Immobilienpreise in Innenstädten steigen massiv

Neue Daten zeigen eine Rekordkluft zwischen Zentrum und Rand. Innenstadtlagen sind im Schnitt 27 Prozent teurer als Außenbezirke – ein historischer Höchststand.

Die Schere geht immer weiter auf

Das Kieler Institut für Weltwirtschaft (IfW) legt heute alarmierende Zahlen vor. Demnach ist der Preisaufschlag für Eigentumswohnungen in den Innenstädten gegenüber Randlagen auf durchschnittlich 27 Prozent gestiegen. Vor zwei Jahren lag die Differenz noch bei 25 Prozent. Zum Vergleich: 1990 kostete eine zentrale Lage nur fünf Prozent mehr.

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„Die Preise in den Zentren reagieren besonders sensibel“, erklärt Jonas Zdrzalek, Projektleiter des Greix-Forschungsvorhabens. Nach einem kurzen Dämpfer in der Hochzinsphase holen sie jetzt kräftig auf. Die Anziehungskraft der Innenstädte bleibt trotz Homeoffice ungebrochen – das knappe Angebot treibt die Preise.

Besonders krass ist der Trend in München und Düsseldorf. Dort stiegen die Innenstadtpreise 2025 drei bis vier Prozentpunkte stärker als in den Außenbezirken. Nur Berlin ist eine Ausnahme: Hier legten die Randlagen stärker zu. Analysten vermuten, dass sich Käufer aus der extrem teuren Mitte in günstigere Viertel flüchten.

Bestand gewinnt, Neubau stottert

Ergänzende Daten von ImmoScout24 für das erste Quartal 2026 zeigen ein zweigeteiltes Bild. Die Preise für Bestandswohnungen stiegen bundesweit um 1,4 Prozent auf durchschnittlich 2.610 Euro pro Quadratmeter.

„Der Kaufmarkt startet stabil, aber die Stimmung ist verhalten“, sagt ImmoScout24-Geschäftsführerin Dr. Gesa Crockford. Viele Interessenten warteten angesichts geopolitischer Unsicherheiten ab. Ein kurzer Nachfrageschub im März sei dem Wunsch geschuldet, sich noch niedrige Zinsen zu sichern.

Im Neubau hingegen geht fast nichts mehr. Die Preise stagnieren bundesweit bei 4.139 Euro und legten nur minimal um 0,1 Prozent zu. Ein klares Signal: Die Schmerzgrenze für viele Haushalte ist erreicht. Einzige Lichtblicke sind Leipzig mit einem Plus von 2,1 Prozent und Frankfurt mit 1,3 Prozent. In München, Stuttgart und Köln bewegt sich dagegen kaum noch etwas.

Warum wird das Wohnen immer teurer?

Die Gründe für die Preisspirale sind vielfältig. Ein Haupttreiber ist die angespannte Lage am Bauzinsmarkt. Nach der Leitzinssenkung im Juni 2025 auf 2,15 Prozent gab es zwar Entspannung. Doch neue geopolitische Spannungen trieben die Bauzinsen zuletzt wieder Richtung 4 Prozent.

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Gleichzeitig drücken staatliche Kosten den Wohnungsbau in die Knie. Abgaben, Steuern und Energie-Auflagen schlagen laut Branchenverband ZIA mit rund 37 Prozent der Baukosten zu Buche. Die Folge: Immer weniger Projekte rechnen sich.

Die Zahl fertiggestellter Wohnungen sank 2024 auf einen Tiefstand von etwa 251.900. Für dieses Jahr erwarten Experten nur noch 220.000 bis 230.000 Neubauten. Das ist weit entfernt vom Regierungsziel von 400.000 Einheiten pro Jahr. Dieser eklatante Mangel hält die Preise in den begehrten Lagen stabil – und treibt sie weiter nach oben.

Ein Markt der zwei Geschwindigkeiten

Die aktuelle Lage ist paradox. Während unsanierte Bestandsimmobilien in schlechten Lagen an Wert verlieren, bleiben energieeffiziente Wohnungen in Top-Lagen extrem wertstabil. Der Häuserpreisindex stieg im vierten Quartal 2025 zum fünften Mal in Folge – um 3,0 Prozent.

Die Käufer haben gelernt, mit dem neuen Zinsniveau zu leben. Die Hoffnung auf einen großen Preissturz hat sich nicht erfüllt. Stattdessen verschärft sich das Grundproblem: Immer mehr Menschen wollen in die Stadt, doch es wird immer weniger gebaut. Die Innenstädte werden so zu exklusiven Wohnorten für Wohlhabende.

Keine Entspannung in Sicht

Für die kommenden Jahre zeichnet sich keine Besserung ab. Der ZIA prognostiziert, dass bis 2027 deutschlandweit rund 830.000 Wohnungen fehlen werden. Da Baugenehmigungen weiter zurückgehen und Projekte storniert werden, bleibt das Angebot in den Innenstädten extrem knapp.

Experten rechnen damit, dass die Preise für Bestandswohnungen in Top-Lagen auch 2026 moderat steigen werden. Entscheidend wird die Entwicklung der Bauzinsen sein. Verharren sie dauerhaft über 4 Prozent, könnte das die Nachfrage erneut bremsen.

Doch der fundamentale Trend ist klar: Bezahlbarer Wohnraum in den Zentren wird zum raren Gut. Der Druck, in die Speckgürtel oder das Umland auszuweichen, wird weiter zunehmen. Die Daten des IfW sind ein deutliches Warnsignal für eine wachsende soziale Spaltung innerhalb der Städte.

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