BMF-Schreiben: Neue Regeln für Baukosten und Steuern

Das Finanzministerium hat die steuerliche Behandlung von Bau- und Sanierungsmaßnahmen grundlegend neu geregelt. Die lang erwartete Verwaltungsanweisung soll für mehr Rechtssicherheit sorgen – und hat direkte Auswirkungen auf Millionen Immobilieneigentümer und Unternehmen.

Das neue BMF-Schreiben vom 26. Januar 2026 ersetzt veraltete Regelungen aus den Jahren 2003 und 2017. Es gilt für alle offenen Fälle und klärt eine zentrale Frage der Finanzplanung: Wann können Aufwendungen sofort steuermindernd geltend gemacht werden, und wann müssen sie über Jahre abgeschrieben werden? Diese Unterscheidung zwischen sofort abzugsfähigem Erhaltungsaufwand und aktivierungspflichtigen Herstellungskosten ist für die Liquidität von Investoren entscheidend.

Ein Kernpunkt der Neuregelung betrifft die sogenannten anschaffungsnahen Herstellungskosten. Das sind Aufwendungen für Instandsetzung oder Modernisierung, die innerhalb von drei Jahren nach dem Immobilienkauf anfallen. Überschreiten diese Kosten 15 Prozent der ursprünglichen Anschaffungskosten (ohne Umsatzsteuer), gelten sie nicht mehr als Sofortaufwand. Stattdessen müssen sie als nachträgliche Herstellungskosten über die Nutzungsdauer des Gebäudes abgeschrieben werden – was die steuerliche Belastung zeitlich verschiebt.

Viele Eigentümer unterschätzen, dass aktivierungspflichtige Herstellungskosten die Liquidität über Jahre belasten können. Unser 19-seitiger Leitfaden „Abschreibung von A‑Z“ erklärt konkret, wann Kosten aktiviert werden müssen, welche Sonderabschreibungen und die degressive AfA kurzfristig Liquidität schaffen und wie Sie steuerliche Planungsspielräume gezielt nutzen. Ideal für Immobilienbesitzer und Investoren, die Sanierungsentscheidungen steuerlich absichern wollen. Jetzt den Abschreibungs-Leitfaden (19 Seiten) herunterladen

Das Schreiben definiert zudem, wann eine Maßnahme über reine Instandhaltung hinausgeht. Eine wesentliche Verbesserung, die zu aktivierungspflichtigen Kosten führt, liegt laut Finanzverwaltung vor, wenn der Standard in zentralen Bereichen wie Heizung, Sanitär oder Elektroinstallation deutlich angehoben wird. Die Definition, wann ein Gebäude als „betriebsbereit“ gilt, wurde präzisiert.

Entwarnung für energetische Sanierungen

Besonders relevant für die Praxis ist die Klarstellung bei energetischen Sanierungsmaßnahmen. Fachverbände wie das Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) und der Deutsche Steuerberaterverband (DStV) hatten zuvor vor einer zu strengen Auslegung gewarnt. Sie fürchteten, dass der Einbau moderner Heizsysteme oder Solaranlagen pauschal als „Luxus“-Verbesserung eingestuft werden könnte.

Das BMF-Schreiben gibt hier Entwarnung: Der alleinige Austausch veralteter Technik durch energieeffiziente Alternativen führt nicht automatisch zu einer wesentlichen Standardhebung. Diese Positionierung wurde von Experten begrüßt. Sie soll verhindern, dass notwendige Klimaschutzinvestitionen durch steuerliche Hürden ausgebremst werden.

Höhere Anforderungen an die Dokumentation

Neben den inhaltlichen Neuerungen adressiert das Schreiben auch prozessuale Aspekte. So wird der Zeitraum für die Betrachtung einer „Sanierung in Raten“ von fünf auf drei Jahre verkürzt. Gleichzeitig betont die Finanzverwaltung die hohen Anforderungen an die Dokumentation der Baumaßnahmen.

Vor allem bei gemischten Vorhaben – also solchen, die sowohl Erhaltungsaufwand als auch Herstellungskosten enthalten – ist eine genaue Aufteilung und Nachweisführung erforderlich. Der Steuerberaterverband sieht hier eine besondere Hürde für kleinere private Vermieter und hatte Vereinfachungen gefordert.

Was die Neuregelung für Investoren bedeutet

Die Veröffentlichung markiert einen Wendepunkt für die Immobilien- und Baubranche. Während die zusammenfassende Darstellung grundsätzlich begrüßt wird, erfordern die detaillierten Vorgaben eine akribische Planung. Anstehende Sanierungsprojekte müssen nun sorgfältig auf ihre steuerlichen Konsequenzen überprüft werden, um unerwartete Aktivierungen zu vermeiden.

Steuerberater werden sich intensiv mit den Details auseinandersetzen müssen. Erste Fachseminare zur praxisnahen Vermittlung der komplexen Regeln sind bereits angekündigt. Die langfristigen Auswirkungen auf die Investitionsbereitschaft, besonders im Bereich der energetischen Gebäudesanierung, werden sich erst in den kommenden Monaten zeigen.

PS: Viele Eigentümer wissen nicht, dass neue Reglungen wie die degressive AfA oder Sonderabschreibungen konkrete Gestaltungsmöglichkeiten bieten, mit denen sich Liquiditätsschübe realisieren lassen. Unser kostenloser Spezialreport zeigt praxisnah, wie Sie steuerliche Effekte von Modernisierungen planen, wann Aktivierung fällig wird und welche Maßnahmen kurzfristig entlasten – inklusive Praxisbeispielen und Hinweisen zum Wachstumschancengesetz 2024. Für Vermieter und Investoren, die teure Überraschungen vermeiden wollen. Kostenlosen Abschreibungs-Spezialreport anfordern