EQS-Adhoc: FY2025: Resilienter Mietertrag und rekordhohe Neugelder im Asset Management sichern stabiles Ergebnis von CHF 4.22 pro Aktie (FFO I); höhere Dividende von CHF 3.50 pro Aktie vorgeschlagen (deutsch)
05.02.2026 - 07:01:12FY2025: Resilienter Mietertrag und rekordhohe Neugelder im Asset Management sichern stabiles Ergebnis von CHF 4.22 pro Aktie (FFO I); höhere Dividende von CHF 3.50 pro Aktie vorgeschlagen
Swiss Prime Site AG / Schlagwort(e): Jahresergebnis
FY2025: Resilienter Mietertrag und rekordhohe Neugelder im Asset
Management sichern stabiles Ergebnis von CHF 4.22 pro Aktie (FFO
I); höhere Dividende von CHF 3.50 pro Aktie vorgeschlagen
05.02.2026 / 07:00 CET/CEST
Veröffentlichung einer Ad-hoc-Mitteilung gemÀss Art. 53 KR
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MEDIENMITTEILUNG
Ad hoc-Mitteilung gemÀss Art. 53 KR
Zug, 5. Februar 2026
* Stabiles zahlungswirksames Ergebnis (Funds from Operations,
FFO I) von CHF 4.22 pro Aktie trotz Mindereinnahmen aufgrund
laufender Umbauprojekte und ImmobilienzukÀufen mehrheitlich im
H2 2025
* Verwaltetes Immobilienvermögen Gruppe +6.8% auf CHF 28.2 Mrd.
per Ende 2025, getrieben durch ZukÀufe im Immobilien Segment
sowie rekordhohen Neugeldern im Asset Management
* Wert eigenes Immobilienportfolio +6.6% auf CHF 13.9 Mrd. per
Ende 2025 widerspiegelt ZukÀufe nach Kapitalerhöhung, positive
Neubewertungseffekte sowie VerkÀufe
* SĂ€mtliche Mittel ĂŒber CHF 300 Mio. der Kapitalerhöhung vom
Februar 2025 im Jahresverlauf wertsteigernd investiert - Prime
GebÀude in Schweizer Kernzentren
* Resiliente MietertrÀge von CHF 456.8 Mio.; temporÀr
wegfallende ErtrÀge aufgrund laufender Umbauprojekte konnten
fast vollstÀndig kompensiert werden
* Zunahme der MietertrÀge auf vergleichbarer Basis (EPRA-LfL)
von 2.0%, getrieben durch reales Mietzinswachstum von 1.6%
* Immobilienvermögen im Asset Management +7.5% auf CHF 14.3 Mrd.
per Ende 2025, getrieben durch rekordhohe Neugelder von CHF
1.0 Mrd.
* Asset Management mit Rekordertrag von CHF 83.6 Mio. (+18.1%
ggĂŒ. 2024)
* Höherer Dividendenvorschlag von CHF 3.50 pro Aktie (2024: CHF
3.45 pro Aktie)
* Guidance 2026: FFO I zwischen CHF 4.25 und CHF 4.30 pro Aktie
erwartet
Marcel Kucher, CEO Swiss Prime Site und ad-interim CFO: «Wir haben
im vergangenen GeschÀftsjahr ein starkes operatives Ergebnis mit
einem FFO I auf Vorjahresniveau erzielt. Besonders erfreulich war,
dass sich das Immobiliensegment trotz temporÀrem Wegfall von
bedeutenden MietertrÀgen aufgrund zahlreicher Sanierungen als sehr
resilient erwies. Gleichzeitig erzielten wir im Asset Management
einen Rekordertrag und zogen so viel Neugeld an wie noch nie. Das
starke Resultat zeigt: Unser Fokus auf die beiden Kernbereiche
eigene Immobilien und Asset Management hat sich bewÀhrt. Nach der
abgeschlossenen strategischen Neuausrichtung sind wir als
Pure-Play-Immobilienunternehmen klar positioniert und können
Marktchancen jetzt noch gezielter nutzen. FĂŒr das GeschĂ€ftsjahr
2026 sind wir daher sehr zuversichtlich das Ergebnis von 2025
gemessen am FFO I ĂŒbertreffen zu können.»
Starke operative Performance und Abschluss der strategischer
Neuausrichtung
Das GeschÀftsjahr 2025 markierte mit der planmÀssigen Schliessung
des Warenhauses Jelmoli im Februar den erfolgreichen Abschluss der
strategischen Neuausrichtung von Swiss Prime Site mit dem klaren
Fokus auf die beiden GeschÀftsbereiche eigene Immobilien und Asset
Management.
Im GeschÀftsjahr 2025 erwirtschaftete Swiss Prime Site auf
Konzernebene einen Betriebsertrag von CHF 553.4 Mio. nach CHF
663.4 Mio. im Vorjahr. Der RĂŒckgang ist auf den Wegfall der
ErtrĂ€ge aus dem RetailgeschĂ€ft von Jelmoli zurĂŒckzufĂŒhren. Unter
Ausklammerung dieses Effektes stieg der vergleichbare
Betriebsertrag im Vorjahresvergleich um 2.6% auf CHF 537.0 Mio.
Durch den Wegfall der Kosten des RetailgeschÀfts und dank
zusÀtzlicher Effizienzsteigerungen sank der Betriebsaufwand im
Jahresvergleich um 42.3% auf CHF 148.2 Mio. Damit resultierte ein
um Neubewertungseffekte (CHF 216.9 Mio.) und BeitrÀge aus
ImmobilienverkÀufen bereinigter Betriebsgewinn (EBITDA) von CHF
410.1 Mio., was gegenĂŒber dem Vorjahr einem RĂŒckgang von 1.2%
entspricht. Auf vergleichbarer Basis, d.h. unter Ausklammerung der
Effekte aufgrund der Jelmoli-Schliessung erhöhte sich der
Betriebsgewinn (EBITDA) allerdings 3.4% gegenĂŒber dem Vorjahr.
Aufgrund tieferer Finanzierungskosten und Steuern stieg der
gesamte Konzerngewinn ohne Neubewertungseffekte sowie VerkÀufe und
latente Steuern im Jahresvergleich um 1.3% auf CHF 317.7 Mio.
Das zahlungswirksame Ergebnis (FFO I) erhöhte sich gegenĂŒber dem
Vorjahr um 3.2% auf CHF 336.3 Mio. Pro Aktie resultierte ein
gegenĂŒber 2024 unverĂ€nderter FFO I von CHF 4.22. Damit hat Swiss
Prime Site ihre Guidance fĂŒr 2025 von CHF 4.10 bis CHF 4.15 pro
Aktie ĂŒbertroffen, dies insbesondere durch tiefere
Finanzierungskosten sowie einen geringeren Steueraufwand.
Aufgrund der starken operativen und finanziellen Leistung schlÀgt
der Verwaltungsrat der ordentlichen Generalversammlung am 12. MĂ€rz
2026 eine Dividendenerhöhung um 5 Rappen auf CHF 3.50 pro Aktie
vor.
Eigene Immobilien mit resilienter Topline und höherem WAULT von
5.3 Jahren
Im GeschÀftsjahr 2025 sank der Mietertrag im Vergleich zu 2024 um
1.4% auf CHF 456.8 Mio. Die Mindereinnahmen durch die Schliessung
des RetailgeschÀfts von Jelmoli im Februar 2025 und der damit
verbundene Umbau, ebenso wie weitere umfassende Sanierungen
grosser Liegenschaften - etwa am Talacker und an der
FraumĂŒnsterpost in ZĂŒrich -, konnten dabei fast vollstĂ€ndig durch
zusÀtzliche ErtrÀge kompensiert werden.
Auf vergleichbarer Basis hingegen (EPRA like-for-like) resultierte
eine Zunahme von 2.0%. Die Zunahme ist insbesondere darauf
zurĂŒckzufĂŒhren, dass es Swiss Prime Site gelang neue MietvertrĂ€ge
abzuschliessen oder MietvertrÀge zu verlÀngern, die meist deutlich
ĂŒber den Bestandesmieten lagen. So stieg der EPRA like-for-like
Mietzins im Jahresvergleich real um 1.6% (1.3% aus Mietanpassungen
und 0.3% aus Leerstandsreduktionen), wÀhrend die Indexierung 0.4%
zum Wachstum beitrug.
Die Leerstandsquote belief sich per Ende 2025 auf 3.7% nach 3.8%
per Ende 2024 und die durchschnittliche Restlaufzeit der
MietvertrÀge (WAULT) erhöhte sich auf 5.3 Jahre per Ende 2025 nach
4.8 Jahren Ende 2024. Wesentliche Treiber dieser positiven
Entwicklung waren die VerlÀngerungen der MietvertrÀge mit EY an
der HardbrĂŒcke in ZĂŒrich um weitere 10 Jahre sowie mit Globus an
den Standorten in Genf (um 10 Jahre), in Lausanne (um 8 Jahre) und
in Luzern (um 7 Jahre).
Wertsteigerung Immobilienportfolio mit erfolgreicher
Mittel-Allokation aus Kapitalerhöhung
Per Ende 2025 stieg der Wert des Portfolios im Immobiliensegment
um 6.6% auf CHF 13.9 Mrd. Die Wertsteigerung ist insbesondere auf
die gezielten ZukÀufe von Liegenschaften, auf wertsteigernde
Investitionen sowie auf positive Neubewertungseffekte
zurĂŒckzufĂŒhren. Haupttreiber fĂŒr die Neubewertungsgewinne waren
höhere Mieten bei neuen MietvertrÀgen bzw. VertragsverlÀngerungen
und eine leichte Reduktion des durchschnittlichen Diskontsatzes.
Mit den ĂŒber den Jahresverlauf sukzessiv zugekauften
Liegenschaften hat Swiss Prime Site die Mittel ĂŒber CHF 300 Mio.
(exkl. Leverage) aus der Kapitalerhöhung fĂŒr
Wachstumsinvestitionen vom Februar 2025 vollstÀndig und wie
geplant wertsteigernd investiert.
Die AnkÀufe konzentrierten sich dabei auf die beiden Schweizer
Kernzentren Genfersee (Genf und Lausanne) sowie ZĂŒrich. In ZĂŒrich
konnte nach dem Ankauf des GebÀudes der Schweizer Börse Anfang
Dezember Ende Jahr, im Rahmen eines Asset Swaps, eine attraktive
Arrondierung an der Bahnhofstrasse umgesetzt werden. Insgesamt
konnten so 2025 Immobilien im Wert von knapp CHF 550 Mio. erworben
werden.
Swiss Prime Site erwartet, dass diese Akquisitionen wie geplant
zur Steigerung der jÀhrlichen MietertrÀge um rund CHF 17 Millionen
fĂŒhren. Wie bereits angekĂŒndigt, erlaubt die StĂ€rkung der
Kapitalbasis zudem eine leichte Reduktion der geplanten
ImmobilienverkÀufe im Rahmen des laufenden Capital Recyclings.
Entsprechend rechnet Swiss Prime Site direkt und indirekt mit
knapp CHF 20 Millionen höheren Mieteinnahmen aus der
Kapitalerhöhung ab 2026.
Im Rahmen der laufenden Portfoliooptimierungsstrategie hat Swiss
Prime Site im vergangenen GeschÀftsjahr 2025 insgesamt 10
Liegenschaften mit einem Gesamtwert von CHF 129.1 Mio. verkauft,
woraus ein Gewinn von CHF 6.5 Mio. resultierte. Dadurch und unter
BerĂŒcksichtigung der ZukĂ€ufe reduzierte sich die Gesamtzahl der
Immobilien per Ende 2025 auf 132 Objekte nach 139 Objekten per
Ende 2024.
Rekordergebnis im Asset Management mit Neugeldzufluss von CHF 1.0
Mrd.
Die Sparte Asset Management, Swiss Prime Site Solutions, setzte im
abgelaufenen GeschÀftsjahr 2025 ihren dynamischen Wachstumskurs
fort. Die verwalteten Vermögen stiegen per Ende 2025 auf CHF 14.3
Mrd. nach CHF 13.3 Mrd. im Vorjahr. Wesentlich dazu beigetragen
haben Neugelder in der Höhe von insgesamt rund CHF 1.0 Mrd.
Swiss Prime Site Solutions wuchs dabei in sÀmtlichen Bereichen und
verzeichnete ĂŒber die gesamte Produktepalette ein starkes
Investoreninteresse. Nicht zuletzt aufgrund der ĂŒberzeugenden
Performance der Anlagelösungen wuchs das Segment ĂŒber Markt und
konnte sich so weiter als fĂŒhrender unabhĂ€ngiger
Vermögensverwalter fĂŒr Immobilienlösungen etablieren. Nicht
zuletzt durch den erfolgreichen Börsengang des kommerziellen Fonds
SPSS IFC im Dezember 2025 an der Schweizer Börse SIX wurde die
Produktpalette erweitert und die Investorenbasis diversifiziert.
Der Fonds ist nun fĂŒr sĂ€mtliche Anleger zugĂ€nglich.
Im vergangenen GeschÀftsjahr 2025, erzielte das Asset Management
ein Betriebsertrag von CHF 83.6 Mio., was einem Anstieg gegenĂŒber
2024 von 18.1% entspricht. Dieses starke Wachstum ist auf die
erstmalige ganzjÀhrige Konsolidierung der Fundamenta, die höheren
Management Fees aufgrund der höheren verwalteten
Immobilienvermögen, die höheren transaktionsgetriebenen ErtrÀge
aufgrund des hohen Neugeldzuflusses sowie die gestiegenen ErtrÀge
aus Beratungsdienstleistungen zurĂŒckzufĂŒhren. Rund zwei Drittel
des Ertrages stammen aus wiederkehrenden ErtrÀgen, was die hohe
StabilitÀt des Asset Managements von Swiss Prime Site
unterstreicht.
Mit der erstmaligen ganzjÀhrigen Integration der Fundamenta Gruppe
und dank des starken organischen Wachstums konnten im Berichtsjahr
weitere bedeutende Synergien und Skaleneffekte realisiert werden.
Der operative Betriebsgewinn (EBITDA) stieg vor diesem Hintergrund
um 30.7% auf CHF 54.9 Mio.
Starke BonitÀt mit konservativer Finanzierungsquote und breiter
Basis
Swiss Prime Site verfĂŒgt ĂŒber eine Ă€usserst solide und
konservative Finanzierungsstruktur, die breit abgestĂŒtzt und
diversifiziert ist. Das verzinsliche Fremdkapital ohne
Leasingverbindlichkeiten belief sich zum Bilanzstichtag auf CHF
5.6 Mrd. nach CHF 5.3 Mrd. per Ende 2024. Der Anstieg erklÀrt sich
hauptsÀchlich durch die Portfolio-ZukÀufe im Rahmen der
Kapitalerhöhung, wobei zusĂ€tzlich Fremdkapital fĂŒr eine
gleichbleibende Finanzierungsquote aufgenommen wurde. Die
durchschnittliche Laufzeit reduzierte sich auf 3.9 Jahre per Ende
2025 gegenĂŒber 4.3 Jahre im Vorjahr.
Aufgrund des aktuell niedrigen Zinsumfeldes und trotz des
risikobewussten Anteils der variablen Verbindlichkeiten sanken die
Finanzierungskosten im Vergleich zum Vorjahr betrÀchtlich. So lag
der durchschnittliche Zinssatz 2025 bei 0.94% nach 1.10% im
Vorjahr.
Im Immobiliensegment lag die Finanzierungsquote (Loan-to-Value)
per Ende 2025 bei 38.1% und lag damit leicht tiefer als im Vorjahr
mit 38.3%.
Weitere Fortschritte bei der Reduktion des direkten
CO2-Fussabdrucks
Nachhaltigkeit bleibt ein wichtiges Element der
Unternehmensstrategie von Swiss Prime Site. So wurden 2025 weitere
Fortschritte bei der Reduktion des direkten CO2-Fussabdrucks der
eigenen Immobilien erzielt.
Die EmissionsintensitÀt des Portfolios konnte 2025 im Vergleich
zum Vorjahr witterungsbereinigt um 10% auf ein Niveau von 6.9 kg
CO2-Ă€quivalent / m2 gesenkt werden, was weiterhin signifikant
unter dem linearen Zielpfad zu Netto-Null im Jahr 2040 liegt. Im
Jahresvergleich wurde zudem die EnergieintensitÀt des
Immobilienportfolios um rund 15% auf 139 kWh / m2 reduziert.
Erstmals werden im Nachhaltigkeitsbericht zudem deutlich mehr
Kategorien der indirekten Emissionen (Scope 3) ausgewiesen, was
die Transparenz deutlich verbessert.
Optimistischer Ausblick fĂŒr 2026: FFO I zwischen CHF 4.25 und CHF
4.30 pro Aktie erwartet
FĂŒr das GeschĂ€ftsjahr 2026 ist Swiss Prime Site optimistisch und
rechnet mit einem insgesamt weiterhin positiven Marktumfeld. FĂŒr
das Immobiliensegment erwartet Swiss Prime Site - auch vor dem
Hintergrund der erst im Jahresverlauf 2025 erfolgten AnkÀufe -
eine deutliche Steigerung der MietertrĂ€ge. DarĂŒber hinaus wird mit
einem weiter rĂŒcklĂ€ufigen Leerstand gerechnet.
Im Asset Management erwartet Swiss Prime Site eine Fortsetzung des
Wachstumskurses und geht weiterhin von einem organischen Wachstum
von rund CHF 1.0 Mrd. pro Jahr aus.
Auf Gruppenebene wird fĂŒr das GeschĂ€ftsjahr 2026 eine deutliche
Steigerung des operativen Ergebnisses erwartet. Entsprechend
rechnet Swiss Prime Site mit einer Steigerung des FFO I auf
zwischen CHF 4.25 und CHF 4.30 pro Aktie. Trotz des aktuell
gĂŒnstigen Finanzierungsumfelds soll der Verschuldungsgrad mit
einem LTV von unter 39% konstant gehalten werden.
FĂŒr RĂŒckfragen wenden Sie sich bitte an:
Investor Relations, Florian Hauber
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