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Savills: Top-6-Büromärkte: Leichtes Mietwachstum trotz niedrigstem Flächenumsatz seit 2009

Emittent / Herausgeber: Savills Immobilien Beratungs-GmbH / Schlagwort(e):
Immobilien/Research Update
Savills: Top-6-Büromärkte: Leichtes Mietwachstum trotz niedrigstem
Flächenumsatz seit 2009

08.01.2024 / 12:10 CET/CEST
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08. Januar 2024

Top-6-Büromärkte: Leichtes Mietwachstum trotz niedrigstem Flächenumsatz seit
2009

  * Flächenumsatz in 2023 von 2,2 Mio. m², 26 % unter Vorjahresniveau

  * Spitzenmieten im Jahresverlauf um 6 % gestiegen, Durchschnittsmieten um
    4 %

  * Leerstandsrate steigt um 80 Basispunkte auf 5,6 % im Jahresverlauf

Im Jahr 2023 wurde an den Top-6-Bürovermietungsmärkten* mit 2,2 Mio. m² der
niedrigste Flächenumsatz seit 2009 verzeichnet. Im Vergleich zum Vorjahr
fiel der Umsatz um 26 % geringer aus. Die Spitzenmieten sind im
Jahresverlauf um 6 % angestiegen. Bei den Median- und Durchschnittsmieten
fiel der Anstieg mit 2 % bzw. 4 % etwas geringer aus. Die Leerstandsquote
legte im gleichen Zeitraum um 80 Basispunkte auf 5,6 % zu. Jan-Niklas
Rotberg, Head of Office Agency Germany bei Savills, ordnet die Zahlen wie
folgt ein: "Das Jahr 2023 war von mehreren nachfragehemmenden Faktoren
geprägt. Neben der strukturell geringeren Nachfrage durch den Wandel zur
hybriden Arbeitswelt hat sich die schlechte wirtschaftliche Lage
Deutschlands negativ auf die Bürovermietungsmärkte ausgewirkt. Viele Nutzer
sind deutlich kostensensibler geworden und scheuen in der aktuellen
gesamtwirtschaftlichen Lage Risiken und damit Investitionen, mit denen
Umzüge und Neuanmietungen zwangsweise verbunden sind. Ein Lichtblick waren
im vergangenen Jahr aber auch Nutzer, die ihren Flächenverbrauch effizienter
gestaltet und dafür höherwertige Liegenschaften und Flächen angemietet
haben. Die Kostensensibilität setzt aber natürlich auch die Mieten unter
Druck. Wichtig zu erkennen, und das zeigen die Zahlen wieder deutlich: Es
gibt nicht den einen Büromarkt, die jeweiligen Märkte haben sich zum Teil
sehr unterschiedlich entwickelt, das zeigt sich beispielsweise an Köln und
Düsseldorf. Nutzer und Investoren müssen daher mehr denn je die jeweiligen
lokalen Marktgegebenheiten verstehen."

Steigender Kostendruck und anhaltende Unsicherheit über künftigen
Flächenbedarf lässt Anteil der Vertragsverlängerungen steigen

Der reduzierte Flächenumsatz ist auch damit zu erklären, dass
überdurchschnittlich viele Unternehmen im aktuellen Umfeld von einer
Neuanmietung absehen und ihren bestehenden Mietvertrag verlängern. Rotberg
berichtet: "Meistens verlängern Nutzer um drei bis fünf Jahre. Dadurch
verschaffen sie sich Zeit. Diese wollen sie nutzen, um sich mit ihren
zukünftigen Arbeitsplatzstrategien und Flächenbedarfen auseinanderzusetzen.
Besonders große Unternehmen sind sich nach wie vor unsicher, wie ihre
zukünftige Arbeitskultur aussehen soll. Einige Nutzer spekulieren zudem
darauf, dass sich der Markt zu ihren Gunsten entwickelt. Denn die aktuell
verfügbaren Flächen genügen ihren Lageanforderungen häufig nicht oder sind
zu teuer. Hinzu kommt, dass die Insolvenzwelle bei Projektentwicklern die
Vorbehalte gegenüber Projektanmietungen erhöht hat."

Insolvenzen am Projektentwicklermarkt sorgen für Angebotslücke

Diese Skepsis eröffnet Bestandshaltern die Chance, solche Nutzer für ihre
Objekte zu gewinnen oder diese zu guten Konditionen im eigenen Bestand zu
verlängern. Zusätzlich könnten durch die Insolvenzwelle am
Projektentwicklermarkt moderne Flächen noch knapper werden. Antonia Wecke,
Consultant Research, berichtet: "Ein Blick auf die Büroobjekte insolventer
Projektentwickler in den Top-6-Städten zeigt, dass besonders in den Jahren
2025 und 2026 eine Lücke bei Neubauflächen entstehen könnte. Fast die Hälfte
des ursprünglich geplanten Volumens insolventer Projektentwickler sollte in
diesen Jahren fertiggestellt werden und könnte nun fehlen oder sich
verzögern. Insbesondere Nutzer, die Flächen in verschobenen oder
aufgegebenen Projekten angemietet haben, benötigen nun zumindest
vorübergehend eine Alternative." Die Top-6-Städte sind nicht gleichermaßen
von der Insolvenzwelle betroffen. In Berlin und Düsseldorf liegt der Anteil
des betroffenen Projektentwicklungsvolumens mit etwa 1,3 % am
Büroflächenbestand deutlich höher als in Frankfurt (0,1 %) oder Köln (0,2
%). Über alle Top-6-Städte liegt der Anteil des betroffenen
Projektentwicklungsvolumens am Büroflächenbestand bei etwa 0,7 %. Selbst in
einem Worst-Case-Szenario, in dem keines der Projekte fertiggestellt würde,
hätte dies angesichts des geringen Anteils vermutlich kaum Einfluss auf die
Marktparameter.

Ausblick: Auch dieses Jahr unterdurchschnittlicher Flächenumsatz und noch
mehr aufgestaute Umzüge zu erwarten

Da auch 2024 das konjunkturelle Umfeld angespannt bleiben dürfte und die
Anpassungsprozesse an hybrides Arbeiten anhalten, dürfte die Nachfrage nach
Neuanmietungen zunächst weiter gehemmt werden. "Auch in den kommenden
Monaten werden die Leerstände vermutlich steigen. Zwar könnte die
Insolvenzwelle bei den Projektentwicklern den Anstieg in besonders
betroffenen Städten dämpfen, aber vermutlich nicht aufhalten", kommentiert
Wecke. Ihr Kollege Rotberg ergänzt: "Für das laufende Jahr rechnen wir
erneut mit einem Flächenumsatz, der unter dem langjährigen Durchschnitt
liegt. Allerdings dürfte sich durch die seit Beginn der COVID-19-Pandemie
überdurchschnittlich hohe Anzahl an Mietvertragsverlängerungen ein
Umzugsstau aufgebaut haben, der sich auflösen dürfte, sobald sich das
konjunkturelle Umfeld verbessert und die Unternehmen mehr Klarheit über
ihren künftigen Flächenbedarf haben. Eigentümer von Flächen in guten Lagen
können sich dafür in Position bringen, indem sie in ihre Flächen
investieren, zumal der Nachfrageüberhang bei modernen Flächen ab 2025
aufgrund der zu erwartenden Verzögerung bei vielen Projektentwicklungen noch
zunehmen dürfte."

* Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln und München

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Über Savills

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Immobiliendienstleistungs-Unternehmen mit Hauptsitz und Börsennotierung in
London. Das Unternehmen wurde 1855 gegründet und blickt auf eine lange
Geschichte mit überwältigendem Wachstum zurück. Savills setzt Trends statt
ihnen zu folgen und verfügt heute über mehr als 700 Büros und Partnerbüros
in Amerika, Europa, Afrika, dem asiatisch-pazifischen-Raum sowie dem Nahen
Osten mit über 40.000 Beschäftigten.

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und ihre Leistungsbereitschaft sind unser eigentliches Kapital - sie werden
sowohl für ihre innovativen Denkansätze als auch für ihre ausgeprägte
Verhandlungsstärke geschätzt. Savills bietet hochprofessionellen Service zur
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betrachtet und in strategische Beziehungen investiert.


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