Braemar Hotels Aktie: Scottsdale-Verkauf abgeschlossen

Braemar Hotels & Resorts hat sein Luxusresort Four Seasons Scottsdale verkauft. Die Transaktion ist abgeschlossen, der Kaufpreis liegt bei 372 Millionen Dollar. Mit dem Erlös will das Unternehmen den Umbau zum selbstverwalteten REIT finanzieren.

Verkauf mit deutlichem Gewinn

Für das 210-Zimmer-Haus erzielte Braemar rund 1,8 Millionen Dollar pro Zimmer. Inklusive erwarteter Investitionen von 23 Millionen Dollar entspricht der Preis einer Kapitalisierungsrate von 5,8 Prozent auf das Nettobetriebsergebnis. Das Vielfache des Hotel-EBITDA der vergangenen zwölf Monate bis September 2026 liegt bei 15,0.

Braemar hatte das Resort 2022 erworben. Nach Angaben von Konzernchef Richard Stockton erzielte das Unternehmen eine unverschuldete Rendite von rund 15 Prozent und übertraf damit die selbst gesetzte Mindestmarke von 10 Prozent deutlich.

Erlös fließt in die Trennung vom Berater

Der Verkaufserlös soll zusammen mit vorhandenen Barmitteln die ausstehenden Gebühren an den externen Berater decken. Sie sind Teil der Trennungsvereinbarung. Den Wechsel zum selbstverwalteten REIT will Braemar nach eigenen Angaben Mitte November abschließen.

Der Verkauf kommt damit zu einem Zeitpunkt, an dem die Gesellschaft ihre Struktur grundlegend verändert. Die Liquidität aus Scottsdale schafft dafür Spielraum.

Schuldenprofil verlängert

Am selben Tag meldete Braemar auch eine Refinanzierung. Das Darlehen für das 170-Zimmer-Haus Ritz-Carlton Lake Tahoe in Truckee, Kalifornien, wurde durch ein neues über 60 Millionen Dollar ersetzt. Zusätzlich stehen 15 Millionen Dollar zur späteren Abrufung bereit, sofern bestimmte Bedingungen erfüllt sind.

Das alte Darlehen hatte noch einen Saldo von 43,4 Millionen Dollar und wäre im Januar 2027 fällig geworden. Der Zinsaufschlag sinkt von 3,25 auf 2,65 Prozentpunkte über SOFR. Die Laufzeit beträgt zunächst drei Jahre, dazu kommen zwei Verlängerungsoptionen von je einem Jahr.

Die nächste harte Schuldenfälligkeit steht damit erst im Dezember 2028 an. Stockton verwies darauf, dass Braemar engere Zinsspreads am Markt nutzt.

Der nächste konkrete Meilenstein ist der für Mitte November angekündigte Abschluss der Umstellung auf die Selbstverwaltung. Dann wird sich zeigen, welche Restschritte noch offen sind, die das Unternehmen den Aktionären zugesagt hat zu erläutern.