Wohnungsmarkt in Krisenstarre: Neubau droht zu halbieren

Deutschlands Wohnungsmarkt ist eingefroren. Das ist die alarmierende Bilanz führender Verbände auf dem jüngsten Wohnungsbau-Tag in Berlin. Sie warnen vor einem Absturz der Neubauzahlen und fordern einen "Bau-Turbo".

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Neubau stürzt ab, Millionen leben beengt

Experten rechnen für dieses Jahr mit weniger als 200.000 neuen Wohnungen. Das ist nicht einmal die Hälfte des geschätzten Bedarfs von mindestens 300.000 Einheiten. Die Folgen sind drastisch: Fast zehn Millionen Menschen leben in überbelegten Wohnungen, 1,4 Millionen mehr als zu Beginn des Jahrzehnts. Fast jedes fündfte Kind wächst in einer zu kleinen Wohnung auf.

Hauptgrund für den Einbruch sind explodierende Kosten. In Großstädten kostet ein Quadratmeter Neubauwohnfläche im Schnitt über 4.630 Euro. Mit Grundstück sind es rund 5.400 Euro. Das treibt die Kaltmiete auf mindestens 18 Euro pro Quadratmeter – für viele unbezahlbar. Der Markt ist laut Bauwirtschaft "eingefroren": Ein Umzug rechnet sich oft nicht mehr.

Das Paradox: Leerstand trotz Not

Trotz akuter Knappheit stehen bundesweit Wohnungen leer. Der Zensus 2022 zählte 1,9 Millionen leere Einheiten, eine Quote von 4,3 Prozent. Mehr als die Hälfte davon war seit mindestens einem Jahr ungenutzt.

Die Lage ist regional extrem unterschiedlich. Metropolen wie Berlin oder München haben Leerstandsquoten von nur 2 bis 3 Prozent. In ländlichen Regionen Ostdeutschlands und der westdeutschen Mittelgebirge liegen sie dagegen teilweise über 10 Prozent.

Der marktaktive Leerstand – also kurzfristig vermietbare Wohnungen – schrumpft jedoch stark. Ende 2024 lag er bei nur noch 522.000 Einheiten, dem zweitstärksten Rückgang seit über 20 Jahren. In Städten wie Freiburg oder Frankfurt beträgt er extrem niedrige 0,1 Prozent.

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Politik setzt auf Typ E und Milliarden

Als Antwort plant die Bundesregierung den "Gebäude-Typ E". Er soll einfacheres und günstigeres Bauen ermöglichen, indem auf nicht zwingende Standards verzichtet wird. Bauministerin Verena Hubertz will das Gesetz noch in diesem Jahr verabschieden. Union und SPD drängen auf zügige Umsetzung.

Gleichzeitig fließen massive Fördermittel. Für den sozialen Wohnungsbau stellt der Bund 2026 vier und 2027 fünf Milliarden Euro bereit. Bis 2029 sind insgesamt 23,5 Milliarden Euro geplant. Ein erheblicher Teil geht an das Programm "Junges Wohnen". Hubertz erwägt sogar eine eigene Bundeswohnungsbaugesellschaft.

Auch Unternehmen springen ein. Fast jedes zehnte bietet Mitarbeitern Wohnraum, ein Fünftel hilft bei der Suche. Der Neubau auf Firmengeländen gilt als Potenzial – braucht aber schnellere Genehmigungen.

Mieten steigen, Wirtschaft leidet

Die Krise bremst die gesamte Wirtschaft. Sie erschwert die Fachkräftegewinnung und schränkt die Mobilität ein. Immobilienexperten erwarten für 2026 steigende Preise: drei bis vier Prozent für Eigentum, weiter zulegende Mieten.

Diese stiegen im Bundesdurchschnitt 2025 bereits um vier Prozent, in Großstädten sogar um bis zu acht Prozent. Seit vier Jahren haben sich Online-Mietangebote um 20 Prozent oder mehr verteuert. Für junge und einkommensschwache Haushalte wird bezahlbarer Wohnraum immer unerreichbarer.

Wann kommt die Wende? Eine spürbare Entspannung beim Neubau erwarten einige Experten frühestens ab 2027. Ob "Gebäude-Typ E" und Milliardenhilfen schnell genug wirken, bleibt die zentrale Frage.

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