Immobilienmarkt: Mehr als die Hälfte der Häuser ist sanierungsbedürftig

Eine neue Analyse zeigt ein alarmierendes Bild: Über die Hälfte der zum Verkauf stehenden Einfamilienhäuser in Deutschland hat eine miserable Energiebilanz. Das Portal immowelt veröffentlichte diese Woche die Daten für 2025.

Demnach fallen 52 Prozent aller inserierten Einfamilienhäuser in die schlechtesten Energieeffizienzklassen F, G oder H. Bei Eigentumswohnungen liegt der Anteil mit 13 Prozent deutlich niedriger. Insgesamt weisen 36 Prozent aller Kaufimmobilien diese schlechten Werte auf – ein deutlicher Anstieg gegenüber 2021 (28 Prozent).

Für Käufer wird der energetische Zustand damit zum zentralen Finanzrisiko. Neben dem Kaufpreis müssen sie oft sechsstellige Sanierungskosten einplanen.

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Der Sanierungsstau wächst weiter

Warum landen immer mehr unsanierte Objekte auf dem Markt? Branchenbeobachter vermuten eine strategische Reaktion der Eigentümer. Angesichts hoher Energiekosten und drohender Wertverluste trennen sie sich von ihren energetischen Sorgenkindern.

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) verschärft den Druck zusätzlich. Es verpflichtet neue Eigentümer, innerhalb von zwei Jahren bestimmte Sanierungen vorzunehmen – etwa die Dämmung der obersten Geschossdecke oder den Einbau einer klimafreundlicheren Heizung.

Die Unsicherheit über die genauen Kosten und lange Wartezeiten beim Handwerk erschweren die Kalkulation. Die Sanierungspflicht ist längst zum festen Verhandlungspunkt geworden.

Überraschendes Ost-West-Gefälle

Die Analyse offenbart ein starkes regionales Gefälle. Überraschenderweise schneiden viele ostdeutsche Städte deutlich besser ab. In Rostock liegt der Anteil der schlechtesten Energieklassen bei nur einem Prozent, in Dresden und Leipzig unter zehn Prozent.

Der Grund: Nach der Wiedervereinigung rollte eine umfassende Modernisierungswelle durch den Osten.

Den höchsten Sanierungsstau gibt es dagegen in ländlichen Regionen Westdeutschlands. Im saarländischen Landkreis St. Wendel weisen 73 Prozent der Immobilien eine miserable Energiebilanz auf. Ähnlich hoch sind die Werte im rheinland-pfälzischen Bernkastel-Wittlich (72 Prozent) und im nordrhein-westfälischen Siegen-Wittgenstein (70 Prozent).

Hier steht oft ein hoher Bestand an Nachkriegsgebäuden, die nie energetisch modernisiert wurden.

„Brown Discount“: Der Preisabschlag für unsanierte Häuser

Der Markt reagiert bereits auf die neuen Realitäten. Für sanierungsbedürftige Objekte verlangen Käufer deutliche Preisnachlässe – Experten sprechen vom „Brown Discount“.

Studien zeigen: Der Preisunterschied zwischen Häusern der Energieklasse A und denen der Klassen G oder H kann über 25 Prozent betragen. In ländlichen Gebieten sind sogar Abschläge bis zu 50 Prozent möglich.

Kaufinteressenten rechnen die erwarteten Sanierungskosten direkt in ihre Gebote ein. Das spaltet den Markt: Während „grüne“, energieeffiziente Immobilien wertstabil bleiben, stehen „braune“ Objekte unter massivem Preisdruck.

Für Verkäufer bedeutet das klare Konsequenzen. Ohne vorherige Modernisierung drohen erhebliche finanzielle Einbußen.

Gesellschaftliche Herausforderung mit sozialem Sprengstoff

Der massive Sanierungsstau ist mehr als ein Problem für einzelne Käufer. Er stellt Deutschland vor eine gewaltige gesamtgesellschaftliche Aufgabe. Die Klimaziele sind ohne eine energetische Modernisierung des Gebäudebestands nicht zu erreichen.

Doch die hohen Anforderungen treffen auf eine angespannte Lage: Baukosten und Materialpreise sind gestiegen, im Handwerk fehlen überall Fachkräfte. Selbst Sanierungswillige sehen sich mit langen Wartezeiten und schwer kalkulierbaren Kosten konfrontiert.

Staatliche Förderprogramme können die finanzielle Last für viele Haushalte nur teilweise abfedern. Die Situation birgt sozialen Sprengstoff, wenn die Kosten für den klimagerechten Umbau die Leistungsfähigkeit der Bürger übersteigen.

Was kommt auf Käufer und Eigentümer zu?

Die Trends werden sich voraussichtlich weiter verschärfen. Der Preisabstand zwischen sanierten und unsanierten Immobilien wird größer. Für Käufer wird eine gründliche Prüfung der Energiebilanz zur Pflicht – inklusive professioneller Energieberatung.

Sie müssen die Sanierungskosten wie einen zweiten Kaufpreis betrachten. Für Eigentümer unsanierter Häuser steigt der Druck: investieren oder mit deutlichen Wertverlusten verkaufen.

Der politische Druck zur Einhaltung der Klimaziele bleibt hoch. Weitere Verschärfungen der gesetzlichen Anforderungen sind wahrscheinlich. Langfristig werden nur Immobilien mit hohem energetischem Standard ihren Wert halten. Der Traum vom Eigenheim ist damit stärker denn je eine Frage der Investitionsbereitschaft in Energieeffizienz.

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