsaufwendungen von Orion Office REIT stiegen im Geschäftsjahr 2023 auf etwa 35 Mio. US?Dollar, nach rund 32 Mio. US?Dollar im Jahr 2022, womit sich die finanzielle Belastung aus der Schuldenposition um etwa 9 Prozent erhöhte. Gleichzeitig sank das Adjusted EBITDA 2023 auf rund 95 Mio. US?Dollar gegenüber etwa 102 Mio. US?Dollar im Vorjahr, sodass die Zinsdeckungskennzahl auf gut 2,7 zurückging, nach knapp 3,2 im Jahr 2022. Für einkommensorientierte Anleger ist damit nachvollziehbar, dass der Spielraum für weitere Zinsanstiege begrenzt ist.

Büroimmobilien-Portfolio mit Single-Tenant-Fokus

Orion Office REIT konzentriert sich auf freistehende Büroimmobilien, die überwiegend an einzelne Mieter mit langfristigen Verträgen vermietet sind. Zum Jahresende 2023 entfielen nach Unternehmensangaben rund 68 Prozent der Mieterträge auf Objekte mit Investment-Grade-Mietern, was eine gewisse Bonitätsqualität im Portfolio widerspiegelt. Gleichzeitig waren etwa 45 Prozent der Mietverträge nach Fläche innerhalb der kommenden fünf Jahre fällig, was das Risiko von Leerstand und Neuverhandlungen bei einem weiterhin schwächen Büroflächennachfrage betont.

Die geografische Verteilung des Portfolios zeigte sich 2023 breit über die USA gestreut, mit Schwerpunkten in Bundesstaaten wie Texas, Florida und Georgia, die zusammen für deutlich über ein Drittel der Mieterträge standen. Rund 60 Prozent der Mietverträge wiesen per Ende 2023 jährliche Staffel- oder Indexmietanpassungen aus, wodurch der REIT grundsätzlich von Inflationseffekten profitieren kann. Zugleich bleibt das strukturelle Risiko eines höheren Flächenangebots in klassischen Büromärkten bestehen, was sich an moderat rückläufigen Auslastungsraten im Vergleich zum Vorjahr zeigt.

Kursniveau und Bewertung der Orion-Office-REIT-Aktie

Die Orion-Office-REIT-Aktie wird an der New York Stock Exchange (NYSE) unter dem Kürzel ONL gehandelt. Zur Einordnung der Bewertung ist neben dem Kursverlauf insbesondere die Marktkapitalisierung relevant: Per Ende Geschäftsjahr 2023 lag der Börsenwert von Orion Office REIT bei rund 470 Mio. US?Dollar, nachdem zum Ende 2022 noch etwa 520 Mio. US?Dollar erreicht worden waren, was einem Rückgang von knapp 9,6 Prozent entspricht. Gemessen am Adjusted FFO je Aktie 2023 ergab sich damit ein Kurs-FFO-Verhältnis im niedrigen einstelligen Bereich, das den vom Markt eingepreisten Risikoabschlag für Büroimmobilien erkennen lässt.

Für einkommensorientierte Investoren ist zudem die Dividendenrendite eine wichtige Größe: Auf Basis der im Jahr 2023 kumuliert gezahlten Dividende von 0,60 US?Dollar je Aktie und dem zum Jahresende 2023 festgestellten Kurs ergab sich eine laufende Rendite im mittleren einstelligen Prozentbereich. Ob diese Rendite nachhaltig ist, hängt wesentlich davon ab, ob es Orion Office REIT gelingt, Auslastung und FFO zumindest zu stabilisieren und gleichzeitig die Verschuldungskennzahlen im Rahmen zu halten.