Immobilienmarkt 2026: Bauhoffnung trifft auf Ladensterben

Der deutsche Immobilienmarkt zeigt sich zweigeteilt. Während der Wohnungsbau dank neuer Förderung Hoffnung schöpft, meldet der Einzelhandel den Verlust Tausender Läden.

Die KfW hat ihre Förderkonditionen für klimafreundlichen Neubau deutlich verbessert. Seit Anfang März gelten für Programme wie das „Effizienzhaus 40“ Zinssätze von rund 0,6 Prozent. Das ist der attraktivste Satz seit Jahren. Parallel steigen die Baugenehmigungen: Im Januar 2026 wurden 8,4 Prozent mehr Wohnungen genehmigt als im Vorjahresmonat. Experten sehen die Talsohle durchschritten, warnen aber vor weiter niedrigen Fertigstellungszahlen.

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Politik setzt auf neue Anreize statt Zwang

Ein zentrales Projekt der Bundesregierung ist das geplante Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG). Es soll das aktuelle Gebäudeenergiegesetz (GEG) ablösen und mehr Flexibilität bringen. Statt starren Sanierungspflichten setzt der Entwurf auf ein anreizbasiertes System. Die geplante Kopplung an kommunale Wärmepläne soll für Eigentümer Planungssicherheit schaffen. Branchenverbände begrüßen den Ansatz, fordern aber zugleich steuerliche Entlastungen.

Einzelhandel schlägt Alarm: 4.900 Läden in Gefahr

Dem Aufschwung im Bau steht eine dramatische Entwicklung im Handel gegenüber. Der Handelsverband Deutschland (HDE) prognostiziert für 2026 den Wegfall von rund 4.900 Ladengeschäften. Dieser Leerstand droht viele Innenstädte zu verwaisen. Als Antwort startet im Sommer ein Bundesprogramm „Gewerbe zu Wohnen“ mit einem Volumen von 360 Millionen Euro. Es soll mit zinsgünstigen Darlehen die Umwandlung von Büro- und Ladenflächen in Wohnraum fördern – bewusst ohne Mietobergrenzen.

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EZB-Pause stützt den Markt

Die Europäische Zentralbank (EZB) hält den Leitzins bei 2,0 Prozent stabil. Diese geldpolitische Atempause hat die Bauzinsen bei 3,5 bis 4,0 Prozent beruhigt. Doch der Markt spaltet sich weiter: In Metropolen steigen die Mieten überdurchschnittlich, während die Preise für Bestandsimmobilien nur noch moderat zulegen. Entscheidend wird die energetische Qualität: Sanierte Objekte mit gutem Energiewert sind stark nachgefragt, unsanierter Bestand verliert an Wert.

Wird die Wohnungskrise jetzt gelöst?

Alles hängt nun an der Umsetzung. Können die neuen KfW-Konditionen privates Kapital mobilisieren? Und gelingt mit der Umnutzung von Gewerbeflächen die Revitalisierung der Innenstädte? Eine weitere Weiche stellt die kommunale Wärmeplanung, die für Großstädte bis Ende Juni vorliegen muss. Sie wird zeigen, welche Quartiere priorisiert werden. Die Politik hat erkannt, dass Wohnungsbau und Stadtentwicklung zusammengehören. Ob die Maßnahmen für 400.000 neue Wohnungen pro Jahr reichen, bleibt die große Frage.

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