Kojamo Oyj: Wie sich der finnische Wohnimmobilien-Spezialist im Wettbewerbsvergleich schlägt

Die Aktie von Kojamo Oyj (ISIN FI4000292438) hat sich nach den heftigen Zinsschwankungen der vergangenen Quartale spürbar stabilisiert. An der Börse Helsinki notiert der finnische Wohnimmobilien-Spezialist zuletzt in einer engen Spanne um die jüngsten Schlusskurse, wobei die Marktdatenportale wie z.B. die gängigen Realtime-Kursübersichten für Kojamo Oyj eine zunehmend ruhiger verlaufende Handelsspanne ausweisen. Nach einem deutlichen Rückgang vom Zins-Peak im europäischen Immobiliensektor fragen sich Investoren nun, ob die Aktie in eine nachhaltige Bodenbildungsphase übergeht oder ob weitere Abschläge gegenüber den großen Branchenvertretern drohen.

Kojamo Oyj im Wettbewerbsvergleich: Bewertungsabschlag gegenüber Vonovia und Castellum

Um die aktuelle Position von Kojamo Oyj im europäischen Wohnimmobiliensektor einzuordnen, lohnt sich ein Blick auf die wichtigsten Wettbewerber. Zu den relevanten Vergleichsgrößen zählen unter anderem der deutsche DAX-Konzern Vonovia SE sowie der schwedische Immobilienplayer Castellum AB, die beide ein breiter diversifiziertes Wohn- und Gewerbeportfolio in Kontinentaleuropa halten. Während Vonovia vor allem in Deutschland, Österreich und Schweden aktiv ist, liegt der Schwerpunkt von Kojamo nahezu ausschließlich auf dem finnischen Wohnungsmarkt, insbesondere in urbanen Wachstumsregionen wie dem Großraum Helsinki.

Im direkten Bewertungs-Vergleich fällt auf, dass die Aktie von Kojamo Oyj an der Börse Helsinki mit einem Kurs-Gewinn-Verhältnis (KGV) gehandelt wird, das in der Regel unter dem von Vonovia liegt und sich häufig näher an den Bewertungsniveaus von skandinavischen Wettbewerbern orientiert. Vonovia wird an den großen europäischen Börsen häufig mit einem KGV im mittleren bis oberen einstelligen Bereich bewertet, wenn man auf bereinigte Funds From Operations (FFO) und bereinigte Gewinne je Aktie abstellt. Castellum wiederum zeigte zuletzt, vor allem aufgrund von Abwertungen im Portfolio, teils deutlich schwankende Kennzahlen, was zu zeitweise sehr niedrigen, mitunter sogar nicht sinnvoll interpretierbaren KGVs führte. Demgegenüber bewertet der Markt Kojamo tendenziell mit einem leichten Abschlag, was sowohl auf die starke Finnland-Fokussierung als auch auf die strukturell kleinere Marktkapitalisierung zurückgeführt wird, die institutionelle Investoren in puncto Liquidität und Indexzugehörigkeit einschränkt.

Besonders interessant ist der Vergleich der Nettoanfangsrenditen (Net Initial Yield) und der impliziten Renditen auf Basis der Börsenkurse. Während große europäische Wohnungsriesen wie Vonovia durch aggressive Portfoliobewertungen und umfangreiche Transaktionen in den vergangenen Jahren teilweise deutlich unter dem bilanziellen Net Asset Value (NAV) notierten, hat der Markt Kojamo zeitweise mit einem relativ moderaten Abschlag zum ausgewiesenen Immobilienvermögen bewertet. Dies deutet darauf hin, dass Investoren dem finnischen Wohnungssegment eine gewisse Stabilität unterstellen, insbesondere aufgrund der hohen Urbanisierungsrate, des hohen Mietwohnungsanteils und der soliden Bonität finnischer Mieter.

Auf der operativen Seite unterscheidet sich Kojamo von vielen Wettbewerbern durch einen starken Fokus auf moderne, zentral gelegene Mietwohnungen mit hoher Nachfrage und einer vergleichsweise dynamischen Mietentwicklung. Vonovia verwaltet ein deutlich größeres, aber heterogeneres Portfolio mit unterschiedlichen Baujahren, geförderten Beständen und teils erhöhtem Instandhaltungsaufwand. Castellum wiederum ist stärker im kommerziellen Bereich engagiert und damit stärker konjunkturabhängig; dort schlagen steigende Leerstände in Büro- oder gemischt genutzten Objekten deutlich stärker durch als im Wohnsegment. Aus Anlegersicht bedeutet dies, dass das Risiko-Ertrags-Profil von Kojamo zwar im gleichen Sektor angesiedelt ist, aber eine andere Feinstruktur aufweist: ein fokussierter, eher wohnlastiger Ansatz in einem kleineren, aber relativ stabilen Markt.

Dividendenorientierte Investoren achten häufig auf die Ausschüttungsquoten und Dividendenniveaus der großen europäischen Wohnimmobilienwerte. Vonovia war in der Vergangenheit für eine im Branchenvergleich attraktive Dividendenrendite bekannt, musste jedoch infolge des Zinsanstiegs und der Verschuldungsdiskussion ihr Ausschüttungsprofil anpassen. Castellum sah sich ebenfalls zu Kürzungen veranlasst, um die Bilanz zu stabilisieren. Kojamo folgt einer dividendenorientierten Ausschüttungspolitik, die sich an erwirtschafteten Cashflows orientiert, ist aber in einigen Jahren mit den Ausschüttungen vorsichtiger gewesen, um Spielraum für Investitionen in den Bestand und zur Reduktion der Verschuldung zu behalten. Auch hier zeigt sich im Vergleich, dass Anleger bei Kojamo von einer tendenziell konservativeren Dividendenstrategie ausgehen müssen, was die Aktie für besonders einkommensorientierte Investoren weniger attraktiv, für risikobewusste Anleger jedoch interessanter machen kann.

Im Wettbewerbsvergleich spielen zudem Kennzahlen wie die Loan-to-Value-Quote (LTV), also das Verhältnis der verzinslichen Schulden zum Marktwert des Immobilienportfolios, eine zentrale Rolle. Viele europäische Immobiliengesellschaften standen nach der Zinserhöhungsphase unter Druck, ihren Verschuldungsgrad zu senken, um Ratingherabstufungen zu vermeiden und Zinskosten im Griff zu behalten. Kojamo liegt mit seiner LTV-Quote üblicherweise im von Ratingagenturen als noch vertretbar angesehenen Bereich, weist aber wie die gesamte Branche einen erhöhten Sensitivitätsgrad gegenüber weiteren Zinsanstiegen auf. Vonovia hatte aufgrund umfangreicher Portfolios und hoher Verschuldung einen deutlich stärkeren Markt- und politischen Druck, durch Verkäufe und Portfoliooptimierungen gegenzusteuern. Castellum musste ebenfalls aktiv an der Bilanzstruktur arbeiten. Aus Sicht von Investoren kann der etwas geringere Umfang der absolute Verschuldung bei Kojamo, gepaart mit einem fokussierten Markt, als leichter steuerbar wahrgenommen werden, auch wenn die Konzentration auf Finnland naturgemäß Klumpenrisiken mit sich bringt.

Ein weiterer wichtiger Aspekt im Peervergleich ist die Entwicklung der durchschnittlichen Finanzierungskosten. Viele europäische Wohnimmobilien-AGs haben mit einem Mix aus langfristig fixierten und variabel verzinsten Krediten gearbeitet. Als die Zentralbanken ab 2022/2023 die Leitzinsen stark anhoben, verteuerten sich Neu- und Refinanzierungen deutlich. Vonovia und andere Branchengrößen hatten zeitweise deutlich höhere absolute Zinszahlungen, die die Margen belasteten. Kojamo profitierte in der Vergangenheit von einem relativ soliden Rating und einem im europäischen Vergleich tiefen Heimatmarkt für Anleihen und Bankkredite. Dennoch ist auch das Unternehmen nicht immun gegen steigende Refinanzierungskosten: Auslaufende günstige Finanzierungen müssen sukzessive zu höheren Zinssätzen prolongiert werden, was mittelfristig auf die FFO und damit auf die Ausschüttungskapazität drückt.

Im Hinblick auf ESG-Kriterien (Environmental, Social, Governance) sind Wohnimmobilienunternehmen ebenfalls einem intensiven Wettbewerb ausgesetzt. Vonovia positioniert sich stark über Energieeffizienz und Modernisierung des Bestands, Castellum fokussiert sich mit zahlreichen zertifizierten Gebäuden auf Nachhaltigkeit im nordischen Kontext. Kojamo setzt ebenfalls auf nachhaltige Quartiersentwicklungen, energieeffiziente Gebäude und digitale Services für Mieter. In diesem Feld kann der finnische Konzern durch moderne Neubauten in urbanen Zentren punkten, hat aber – anders als Vonovia mit seinem riesigen Bestandsportfolio – weniger Altbaubestand, bei dem energetische Sanierungen große Potentiale, aber auch hohe Investitionsbedarfe bieten. Im ESG-Ranking der Investorenlandschaft kann dies zu einer relativ guten Ausgangsposition führen, gerade für Fonds, die nordische Nachhaltigkeitsprofile bevorzugen.

Analysten und institutionelle Investoren vergleichen bei der Beurteilung von Kojamo häufig Bewertungskennzahlen wie das Verhältnis von Börsenkurs zum EPRA NAV pro Aktie (Net Asset Value nach europäischen Immobilienstandards) sowie FFO-Multiples. Vonovia hat in den vergangenen Jahren teils signifikant unter seinem EPRA NAV notiert, was auf einen ausgeprägten Pessimismus des Marktes hingedeutet hat. Bei Kojamo fällt der Abschlag zum NAV in vielen Marktphasen geringer aus, was auf ein höheres Vertrauen in die Werthaltigkeit des Portfolios und die Stabilität des finnischen Marktes schließen lässt. Gleichzeitig bedeutet ein geringerer Abschlag jedoch auch weniger „Sicherheitsmarge“ für Value-orientierte Anleger, verglichen mit stärker gebeutelten Wettbewerbern. Eine detaillierte Übersicht zu Strategie, Kapitalstruktur und Portfolio bietet die Investor-Relations-Sektion von Kojamo auf der offiziellen Investoren-Seite des Unternehmens, die von institutionellen Marktteilnehmern intensiv genutzt wird.

Auch im Hinblick auf das Wachstumspotenzial unterscheidet sich Kojamo von den großen europäischen Playern. Während Vonovia in der Vergangenheit stark über Zukäufe, Fusionen und Portfoliotransaktionen gewachsen ist, setzt Kojamo stärker auf organisches Wachstum durch Projektentwicklungen und Modernisierungen im finnischen Markt. Castellum als skandinavischer Wettbewerber weist ebenfalls einen stärker regional fokussierten Ansatz auf, ist aber durch seine gewerbliche Ausrichtung konjunkturabhängiger. In einer Phase, in der die Zinsen hoch bleiben und der Zugang zu günstigem Fremdkapital begrenzt ist, könnte das vergleichsweise selektive Wachstumsmodell von Kojamo von Anlegern als risikoärmer eingeschätzt werden. Andererseits ist das absolute Wachstumsvolumen naturgemäß begrenzt, da der finnische Markt kleiner ist als der gesamteuropäische Heimatmarkt von Vonovia oder die nordeuropäische Achse von Castellum.

Beim Blick auf die Kursentwicklung der letzten Jahre zeigt sich, dass die Volatilität von Kojamo sehr eng mit den allgemeinen Trends des europäischen Immobiliensektors korreliert. Kursrückgänge in Phasen steigender Zinsen, Erholungstendenzen bei nachlassender Zinsspekulation – dieses Muster war bei nahezu allen großen Wohnimmobilienwerten zu beobachten. Der Unterschied liegt im Detail: Die Kursausschläge von Vonovia waren angesichts ihrer prominenten Rolle im DAX und des hohen Freefloats deutlich stärker im Fokus internationaler Anleger, was häufig zu höheren Handelsvolumina und stärkeren Ausschlägen führte. Castellum stand im Zuge der Neu-Bewertungen skandinavischer Gewerbeimmobilien unter Druck. Kojamo erlebte ebenfalls Kursverluste, jedoch in einem Rahmen, der dem Volumen des finnischen Marktes entsprach. Für langfristig orientierte Anleger kann dies ein Argument sein, die Aktie als stabilere, aber weniger liquide Alternative im europäischen Wohnungsuniversum zu betrachten.

Insgesamt ergibt der Wettbewerbsvergleich, dass Kojamo Oyj weder der günstigste noch der teuerste Titel im europäischen Wohnimmobiliensektor ist. Der Bewertungsabschlag zu einigen Blue Chips ist vorhanden, aber durch Faktoren wie Marktgröße, Liquidität und Konzentrationsrisiko erklärbar. Gleichzeitig profitiert das Unternehmen von einem relativ stabilen Heimmarkt, einer starken Position in urbanen Zentren und einem Portfolio, das weniger heterogen ist als bei einigen großvolumigen Wettbewerbern. Für Anleger, die gezielt auf den nordischen Wohnungsmarkt setzen möchten, kann Kojamo damit eine interessante Beimischung sein, während großkapitalisierte Player wie Vonovia oder breit aufgestellte skandinavische Gesellschaften wie Castellum weiterhin die erste Wahl für breit diversifizierte Europa-Immobilienstrategien bleiben dürften.

Kojamo Oyj betreibt als einer der führenden privaten Wohnungsvermieter Finnlands ein breites Portfolio an Mietwohnungen in urbanen Wachstumsregionen und fokussiert sich auf moderne, gut angebundene Objekte. Die wesentlichen Umsatztreiber sind stabile Mietcashflows aus langfristig nachgefragten Wohnlagen, Mieterhöhungs- und Modernisierungspotenziale sowie selektive Neubauprojekte, die auf die anhaltende Urbanisierung und Wohnraumnachfrage im finnischen Markt abzielen.

Hinweis: Dieser Artikel stellt keine Anlageberatung dar. Der umfassende Inhalt dieses informativen Artikels wurde unter Einsatz von a.i. erstellt. Aktien sind volatile Finanzinstrumente.