Vonovia Aktie: Barclays senkt Kursziel auf 20 Euro

Vonovia gerät heute weiter unter Druck: Die Aktie des Wohnungskonzerns notiert bei 19,86 Euro und verliert damit 1,0 Prozent. Damit rückt das Papier nah an sein 52-Wochen-Tief von 19,53 Euro heran, von dem es nur noch 1,7 Prozent entfernt liegt. Auslöser der jüngsten Schwäche sind zwei Kurszielsenkungen namhafter Investmentbanken.

Barclays und Goldman Sachs senken Erwartungen

Barclays reduzierte sein Kursziel für Vonovia am heutigen Montag von 23,00 auf 20,00 Euro und bestätigte gleichzeitig das „Underweight"-Rating. Der zuständige Analyst Paul May begründet den Schritt mit einer grundsätzlichen Änderung seines Bewertungsansatzes für die europäische Immobilienbranche: Statt auf den bisherigen Total-Addressable-Return-Ansatz setzt er künftig stärker auf den freien Cashflow als Bewertungsmaßstab.

Anlegern rät er, kontinuierliche Einnahmen stärker zu gewichten als statische Portfoliowerte – eine Verschiebung, die für stark fremdfinanzierte Bestandshalter wie Vonovia tendenziell ungünstiger ausfällt.

Auch Goldman Sachs korrigierte am Sonntag seine Einschätzung nach unten, wenn auch von einem deutlich höheren Niveau aus: Das Kursziel sinkt von 34,20 auf 29,50 Euro, das „Buy"-Rating bleibt jedoch bestehen.

Analyst Jonathan Kownator passte seine Bewertung an den Halbjahresbericht an und verwies auf gestiegene Kapitalkosten als Hauptgrund für die Reduktion. Zugleich bestätigte er die mittelfristigen Mietwachstumsziele des Konzerns – ein Hinweis darauf, dass die operative Substanz aus seiner Sicht intakt bleibt, auch wenn das makroökonomische Umfeld belastet.

Geschäftszahlen zeigen Stabilisierung

Die Kurszielsenkungen fallen in eine Phase, in der Vonovia operativ durchaus Fortschritte vorweisen kann. Die Halbjahreszahlen, die der Konzern Anfang August vorgelegt hatte, zeigten ein um 3,5 Prozent gestiegenes bereinigtes EBITDA im Kerngeschäft. Bemerkenswert: Der Portfoliowert kletterte erstmals seit zwei Jahren wieder leicht auf 81,8 Milliarden Euro.

Vonovia bestätigte zudem seine Jahresziele 2026, die ein bereinigtes EBITDA zwischen 2,95 und 3,05 Milliarden Euro sowie einen Vorsteuergewinn von 1,9 bis 2,0 Milliarden Euro vorsehen. Einzig das organische Mietwachstum wurde wegen des Berliner Mietspiegels um 20 Basispunkte nach unten korrigiert.

Diese Diskrepanz zwischen operativer Stabilisierung und fallendem Kurs verdeutlicht, wie stark die Aktie derzeit von Zinserwartungen und Kapitalkostendruck getrieben wird statt von den eigentlichen Geschäftszahlen. Der Abstand zum 200-Tage-Durchschnitt von 23,23 Euro beträgt mittlerweile 15 Prozent – ein Zeichen dafür, wie nachhaltig der Abwärtstrend der vergangenen Monate ist.

Portfoliobereinigung und politisches Umfeld

Parallel zur Kapitalmarktkommunikation treibt Vonovia den Umbau seines Bestands voran. Am 19. August verkaufte der Konzern 975 Wohnungen in Lüneburg an Tristan Capital Partners für 55 Millionen Euro – deutlich unter dem ursprünglichen Angebotspreis von 90 Millionen Euro. Der Deal zeigt, dass sich Vonovia bei Portfolioverkäufen derzeit mit spürbaren Preisabschlägen abfinden muss.

Auf politischer Ebene begrüßte Vonovia zudem ein geplantes Enteignungsverbot für Wohnungen. CEO Luka Mucic sieht darin ein Signal für mehr Planungssicherheit für institutionelle Vermieter.

Der Konzern signalisierte zudem Interesse an einem Regierungsprogramm für günstigen Wohnraum. Ob solche regulatorischen Weichenstellungen ausreichen, um das Vertrauen der Kapitalmärkte zurückzugewinnen, bleibt angesichts der jüngsten Analystenreaktionen zumindest fraglich.