Die PSP-Swiss-Aktie bleibt nach solider Gewinnentwicklung und stabilen Mieteinnahmen gefragt

Die PSP-Swiss-Aktie (ISIN CH0011037469) steht im Umfeld des Schweizer Immobiliensektors im Fokus, weil PSP Swiss Property im Geschäftsjahr 2024 den Gewinn steigern und die wiederkehrenden Erträge aus dem Kerngeschäft stabil halten konnte. Laut veröffentlichten Unternehmensangaben zum Geschäftsjahr 2024 legte der Aktionärsgewinn auf Basis des Kernbetriebs leicht zu, während das hochwertige Portfolio an Büro- und Geschäftsimmobilien in der Schweiz wertbeständig blieb. Für Anleger sind insbesondere die Entwicklung der wiederkehrenden Erträge, die Ausschüttungspolitik und die Bewertung des Immobilienbestands entscheidend.

Stabile Ertragsbasis mit wachsenden Gewinnen

PSP Swiss Property betreibt ein fokussiertes Portfolio von Büro- und Geschäftsimmobilien an zentralen Lagen in der Schweiz, unter anderem in Zürich, Genf und Basel. Laut Berichterstattung zum Geschäftsjahr 2024 erzielte das Unternehmen Netto-Mieterlöse von rund 310 Millionen CHF für das Gesamtjahr 2024, nachdem im Geschäftsjahr 2023 noch etwa 305 Millionen CHF ausgewiesen worden waren. Damit verzeichnete PSP Swiss Property einen Zuwachs der Netto-Mieterträge um rund 5 Millionen CHF, was einem leichten, aber spürbaren Plus gegenüber dem Vorjahr entspricht.

Beim Ergebnis auf Stufe Reingewinn zeigt sich ebenfalls ein Anstieg. Für das Geschäftsjahr 2024 wurde ein Konzerngewinn von rund 320 Millionen CHF berichtet, nach etwa 300 Millionen CHF im Jahr 2023. Dies entspricht einem Gewinnanstieg von rund 20 Millionen CHF innerhalb eines Jahres. Damit konnte PSP Swiss Property den Gewinn trotz eines weiterhin anspruchsvollen Zinsumfelds und Bewertungsanpassungen im Immobiliensektor erhöhen. Für Anleger ist vor allem relevant, dass sich der Gewinnanstieg nicht nur aus Bewertungsgewinnen speist, sondern auch aus einer stabilen operativen Basis.

Bewertung des Immobilienportfolios und Eigenkapital

Das Immobilienportfolio von PSP Swiss Property blieb im Geschäftsjahr 2024 wertbeständig. Der Marktwert der Liegenschaften lag den veröffentlichten Angaben zufolge per Ende 2024 bei rund 9,0 Milliarden CHF, nachdem für Ende 2023 ein Wert von etwa 8,8 Milliarden CHF genannt worden war. Damit vergrößerte sich der Marktwert des Portfolios innerhalb eines Jahres um rund 200 Millionen CHF. Diese leichte Ausweitung reflektiert sowohl gezielte Investitionen und Projektentwicklungen als auch stabile bis leicht steigende Bewertungseffekte in den wichtigsten Teilmärkten.

Parallel zur Portfolioentwicklung legte das Eigenkapital zu. Das den Aktionären zurechenbare Eigenkapital belief sich per Ende 2024 auf rund 5,3 Milliarden CHF nach rund 5,1 Milliarden CHF im Vorjahr. Damit erhöhte sich das Eigenkapital um etwa 200 Millionen CHF. Der Net Asset Value (NAV) je Aktie, also das bilanziell ausgewiesene Eigenkapital pro Aktie, bewegte sich nach Unternehmensangaben im Bereich von rund 115 CHF je Aktie und lag damit leicht über dem Vorjahreswert, der im Bereich von rund 112 CHF je Aktie gelegen hatte. Für langfristig orientierte Anleger ist die Entwicklung des NAV je Aktie eine zentrale Kennzahl, weil sie direkt die Substanz je Anteil widerspiegelt.

Operative Kennzahlen und Vergleich zum Vorjahr

Auf operativer Ebene ist für Immobiliengesellschaften wie PSP Swiss Property insbesondere der sogenannte Funds from Operations (FFO) beziehungsweise ein vergleichbarer operativer Cashflow relevant. Für das Geschäftsjahr 2024 lag der operative Gewinn auf FFO-Basis den veröffentlichten Angaben zufolge bei rund 285 Millionen CHF nach rund 275 Millionen CHF im Geschäftsjahr 2023. Damit stieg diese Kennzahl um etwa 10 Millionen CHF innerhalb eines Jahres. Die Steigerung unterstreicht, dass die operative Ertragskraft trotz höherer Zinsen und einzelner Leerstände verbessert werden konnte.

Die Leerstandsquote im Portfolio blieb laut Jahresberichterstattung 2024 auf einem tiefen Niveau. Per Ende 2024 lag sie im Bereich von rund 4,0 Prozent, nachdem per Ende 2023 eine vergleichbare Quote nahe 4,2 Prozent berichtet worden war. Der leichte Rückgang signalisiert eine weiter gute Nachfrage nach gut gelegenen Büro- und Geschäftsflächen, vor allem in den zentralen Geschäftsbezirken von Zürich und Genf. Für Anleger ist eine niedrige und sinkende Leerstandsquote ein positives Signal, weil sie die Planbarkeit der Mieterträge erhöht.

Dividende und Ausschüttungspolitik

PSP Swiss Property verfolgt traditionell eine verlässliche Ausschüttungspolitik. Für das Geschäftsjahr 2023 war eine Dividende im Bereich von rund 3,80 CHF je Aktie ausgeschüttet worden. Für das Geschäftsjahr 2024 wurde eine Erhöhung der Divende angekündigt, die sich den Angaben zufolge im Bereich von rund 3,90 CHF je Aktie je Anteilsschein bewegt. Dies entspricht einer Steigerung von 0,10 CHF je Aktie gegenüber dem Vorjahr. Mit dieser moderaten Erhöhung signalisiert das Unternehmen Vertrauen in die Stabilität seiner Cashflows.

In Relation zum Nettogewinn und zum FFO bedeutet diese Ausschüttung eine Ausschüttungsquote, die weiterhin im Bereich eines hohen, aber nachhaltigen Niveaus liegt. Gerade bei Immobiliengesellschaften mit stabilen Mieterträgen achten Anleger auf eine planbare Dividendenentwicklung. Die kontinuierliche Anhebung über mehrere Jahre ist ein Hinweis darauf, dass PSP Swiss Property auf ein berechenbares Geschäftsmodell setzt, dessen Erträge sich nicht sprunghaft, sondern graduell verändern.

Verschuldung und Zinsumfeld

Für Immobilienunternehmen ist die Finanzierungsstruktur ein entscheidender Faktor. PSP Swiss Property weist den Unternehmensangaben zufolge eine konservative Verschuldung auf. Das Verhältnis von verzinslichen Finanzverbindlichkeiten zum Gesamtvermögen, also der Loan-to-Value (LTV), lag per Ende 2024 im Bereich von rund 28 Prozent, nachdem per Ende 2023 ein Wert von etwa 29 Prozent gemeldet worden war. Damit konnte die relative Verschuldung leicht reduziert werden.

Der durchschnittliche Zinssatz auf der Finanzverschuldung bewegte sich per Ende 2024 weiterhin deutlich unter 2 Prozent und lag im Bereich von rund 1,4 bis 1,5 Prozent. Angesichts des deutlich gestiegenen Zinsniveaus in der Schweiz und international zeigt dies, dass PSP Swiss Property von langfristig gesicherten Finanzierungen profitiert. Für Anleger reduziert eine solche Struktur das Zinsänderungsrisiko und stabilisiert den Cashflow.

Regionale Schwerpunkte im Portfolio

Das Portfolio von PSP Swiss Property konzentriert sich auf zentrale Geschäftslagen in der Schweiz, insbesondere auf die Regionen Zürich, Genf, Basel, Bern und Lausanne. Der größte Teil des Portfolios befindet sich im Großraum Zürich, der einen Anteil von deutlich über 40 Prozent am Gesamtportfolio-Marktwert ausmacht. Weitere bedeutende Anteile entfallen auf die Genferseeregion und auf Basel. Diese regionale Fokussierung profitiert von der wirtschaftlichen Stärke der entsprechenden Wirtschaftsmetropolen.

Die Mehrzahl der Objekte sind Büro- und Geschäftshäuser, ergänzt um ausgewählte Mischnutzungsprojekte mit Büro- und Retailflächen. Wohnimmobilien spielen im Portfolio von PSP Swiss Property eine untergeordnete Rolle. Damit unterscheidet sich die Gesellschaft von diversifizierteren Immobilienkonzernen, die stärker auf Wohnimmobilien setzen. Für Anleger bedeutet der Fokus auf Büroimmobilien in Toplagen, dass die Ertragsentwicklung besonders von der Nachfrage nach modernen, zentral gelegenen Arbeitsflächen abhängt.

Projektentwicklungen und Modernisierungen

Neben dem Bestandsportfolio investiert PSP Swiss Property regelmäßig in Projektentwicklungen und Modernisierungen. In den letzten Jahren wurden mehrere größere Projekte in Zürich und Genf realisiert oder gestartet, etwa die Revitalisierung von Bestandsliegenschaften und der Ausbau von Büroflächen mit hohen Nachhaltigkeitsstandards. Das jährliche Investitionsvolumen in Projektentwicklungen und Renovationen bewegt sich den Unternehmensangaben zufolge im Bereich von rund 100 bis 150 Millionen CHF.

Solche Investitionen dienen dazu, die Attraktivität der Liegenschaften zu erhöhen, die Mieten im Bestand zu sichern und langfristig zusätzliche Ertragspotenziale zu erschließen. In einem Umfeld, in dem die Nachfrage nach qualitativ hochwertigen, energieeffizienten Büroflächen steigt, kann ein aktives Asset-Management zu einer besseren Positionierung gegenüber Wettbewerbern beitragen.

Vergleich mit dem Schweizer Immobilienmarkt

Der Schweizer Markt für börsennotierte Immobiliengesellschaften ist vergleichsweise überschaubar, aber gut etabliert. PSP Swiss Property zählt zu den größten börsennotierten Immobilien-Unternehmen mit Fokus auf Geschäfts- und Büroimmobilien. Im Vergleich zu anderen Gesellschaften im Markt weist PSP Swiss Property eine Kombination aus hohem Portfolio-Marktwert, solider Bilanzstruktur und einer beständigen Dividendenhistorie auf.

Während viele internationale Immobiliengesellschaften in den vergangenen Jahren unter deutlich höheren Finanzierungskosten und teilweise rückläufigen Immobilienwerten litten, entwickelten sich schweizerische Gesellschaften mit konservativer Bilanz aufgrund des stabilen wirtschaftlichen Umfelds robuster. Für Anleger, die Exposure in den Schweizer Immobilienmarkt suchen, ist die PSP-Swiss-Aktie daher ein Zugang zu einem breit diversifizierten Portfolio von erstklassigen Büro- und Geschäftsimmobilien.

Produkt- und Geschäftsmodell-Fokus von PSP Swiss Property

Das zentrale 'Produkt' von PSP Swiss Property sind langfristig vermietete Büro- und Geschäftsflächen in attraktiven Lagen. Das Geschäftsmodell basiert darauf, hochwertige Immobilienobjekte zu erwerben, zu bewirtschaften und durch aktives Asset-Management die Ertragskraft laufend zu verbessern. Ergänzend dazu entwickelt das Unternehmen neue Projekte oder modernisiert bestehende Objekte, um veränderten Anforderungen von Mietern gerecht zu werden.

Ein repräsentatives Beispiel ist ein modernes Büroobjekt in der Zürcher Innenstadt, das nach umfassender Modernisierung mit nachhaltiger Gebäudetechnik und flexiblen Flächenkonzepten neu vermietet wurde. Projekte dieser Art sollen sowohl höhere Mieteinnahmen als auch eine verbesserte Marktposition im Wettbewerb um hochwertige Mieter sicherstellen.

Kurs und Bewertung der PSP-Swiss-Aktie

Die PSP-Swiss-Aktie ist an der Schweizer Börse SIX Swiss Exchange notiert. Der Aktienkurs bewegt sich in Relation zum bilanziellen Eigenkapital je Aktie (NAV) in einem Bereich, der die hohe Qualität des Portfolios und die stabile Ertragsbasis reflektiert. Anleger, die die Aktie betrachten, vergleichen die Börsenbewertung häufig mit dem NAV je Aktie sowie mit der Dividendenrendite, die sich aus der regelmäßig erhöhten Ausschüttung ergibt.

Darüber hinaus spielt für die Bewertung eine Rolle, wie stark der Markt mögliche weitere Bewertungsanpassungen im Immobilienportfolio und Veränderungen im Zinsumfeld einpreist. Ein konservativer Verschuldungsgrad und eine niedrige Leerstandsquote können dabei als Puffer wirken, falls die Nachfrage nach Büroflächen temporär schwächer ausfällt oder die Finanzierungskosten weiter steigen.