Gebäudemodernisierungsgesetz: Regierung lockert Heizungsvorgaben

Die Bundesregierung schwenkt in der Heizungspolitik um. Statt starrer Technologievorgaben setzt der neue Entwurf auf Flexibilität und marktwirtschaftliche Anreize. Millionen Hausbesitzer atmen auf.

Abschied von der 65-Prozent-Regel

Der Kern des neuen Gebäudemodernisierungsgesetzes (GMG) ist die Abschaffung der umstrittenen 65-Prozent-Erneuerbare-Energien-Pflicht. Diese Vorgabe aus dem alten Gebäudeenergiegesetz (GEG) von 2024 favorisierte stark den Einbau von Wärmepumpen. Künftig soll ein technologieoffener Katalog gelten. Moderne Gas- und Ölheizungen bleiben erlaubt, müssen aber künftige Effizienz- und Treibstoffmischungs-Standards erfüllen.

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Die Kehrtwende ist eine Reaktion auf praktische Hürden. Der Wärmepumpen-Ausbau stockt wegen Fachkräftemangels und hoher Sanierungskosten in Altbauten. Die starre alte Regel hatte zudem zu „Panik-Installationen“ konventioneller Heizungen geführt. Die Regierung verspricht sich von der neuen Flexibilität mehr Planungssicherheit für Verbraucher und die Immobilienwirtschaft.

Die „Bio-Treppe“: Sanfter Pfad zur Klimaneutralität

Doch der Klimaschutz bleibt Pflicht. Damit die Lockerungen nicht die deutschen Klimaziele für 2045 gefährden, führt das GMG die sogenannte „Bio-Treppe“ ein. Dieser Mechanismus schreibt für alle neu installierten fossilen Heizungen einen schrittweise steigenden Anteil klimaneutraler Brennstoffe vor.

Ab 2029 müssen neue Öl- oder Gasheizungen mindestens 10 bis 15 Prozent grüne Brennstoffe wie Biomethan, grünen Wasserstoff oder Bio-Heizöl verwenden. Diese Quote soll alle fünf Jahre erhöht werden – auf etwa 60 Prozent bis 2040. Die vollständige Fossilexphase ist für 2045 geplant.

Experten bewerten diesen Ansatz als grundlegende Verschiebung der Verantwortung. Die Last der Dekarbonisierung liegt nun weniger beim einzelnen Hauseigentümer, sondern bei der Energieinfrastruktur und den Brennstofflieferanten. Kritiker warnen jedoch vor steigenden Betriebskosten, da grüne Gase und synthetische Kraftstoffe derzeit deutlich teurer sind als ihre fossilen Pendants.

Was bedeutet das für alte Heizkessel?

Die Austauschpflicht für sehr alte Heizungen bleibt bestehen, wird aber moderater umgesetzt. Die 30-Jahres-Regel für Konstanttemperaturkessel vor Baujahr 1996 gilt weiter. Allerdings plant die Regierung, Ausnahmen auszuweiten.

Die bestehende „Eigentümer-Bewohner-Regelung“ wird beibehalten und möglicherweise erweitert. Sie schützt Bewohner von Ein- oder Zweifamilienhäusern, die bereits vor Februar 2002 eingezogen sind, vor einem Zwangstausch. Zudem gewinnt die kommunale Wärmeplanung an Bedeutung. Oft wird der Tausch erst fällig, wenn die Gemeinde ihren langfristigen Wärmeversorgungsplan vorgelegt hat. Das soll verhindern, dass Eigentümer in teure Einzellösungen investieren, obwohl bald ein Anschluss an ein Fernwärmenetz möglich ist.

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Mehr Planungssicherheit für die Immobilienwirtschaft

Für gewerbliche Immobilienbesitzer und Investoren bringt das GMG vor allem eins: mehr Klarheit für ihre ESG-Strategie (Environmental, Social, Governance). Der Wegfall sofortiger Technologievorgaben ermöglicht flexiblere Investitionsplanungen.

Die Branche setzt zunehmend auf Hybridlösungen. Dabei werden bestehende Gasinfrastrukturen mit Spitzenlast-Wärmepumpen oder Solarthermie kombiniert. So lassen sich die schrittweisen Dekarbonisierungsziele erreichen, ohne sofort in kostenintensive Vollsanierungen investieren zu müssen.

Doch die „Bio-Treppe“ birgt auch neue Risiken für Unternehmen. Die langfristige Preisschwankung grüner Brennstoffe muss in die Kalkulation der Gesamtbetriebskosten einfließen. Während die Anschaffungskosten für Heizungen sinken könnten, drohen langfristig steigende Betriebsausgaben durch CO2-Preis und grüne Quoten.

Nächste Schritte bis zum Inkrafttreten

Die Bundesregierung will den Gesetzestext bis Mitte April finalisieren, nachdem Verbände und Länder angehört wurden. Ziel ist die Verabschiedung im Bundestag und Bundesrat vor der Sommerpause. Das GMG soll am 1. Juli 2026 in Kraft treten.

Bis dahin gilt weiter das GEG 2024. Verbrauchern wird geraten, bestehende Energieberatungsangebote zu nutzen. Die verpflichtende Energieberatung für neue fossile Heizungen bleibt erhalten, um vor Fehlinvestitionen zu schützen. Die große Herausforderung der kommenden Jahre bleibt die Verfügbarkeit und Bezahlbarkeit erneuerbarer Brennstoffe.

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