Federal Realty Aktie: Gewinn sinkt, Ausblick steigt

Auf den ersten Blick sieht die Bilanz nach einem schwachen Quartal aus: Der Gewinn von Federal Realty brach im zweiten Quartal 2026 fast auf die Hälfte ein. Wer genauer hinschaut, findet aber ein Unternehmen, das operativ so stark läuft wie selten zuvor — und deshalb seine Jahresprognose anhebt.

Der Nettogewinn je verwässerter Aktie fiel von 1,78 Dollar im Vorjahresquartal auf 0,97 Dollar. Der Rückgang hat einen klaren Grund: Vor einem Jahr hatte ein Immobilienverkauf einen Gewinn von 76,5 Millionen Dollar eingebracht, diesmal waren es nur 20,6 Millionen Dollar. Zusätzlich fehlte eine einmalige Steuergutschrift aus dem Vorjahr in Höhe von rund 14,2 Millionen Dollar. Der Umsatz stieg dabei um 7,8 Prozent auf 335,7 Millionen Dollar.

Für Immobilien-Investmenttrusts zählt ohnehin eine andere Kennziffer mehr als der GAAP-Gewinn: die Funds From Operations. Und hier zeigt sich das eigentliche Bild. Die Core FFO je Aktie kletterten um 6,8 Prozent auf 1,88 Dollar — ein Wert, der die operative Substanz des Immobilienportfolios deutlich besser abbildet als der von Sondereffekten verzerrte Nettogewinn.

Rekordvermietung treibt das Geschäft

Das Vermietungsgeschäft lieferte im Quartal einen historischen Höchstwert: 124 Abschlüsse auf vergleichbarer Fläche summierten sich auf 819.273 Quadratfuß, mit Mietsteigerungen von 15 Prozent auf Cash-Basis und 28 Prozent auf Straight-Line-Basis. Auf Zwölfmonatssicht kommt Federal Realty sogar auf 453 Abschlüsse und knapp 2,8 Millionen Quadratfuß — ebenfalls ein Rekordwert für einen rollierenden Jahreszeitraum.

Die Auslastung des Gesamtportfolios lag zum Quartalsende bei 93,8 Prozent, die vermietete Quote bei 96,1 Prozent. Besonders bemerkenswert: Auch das margenstarke Kleinflächengeschäft zog weiter an und erreichte eine Vermietungsquote von 93,9 Prozent. Auf der Transaktionsseite kaufte der Trust im April ein angrenzendes Grundstück am Kingstowne Towne Center in Virginia für 19,7 Millionen Dollar hinzu und trennte sich im Gegenzug von zwei Objekten für zusammen 66,1 Millionen Dollar.

Dividende und Prognose nach oben korrigiert

Das Board erhöhte die Quartalsdividende um 3 Prozent auf 1,16 Dollar je Aktie, was einer indizierten Jahresrate von 4,64 Dollar entspricht — die 59. Erhöhung in Folge und damit weiterhin die längste ununterbrochene Steigerungsserie unter US-REITs. Ausgezahlt wird die Dividende am 15. Oktober 2026 an Aktionäre, die am 1. Oktober 2026 im Register stehen.

Parallel dazu straffte und erhöhte das Management seine Jahresprognose. Das Ergebnis je Aktie soll nun zwischen 4,22 und 4,30 Dollar liegen, zuvor waren 3,94 bis 4,03 Dollar avisiert. Core FFO je Aktie werden mit 7,48 bis 7,56 Dollar veranschlagt, was einem Wachstum von bis zu 7,1 Prozent gegenüber dem Vorjahr entspricht. Auf einem Investorentag am Flaggschiff-Standort Santana Row stellte das Management zudem einen Wachstumsrahmen für FFO und AFFO je Aktie bis 2028 vor — ein Signal, dass der Vorstand die aktuelle Vermietungsdynamik als tragfähig für die kommenden Jahre einschätzt.

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