Gewerbeimmobilien: Rekordleerstand trifft auf Höchstmieten

Der deutsche Gewerbeimmobilienmarkt ist Anfang 2026 tief gespalten. In den sieben Top-Städten steuert die Leerstandsquote auf einen Rekordwert zu, während die Mieten für erstklassige Büroflächen neue Höchststände erreichen. Experten sprechen von einem strukturellen Wandel, der als „Flight to Quality“ – die Flucht in Qualität – den Markt umkrempelt.

Unternehmen jagen gezielt nach modernen, nachhaltigen und zentral gelegenen Flächen. Ältere Bestandsimmobilien bleiben dagegen zunehmend leer. Diese Polarisierung zeichnet das Bild eines Marktes im Umbruch.

ESG wird zur neuen Währung

Die treibende Kraft hinter der Spaltung sind gestiegene Ansprüche. Nachhaltigkeitskriterien (ESG) entscheiden heute über die Vermietbarkeit. Gebäude mit exzellenter Energieeffizienz, digitaler Infrastruktur und attraktivem Arbeitsumfeld sind knapp und erzielen Höchstpreise.

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Diese Premium-Flächen in Top-Lagen bleiben stark nachgefragt und treiben die Mieten in Metropolen wie Frankfurt, Hamburg und München weiter an. Gleichzeitig verlieren Immobilien, die diesen Standards nicht genügen, rapide an Attraktivität.

Alte Bestände kämpfen mit Rekordleerstand

Während in Top-Lagen die Mieten explodieren, stehen ältere Gebäude in schlechteren Lagen immer öfter leer. Prognosen zufolge klettert die Leerstandsquote in den sieben Großstädten auf rund 7,9 Prozent. Das entspricht einem ungenutzten Volumen von etwa 7,8 Millionen Quadratmetern Bürofläche.

Der Druck auf Eigentümer veralteter Immobilien wächst. Sie stehen vor einer strategischen Entscheidung: kostspielige Sanierung, Umnutzung oder Wertverlust.

Die Top-7-Städte im Vergleich

Die Entwicklung verläuft regional unterschiedlich:
* Frankfurt und Düsseldorf führen mit Leerstandsquoten um 11 Prozent, doch gerade in Frankfurt ziehen die Spitzenmieten weiter an.
* Berlin und Düsseldorf müssen mit weiter steigenden Leerständen rechnen.
* München könnte den Höhepunkt bereits überschritten haben und leichte Rückgänge verzeichnen – bei starkem Mietwachstum im Premium-Segment.
* Köln und Hamburg zeigen sich vergleichsweise stabil mit den niedrigsten Leerstandsquoten.

Ein struktureller Wandel mit Folgen

Die aktuelle Lage ist kein konjunkturelles Tief, sondern das Ergebnis eines tiefgreifenden Wandels. Hybride Arbeit, demografische Veränderungen und der Nachhaltigkeitsfokus haben die Anforderungen an Büros fundamental verändert.

Ein hohes Bauvolumen der Vorjahre hat das Angebot zusätzlich erhöht. Zwar wird sich die Neubautätigkeit voraussichtlich verlangsamen, der Druck auf veraltete Bestände bleibt jedoch hoch. Die Botschaft ist klar: Allein die Lage macht eine Immobilie nicht mehr wertvoll. Entscheidend sind Qualität und ESG-Konformität.

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