Vonovia Aktie: Jefferies senkt Kursziel auf 28,50 Euro

Vonovia hat am Donnerstag seine Halbjahreszahlen vorgelegt, und das Bild bleibt zweigeteilt: Das operative Geschäft läuft rund, doch die Zinslast drückt weiter auf den Gewinn. Der größte deutsche Wohnungskonzern steigerte das bereinigte EBITDA im ersten Halbjahr 2026 um 2,4 Prozent auf 1,46 Milliarden Euro. Das bereinigte Ergebnis für die Aktionäre sank dagegen um 4,9 Prozent auf 771,6 Millionen Euro – ein Beleg dafür, dass steigende Mieteinnahmen die Refinanzierungskosten bislang nicht vollständig ausgleichen.

Vermietung trägt, Neubau bleibt schwach

Das Kerngeschäft Vermietung wuchs um 3,5 Prozent auf 1,27 Milliarden Euro EBITDA. Die Ist-Miete kletterte im Konzern um 3,5 Prozent auf 8,51 Euro pro Quadratmeter, in Deutschland auf 8,32 Euro. Der Leerstand liegt bei niedrigen 2,3 Prozent, die Zahlungsquote bei 99,6 Prozent – Vonovia bekommt seine Mieten also nahezu vollständig eingetrieben. Auffällig war das Value-add-Segment, das um 27,6 Prozent auf 128,5 Millionen Euro zulegte. Das Neubaugeschäft dagegen kam nur auf 20,1 Millionen Euro EBITDA, nachdem im Vorjahreszeitraum ein Grundstücksverkauf über 53 Millionen Euro das Ergebnis noch künstlich aufgebläht hatte.

Auf der Finanzierungsseite refinanzierte Vonovia im Halbjahr 4,4 Milliarden Euro zu einem durchschnittlichen Kupon von 3,2 Prozent und einer Laufzeit von acht Jahren, ergänzt um eine Wandelanleihe über 850 Millionen Euro. Beim Verkaufsprogramm kamen 400 Millionen Euro der geplanten 700 Millionen Euro bereits unter Dach und Fach. Der Wohnungsbestand summiert sich weiterhin auf 528.370 Einheiten. Für das Gesamtjahr 2026 hält der Konzern an seiner EBITDA-Prognose von 2,95 bis 3,05 Milliarden Euro fest.

Analysten bleiben bei Kaufempfehlung, senken aber Erwartungen

Die Reaktion der Analysten fiel verhalten positiv aus. Jefferies bestätigte zwar die Einstufung "Buy", senkte das Kursziel jedoch von 30 auf 28,50 Euro. Analyst Pierre-Emmanuel Clouard brachte die Stimmung mit dem Satz "Ein neues Quartal, dieselbe Frustration" auf den Punkt und begründete die Anpassung mit einem moderat gesenkten organischen Mietwachstum. Die Jahresziele seien erreichbar, hingen aber stark davon ab, ob Vonovia im zweiten Halbjahr bei Verkäufen und im Entwicklungsgeschäft mehr Dynamik zeigt.

Deutsche Bank Research bekräftigte ihre Kaufempfehlung mit einem Kursziel von 26 Euro und bezeichnete den Quartalsbericht als neutral, lobte aber die Fortschritte beim Verkaufsprogramm. Beide Häuser signalisieren damit trotz der Ergebnisbelastung durch Finanzierungskosten weiterhin Vertrauen in die operative Substanz des Konzerns – die Kurszielsenkung bei Jefferies zeigt jedoch, dass die Geduld der Anleger mit dem schleppenden Verkaufstempo nachlässt.

Kurs bleibt unter Druck

An der Börse kam die Nachricht zunächst kaum an: Die Aktie tendierte am Berichtstag nahezu unverändert. Heute rutscht das Papier jedoch um 1,56 Prozent auf 20,82 Euro ab und bewegt sich damit knapp unter dem 50-Tage-Durchschnitt von 21,00 Euro. Zum 52-Wochen-Hoch von 29,24 Euro, das Vonovia im vergangenen August erreichte, beträgt der Abstand inzwischen 28,80 Prozent. Der Wohnungskonzern bleibt damit ein Beispiel dafür, wie stark die Immobilienbranche weiterhin unter dem Zinsumfeld leidet, selbst wenn die operativen Kennziffern – Mietwachstum, Leerstand, Zahlungsquote – solide ausfallen. Die nächsten Quartalszahlen sind für den 4. November angesetzt, dann dürfte sich zeigen, ob das angepeilte Verkaufsvolumen tatsächlich erreicht wird.

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