Immobilienmarkt 2026: Wohnen boomt, Büro bricht ein

Der deutsche Immobilienmarkt driftet auseinander. Während Wohnungen als sicherer Hafen gelten, steckt das Bürosegment in einer tiefen Krise. Ein großer UBS-Fonds stoppte kürzlich sogar die Auszahlungen an seine Anleger.

Transaktionen steigen, Preise fallen

Das Transaktionsvolumen lag 2025 bei 32,8 Milliarden Euro – ein leichter Rückgang um sechs Prozent. Doch die Zahl der Deals stieg deutlich an. Der Markt wird von kleineren Geschäften getrieben, die durchschnittliche Deal-Größe schrumpfte auf 24 Millionen Euro.

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Mehr als die Hälfte der Investoren glaubt: Die bisherigen Preiskorrekturen reichen noch nicht. Sie erwarten weitere Abschläge, bevor eine echte Erholung beginnt. Klassische Bürotürme in schlechten Lagen haben kaum noch Chancen.

Die große Spaltung: Wohnen vs. Büro

Wohnimmobilien sind der klare Favorit. Fast 80 Prozent der institutionellen Anleger wollen hier 2026 neu investieren. Der Grund ist simpel: Wohnungsmangel und steigende Mieten garantieren stabile Erträge. Allein 2025 flossen über neun Milliarden Euro in große Wohnportfolios.

Das Bürosegment hingegen schwächelt massiv. Ein Warnsignal war der Auszahlungsstopp beim Fonds „UBS (D) Euroinvest Immobilien“ Ende März. Da zu viele Anleger ihr Geld abziehen wollten, waren die lihquiden Mittel erschöpft. Der Fonds hält vor allem Büroimmobilien.

Homeoffice-Trends und hohe Energiestandards setzen Bürogebäude unter Druck. Nur Top-Lagen in A-Städten mit bester Ökobilanz finden noch Käufer. Alles andere gilt als Risiko.

Ausländisches Kapital kehrt zurück

Internationale Investoren wittern ihre Chance. Im letzten Quartal 2025 stellten sie 41 Prozent der Käufer im Wohnungsmarkt. Kapital aus den USA, Asien und dem Mittleren Osten sucht gezielt nach Schnäppchen.

Diese Anleger nutzen die gesunkenen Preise für strategische Einkäufe. Deutschland gilt ihnen trotz aller Probleme als einer der sichersten Märkte Europas. Deutsche Fonds und Versicherer agieren dagegen vorsichtiger und konzentrieren sich auf ihre Bestände.

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ESG wird zum Deal-Breaker

Die strengen Vorgaben für Klimaschutz (ESG) sortieren den Markt neu. Gebäude, die nicht wirtschaftlich saniert werden können, landen als „Stranded Assets“ zum Verkauf. Für spezialisierte Sanierer eröffnen sich damit Chancen.

Gleichzeitig stockt der Neubau. Trotz politischer „Bauturbo“-Versprechen bleiben die Fertigstellungszahlen niedrig. Hohe Kosten und Bürokratie bremsen die Projekte aus. Das macht moderne Bestandsgebäude noch begehrter.

Was kommt 2026 auf den Markt zu?

Experten rechnen mit mehr Zwangsverkäufen. Viele Fonds und Entwickler müssen angeschlagene Assets abstoßen. Der große Trend: eine Refinanzierungswelle rollt an.

Kredite aus der Niedrigzinsphase laufen bis 2027 aus. Da viele Immobilien an Wert verloren haben, können die alten Beleihungsgrenzen oft nicht mehr gehalten werden. Die Eigentümer müssen nachfinanzieren – oder verkaufen.

Das wird den Konsolidierungsdruck weiter erhöhen. Langfristig bleibt Deutschland aber ein Magnet für globales Kapital. Die Nachfrage nach Wohnraum ist und bleibt stabil.

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