Immobilien-Erbe: Steuerfalle droht durch neue Bewertung

Die Erbschaftsteuer wird für viele zum Problem. Grund sind neue Bewertungsregeln für Immobilien, die seit 2023 gelten. Sie führen zu höheren Steuerschätzwerten – treffen aber auf unveränderte steuerliche Freibeträge. Experten raten dringend zu frühzeitiger Planung.

Freibeträge bleiben, Immobilienwerte steigen

Das ist die zentrale Herausforderung: Die persönlichen Freibeträge bei der Erbschaftsteuer sind seit 2009 eingefroren. Kinder können 400.000 Euro steuerfrei erben, Ehepartner 500.000 Euro. Gleichzeitig sind die Immobilienpreise in den letzten Jahren stark gestiegen.

Bayern klagt, Politik diskutiert

Die Diskrepanz zwischen Werten und Freibeträgen ist politisch umstritten. Der Freistaat Bayern hat sogar Klage beim Bundesverfassungsgericht eingereicht. Das Argument: Die aktuellen Freibeträge seien vor allem in Ballungsräumen nicht mehr angemessen.

Eine mögliche Lösung wäre eine Regionalisierung, also höhere Freibeträge in teuren Gegenden. Ein entsprechender Antrag fand im Bundesrat bisher aber keine Mehrheit. Für Immobilienbesitzer bedeutet das: Auf schnelle politische Entlastung können sie nicht setzen.

Steigende Verkehrswerte führen schnell zu deutlich höheren Steuerforderungen – doch es gibt legale Wege, die Steuerlast zu optimieren. Der kostenlose 19‑seitige Report „Abschreibung von A–Z“ zeigt Immobilienbesitzern konkret, wie Abschreibungsarten wie degressive AfA oder Sonderabschreibungen die Steuerlast mindern und Liquidität freisetzen können. Mit Praxisbeispielen für Wohnhäuser und Eigentumswohnungen und klaren Handlungsempfehlungen für die Steuerplanung. Jetzt Abschreibungs-Report gratis herunterladen

Diese Strategien können Steuern sparen

Wie lässt sich die drohende Steuerlast also legal reduzieren? Auf Fachveranstaltungen werden mehrere Modelle diskutiert:

• Schenkungen zu Lebzeiten: Die Freibeträge können alle zehn Jahre neu genutzt werden. Durch gestaffelte Übertragungen („Kettenschenkungen“) lässt sich auch größeres Vermögen steuerschonend übertragen.
• Nießbrauch vereinbaren: Hier wird das Eigentum übertragen, der Schenker behält aber ein umfassendes Nutzungsrecht. Der Wert dieses Rechts mindert den steuerpflichtigen Wert der Schenkung erheblich.
• Das Familienheim übertragen: Für selbstgenutzte Wohnimmobilien gelten besondere Befreiungen. Der Erbe muss die Immobilie dann aber zehn Jahre lang selbst bewohnen.

Komplexe Fälle brauchen professionelle Hilfe

Bei größeren Vermögen oder mehreren Erben werden oft Familiengesellschaften empfohlen. Eine GbR oder KG ermöglicht die schrittweise Übertragung von Anteilen. Das kann Streit in der Erbengemeinschaft vermeiden und Einfluss sichern.

Doch Vorsicht: Die Vertragsgestaltung ist voller Fallstricke. Neue Gesetze wie das MoPeG (Gesetz zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts) machen die Sache noch komplizierter. Ein Fehler kann ungewollte Steuerfolgen oder Grunderwerbsteuer auslösen. Der Rat von Steuerberatern, Rechtsanwälten und Notaren gilt daher als unverzichtbar.

Die Unsicherheit bleibt hoch, doch Abwarten ist die schlechteste Strategie. In über der Hälfte aller deutschen Erbfälle sind Immobilien im Spiel. Wer früh plant, sichert das Vermögen für die nächste Generation – und verhindert, dass aus dem Erbe ein Familienstreit wird.