Grundsteuer-Chaos: Gerichtsurteile verzögern Bescheide für 2026

Die neue Grundsteuer sorgt für die nächste Welle der Verunsicherung. Nach einem wegweisenden Urteil gegen unterschiedliche kommunale Hebesätze verzögert sich nun der Versand der finalen Steuerbescheide für 2026. Immobilieneigentümer müssen sich auf spätere Zahlungstermine und mögliche Nachforderungen einstellen.

Bonner Bescheide vorerst auf Eis

Die praktischen Folgen der juristischen Auseinandersetzung werden bereits konkret. Die Stadt Bonn hat angekündigt, die Grundsteuer B in den Bescheiden für 2026 zunächst nicht festzusetzen. Grund sind die jüngsten Gerichtsentscheidungen, deren Konsequenzen noch nicht abschließend bewertet werden können.

Die Verwaltung plant nun, die Festsetzung in einem gesonderten Bescheid nachzuholen – voraussichtlich im März. Gleichzeitig schlägt sie dem Stadtrat vor, rückwirkend zum Jahresbeginn einen einheitlichen Hebesatz zu beschließen. Dieses Vorgehen zeigt das Dilemma der Kommunen: Sie müssen schnell handeln, um Haushaltseinnahmen zu sichern, verlängern aber die Unsicherheit für die Steuerzahler.

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Gericht kippt Praxis der Zwei-Klassen-Hebesätze

Ausgelöst wurde die aktuelle Verzögerungswelle durch ein Urteil des Verwaltungsgerichts Gelsenkirchen vom 4. Dezember 2025. Die Richter erklärten die Praxis für rechtswidrig, höhere Hebesätze für Gewerbe- als für Wohngrundstücke festzulegen. Die gewünschte Entlastung von Wohneigentum dürfe nicht einseitig von Gewerbetreibenden finanziert werden.

Allein in Nordrhein-Westfalen nutzten etwa 120 von 396 Kommunen diese sogenannten differenzierten Hebesätze. Sie wollten damit Belastungsverschiebungen zwischen Wohn- und Gewerbeimmobilien ausgleichen, die durch die Grundsteuerreform entstanden waren. Nun stehen sie vor der Wahl: Ihre Satzungen anpassen oder das Risiko von Klagewellen und ungültigen Bescheiden eingehen.

Bayern zeigt extreme Bandbreite

Während in NRW die Gerichte für Verzögerungen sorgen, offenbart sich in anderen Bundesländern die ganze Bandbreite der kommunalen Reaktionen. Eine aktuelle Auswertung für die zehn größten Städte Bayerns zeigt extreme Unterschiede.

In Würzburg und Erlangen steigen die Hebesätze weiter an. Ganz anders in Nürnberg: Hier sinkt der Satz von 780 auf 750 Prozent, weil die Einnahmen höher ausfielen als erwartet. Bamberg geht noch weiter und senkt drastisch von 635 auf 385 Prozent, um einen Überschuss an die Bürger zurückzugeben. Die angestrebte Aufkommensneutralität der Reform führt lokal zu völlig unterschiedlichen Ergebnissen.

Letzte Front im jahrelangen Rechtsstreit

Die Auseinandersetzungen um die Hebesätze markieren die letzte Front im mehrjährigen Kampf um eine verfassungskonforme Grundsteuer. Nachdem der Bundesfinanzhof die grundsätzliche Verfassungsmäßigkeit des Bundesmodells bestätigt hat, verlagert sich der Streit auf die kommunale Ebene.

Experten hatten diese Entwicklung früh vorhergesagt. Während das übergeordnete Bewertungsrecht einer Prüfung standhielt, erweist sich die konkrete Umsetzung vor Ort als juristisches Minenfeld. Die Gerichte müssen nun klären, wie weit die Autonomie der Gemeinden bei den Hebesätzen reicht und wo der Gleichbehandlungsgrundsatz Grenzen setzt.

Was Eigentümer jetzt tun sollten

Für betroffene Immobilienbesitzer heißt es zunächst: Geduld bewahren. Der Versand der Bescheide wird sich in vielen Kommunen verzögern. Eigentümer sollten ihre Post von den Gemeinden in den kommenden Wochen besonders aufmerksam prüfen.

Die rechtliche Klärung der Hebesatz-Frage wird voraussichtlich noch Monate oder Jahre dauern. Bis zu einer endgültigen Entscheidung durch das Bundesverwaltungsgericht werden viele Städte und Gemeinden aus Vorsicht zu einheitlichen Sätzen zurückkehren. Dies könnte erneut zu Belastungsverschiebungen führen. Nach Erhalt der Bescheide ist eine sorgfältige Prüfung auf Korrektheit und die Beachtung der Rechtsbehelfsfristen entscheidend. Die Debatte um eine gerechte Grundsteuer ist mit der Reform nicht beendet – sie hat ein neues, komplexes Kapitel aufgeschlagen.

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