Finanzministerium schließt Steuerschlupfloch bei Immobilien

Das Bundesfinanzministerium verschärft die Regeln für steuerfreie Konzernumstrukturierungen mit Immobilien. Eine neue Grundsatzentscheidung des Bundesfinanzhofs (BFH) wird nun flächendeckend angewandt.

Berlin. Wer Immobilien innerhalb seines Konzerns verschieben will, muss künftig strengere Auflagen beachten. Das Bundesfinanzministerium hat heute eine wegweisende BFH-Entscheidung vom Oktober 2025 zur Anwendung freigegeben. Sie schränkt die steuerfreie Einbringung von Immobilien in frisch gegründete Kapitalgesellschaften massiv ein. Für die betriebliche Steuerplanung bedeutet das mehr Bürokratie und weniger Spielraum.

Konkret bestätigt das Ministerium, dass die Finanzämter bundesweit dem Urteil des BFH vom 8. Oktober 2025 (Az. II R 33/23) folgen werden. Der Fall betraf die Einbringung von Anteilen an einer immobilienhaltenden Personengesellschaft in eine kurz zuvor neu gegründete GmbH. Das Gericht verweigerte die Steuerbefreiung.

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Die Crux mit der Fünfjahresfrist

Hintergrund ist die sogenannte Gruppenschlüsselregelung in § 6a des Grunderwerbsteuergesetzes (GrEStG). Sie ermöglicht grundsätzlich steuerneutrale Umstrukturierungen innerhalb eines Konzerns. Ein zentrales Erfordernis ist jedoch eine Haltefrist: Der einbringende Gesellschafter muss mindestens 95 Prozent der Anteile an der aufnehmenden Gesellschaft bereits fünf Jahre vor der Transaktion ununterbrochen gehalten haben.

Genau daran scheiterte der Fall vor dem BFH. Die GmbH war erst kurz vor der Einbringung gegründet worden. Eine fünfjährige Vorhaltezeit war damit faktisch unmöglich. Das Gericht ließ dieses Argument nicht gelten. Es betonte einen strengen, gesetzeswortlauttreuen Ansatz: Die formale Erfüllung der Frist ist zwingend, wenn sie rechtlich möglich gewesen wäre.

Wann neue Gesellschaften doch erlaubt sind

Die Entscheidung zieht eine klare Trennlinie. Es gibt nämlich durchaus Konstellationen, in denen der BFH auf die Fünfjahresfrist verzichtet hat. Das ist der Fall bei einer „Ausgliederung zur Neugründung“.

Hier entsteht die neue Gesellschaft erst im Zuge der Umstrukturierung selbst – sie ist rechtlich notwendiger Teil des Vorgangs. Eine vorherige Haltefrist ist von vornherein unmöglich, weshalb der BFH sie entbehrlich findet.

Anders im jetzt entschiedenen Fall: Die GmbH existierte bereits eigenständig, bevor die Immobilienanteile eingebracht wurden. Das Gericht sah keine rechtliche Hürde, die eine frühere Gründung verhindert hätte. Diese Unterscheidung ist entscheidend für die Praxis.

Klare Regeln, weniger Flexibilität

Die bundesweite Anwendung der Entscheidung schafft Rechtssicherheit, schränkt aber die Gestaltungsmöglichkeiten ein. Steuerexperten sehen darin einen Trend zu einer restriktiveren Auslegung von Steuerbefreiungstatbeständen durch den BFH.

„Das Ministerium schließt mit diesem Schritt eine planerische Lücke“, kommentiert ein Steuerberater. Bislang konnten Konzerne versuchen, über kurz vor der Transaktion gegründete Gesellschaften oder sogenannte Mantelgesellschaften die Grunderwerbsteuer zu umgehen. Dieser Weg ist nun versperrt.

Die wirtschaftliche Betrachtung – dass die Immobilie letztlich im gleichen Konzernverbund bleibt – reicht für die Steuerfreiheit nicht aus. Die formalen gesetzlichen Voraussetzungen müssen lückenlos erfüllt sein.

Konsequenzen für die Unternehmenspraxis

Für Unternehmen bedeutet das: Die Planung von Umstrukturierungen mit Immobilien muss noch sorgfältiger und weiter im Voraus erfolgen.

• Der Einsatz neu gegründeter Kapitalgesellschaften als aufnehmendes Rechtssubjekt ist ein klares Steuerrisiko, wenn die Fünfjahresfrist nicht eingehalten wird.
• Konzerne müssen auf bestehende Tochtergesellschaften zurückgreifen, die die Haltefrist bereits erfüllen.
• Finanzämter sind angewiesen, die strenge BFH-Linie anzuwenden. Versuche, Immobilien in frische Gesellschaften einzubringen, dürften regelmäßig angefochten werden.

Der Weg zur steuerneutralen Reorganisation führt nun eindeutig über langfristig bestehende Eigentumsstrukturen. Spontane Umstrukturierungen werden teurer.

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