Vermieter müssen für sichere Elektrik sorgen – auch in Altbauten

Für Millionen Mieter in Deutschland steckt in den Wänden oft eine tickende Zeitbombe: veraltete Elektroinstallationen. Doch Vermieter können sich nicht auf das Alter ihrer Immobilie berufen. Der Bundesgerichtshof (BGH) stellt klar: Mieter haben einen fundamentalen Anspruch auf eine betriebssichere Elektrik. Dieser Anspruch wiegt schwerer als der sogenannte Bestandsschutz.

Die gesetzliche Pflicht ist eindeutig

Die Grundlage dafür steht im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). Gemäß § 535 BGB muss der Vermieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand erhalten. Eine sichere Stromversorgung gehört zum absoluten Mindeststandard. Ein Zustand, der Leib und Leben gefährdet, kann niemals als vertragsgemäß gelten – selbst wenn die Wohnung mit dem Wissen um den niedrigeren Standard angemietet wurde.

Die Instandhaltungspflicht des Vermieters endet nicht mit der Wohnungsübergabe. Sie umfasst alle Maßnahmen, um den sicheren Zustand zu gewährleisten. Dazu zählen nicht nur Reparaturen, sondern auch die Einhaltung grundlegender Sicherheitsanforderungen.

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Wann ist die Elektroanlage mangelhaft?

Ein Mangel liegt nicht erst vor, wenn es knistert und funkt. Bereits eine unzureichende Kapazität kann problematisch sein. Der BGH entschied: Mieter haben Anspruch auf eine Stromversorgung, die den Betrieb mehrerer haushaltsüblicher Geräte gleichzeitig erlaubt. Eine Anlage, die das nicht leistet, ist mangelhaft.

Weitere klare Warnsignale für eine gefährliche Installation sind:
* Fehlende FI-Schalter, besonders in Feuchträumen wie dem Badezimmer.
* Alte Sicherungskästen mit Schraubsicherungen statt modernen Automaten.
* Eine zu geringe Anzahl an Steckdosen, die zur gefährlichen Nutzung von Mehrfachsteckern zwingt.
* Sichtbar beschädigte Kabel, Schalter oder Steckdosen.

Als Maßstab für die Sicherheit dienen technische Normen wie die DIN VDE 0100 und die DIN 18015. Sie definieren den aktuellen Stand der Technik.

Das können Mieter bei Mängeln tun

Wer einen Mangel vermutet, sollte umgehend handeln. Der erste Schritt ist die schriftliche Mängelanzeige an den Vermieter mit Fristsetzung zur Beseitigung.

Bleibt eine Reaktion aus, hat der Mieter rechtliche Optionen:
* Mietminderung: Bei einer nicht mehr betriebssicheren Anlage halten Gerichte oft 5 % Minderung für angemessen.
* Fristlose Kündigung: Diese ist in Extremfällen mit akuter Lebensgefahr möglich. Vor solch drastischen Schritten ist jedoch rechtlicher Rat sinnvoll.

Modernisierungsstau trifft auf neue Herausforderungen

Das Problem ist massiv: Vor allem in Gebäuden, die vor 1964 errichtet wurden, gelten viele Elektroanlagen als veraltet und gefährlich. Zukünftige Trends wie Elektromobilität und Smart Home werden die Anforderungen an die Infrastruktur weiter erhöhen.

Eine generelle Pflicht für regelmäßige Generalinspektionen gibt es zwar nicht. Doch präventive Prüfungen wie der E-Check gewinnen an Bedeutung. Ihre Kosten können unter Umständen sogar auf die Mieter umgelegt werden. Für beide Seiten schafft eine solche Überprüfung Sicherheit – und schützt im Ernstfall vor bösen Überraschungen.

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