Immobilienmarkt 2026: Stabilisierung trifft auf Baukrise
26.01.2026 - 18:04:12
Der deutsche Immobilienmarkt startet 2026 mit stabilen Preisen und Zinsen, doch die Neubaukrise bremst die Erholung aus. Experten sehen den Markt in einer Phase der Neuordnung.
Zinsen und Preise pendeln sich ein
Nach den turbulenten Vorjahren beruhigt sich die Lage an den Finanzierungsmärkten. Die Bauzinsen für zehnjährige Darlehen bewegen sich stabil zwischen 3,5 und 4,2 Prozent. Diese Phase beendet die Zeit der rapiden Zinsanstiege und gibt Käufern Planungssicherheit.
Gleichzeitig hat der Preisverfall bei Wohnimmobilien gestoppt. Die Preise zeigen eine stabile Seitwärtsbewegung oder leichte Zuwächse. Doch der Markt spaltet sich deutlich:
* Gefragt sind moderne, energieeffiziente Objekte in Top-Lagen.
* Unter Druck stehen ältere, unsanierte Immobilien in weniger attraktiven Gegenden.
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Die Nachfrage nach Wohneigentum bleibt strukturell hoch und stützt die Preise. Der energetische Zustand einer Immobilie ist zum entscheidenden Preisfaktor geworden.
Wohnungsbau steuert auf Tiefststand zu
Die größte Bremse für eine echte Erholung ist die anhaltende Flaute im Neubau. Prognosen des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) zeichnen ein düsteres Bild: Die Zahl der fertiggestellten Wohnungen könnte 2026 auf nur noch rund 215.000 Einheiten fallen. Das liegt weit unter dem Ziel der Bundesregierung.
Die Krise hat einen einfachen Grund: Die Baugenehmigungen brachen in den Jahren 2022 und 2023 aufgrund hoher Zinsen und explodierender Baukosten ein. Da zwischen Genehmigung und Fertigstellung oft mehr als zwei Jahre liegen, schlägt diese Lücke nun voll durch. Viele Projekte wurden gestoppt, weil sie unwirtschaftlich wurden.
Die Folge? Die Angebotsverknappung verschärft den Wohnungsmangel in Ballungsräumen und dürfte den Druck auf Miet- und Kaufpreise mittelfristig weiter erhöhen.
Investoren setzen auf “neue Normalität”
Unter professionellen Investoren herrscht verhaltener Optimismus. Die Phase des Schocks und drastischer Preiskorrekturen scheint überwunden. Stabilere Zinsen und realistischere Preisvorstellungen könnten das Transaktionsvolumen im gewerblichen Bereich 2026 leicht steigen lassen.
Interessant: Ausländische Investoren schätzen den deutschen Markt offenbar positiver ein als viele heimische Akteure. Dennoch bleibt frisches Kapital begrenzt. Der Markt wird von Portfoliobereinigungen dominiert, nicht von großen Neuinvestitionen.
Im Fokus stehen robuste Nutzungsarten:
* Wohnen und Logistik gelten als zukunftssicher.
* Büroimmobilien in B-Lagen und Teile des Einzelhandels kämpfen weiterhin.
Die Kluft zwischen hochwertigen, zukunftssicheren Immobilien und dem Rest des Marktes wird sich voraussichtlich weiter vertiefen.
Fragmentierung wird zur neuen Realität
Der Markt tritt in eine “neue Normalität” ein. Spekulative Wertsteigerungen sind passé, stattdessen zählen solide Fundamentaldaten: Lage, Qualität und Energieeffizienz.
Für das restliche Jahr 2026 ist keine schnelle, breite Erholung in Sicht. Der Markt wird sich weiter seitwärts bewegen. Die stabile Zinslage und hohe Wohnraumnachfrage bieten eine solide Basis. Die Neubaukrise verhindert jedoch eine echte Entspannung.
Käufer und Investoren müssen den Markt genau sondieren. Die Fragmentierung wird zunehmen: Energieeffiziente Objekte in Top-Lagen könnten an Wert gewinnen, während unsanierter Altbestand weiter unter Druck gerät. Die zentrale politische Herausforderung bleibt, die strukturellen Bremsen im Wohnungsbau zu lösen.
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