IW-Studie: Deutscher Immobilienmarkt spaltet sich regional

Eine neue Prognose des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) entkräftet die Angst vor einem flächendeckenden Preissturz. Statt eines bundesweiten Crashes erwarten die Forscher bis 2035 eine extreme regionale Spaltung. In Metropolen steigen die Preise weiter, während ländliche Regionen massive Wertverluste erleben könnten.

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Was der „Silver Tsunami“ wirklich bringt

Hintergrund ist der demografische Wandel. Die Babyboomer-Jahrgänge treten in das fortgeschrittene Rentenalter ein. In den kommenden Jahrzehnten werden daher Millionen Einfamilienhäuser frei – durch Verkauf, Umzug oder Vererbung. Branchenkreise fürchteten einen überhasteten Preisverfall durch dieses Überangebot.

Die IW-Forscher um Immobilienökonom Pekka Sagner geben nun Entwarnung vor einem plötzlichen Crash. Der Prozess zieht sich über Jahre, viele Senioren bleiben länger im Eigenheim. Dennoch wird der „Silver Tsunami“ den Markt grundlegend verändern.

Boomende Städte, schrumpfendes Land

Der detaillierte Kurzbericht prognostiziert bis 2035 einen durchschnittlichen, inflationsbereinigten Preisanstieg von 1,1 Prozent pro Jahr. Dieser Wert tarnt jedoch extreme Gegensätze.

In wirtschaftsstarken Großstädten wie München, Berlin oder Hamburg und ihrem Umland klettern die Preise weiter. Anhaltende Zuwanderung und wirtschaftliche Kraft sorgen hier für stabile Nachfrage.

Ganz anders sieht es in ländlichen, strukturschwachen Gebieten aus, besonders in Teilen Nord- und Ostdeutschlands. Hier trifft der „Silver Tsunami“ auf eine schrumpfende Bevölkerung. Wenn viele Häuser der Babyboomer auf den Markt kommen, fehlt schlicht die junge Käuferschicht. Die Folge: stagnierende oder sogar sinkende Immobilienwerte.

Der Sanierungsstau wird zur Preisfalle

Ein weiteres Problem für Verkäufer in Randlagen ist der Zustand der Häuser. Viele Gebäude aus den 70er und 80er Jahren haben einen enormen energetischen Sanierungsstau.

Die Modernisierungskosten für Wärmepumpe, Dämmung und neue Fenster liegen schnell bei 150.000 Euro oder mehr. In begehrten Stadtlagen lohnt sich diese Investition noch. In Regionen mit schwacher Nachfrage übersteigen die Sanierungskosten jedoch oft den späteren Marktwert. Unsanierte Häuser drohen, nur mit hohen Abschlägen verkauft zu werden oder leerzustehen.

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Löst der Boom der Senioren die Wohnungsnot?

Ein verbreiteter Irrtum ist die Hoffnung, der „Silver Tsunami“ lindere die allgemeine Wohnungskrise. Das freiwerdende Angebot passt nicht zur Nachfrage. Auf dem Land könnten Häuser leerstehen, in Ballungsräumen fehlen weiterhin rund 1,4 Millionen Wohnungen.

Der demografische Wandel bringt vor allem Eigenheime in peripheren Lagen auf den Markt. Gesuchte, bezahlbare Mietwohnungen in den Innenstädten werden dadurch nicht mehr. Im Gegenteil: Die Mieten in Großstädten stiegen zuletzt sogar stärker als die Kaufpreise für Eigentum.

„Betongold“ nur noch mit Standort-Check

Die Studie erschüttert das traditionelle deutsche Verständnis von Immobilien als sicherem „Betongold“. Die pauschale Annahme, jedes Haus sei eine stetig wachsende Altersvorsorge, gilt nicht mehr.

Anleger müssen künftig die wirtschaftliche Dynamik und demografische Perspektive einer Region genau prüfen. Für die Politik wird der Spagat schwerer: Wachstumsregionen brauchen mehr Neubau, schrumpfende Kommunen müssen Leerstand und Rückbau managen.

Der Höhepunkt des „Silver Tsunami“ wird erst in den 2030er und 2040er Jahren erwartet. Bis dahin, so die Prognose, wird sich die Schere zwischen Metropolen und ländlichen Räumen weiter öffnen.

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