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KEIN (HOME-)OFFICE IST KEINE LÖSUNG: DIE HYBRIDARBEITSWELT UND IHRE KONSEQUENZEN FÜR DIE BÜROMÄRKTE

Emittent / Herausgeber: Savills Immobilien Beratungs-GmbH / Schlagwort(e):
Immobilien/Research Update
KEIN (HOME-)OFFICE IST KEINE LÖSUNG: DIE HYBRIDARBEITSWELT UND IHRE
KONSEQUENZEN FÜR DIE BÜROMÄRKTE

30.11.2023 / 09:03 CET/CEST
Für den Inhalt der Mitteilung ist der Emittent / Herausgeber verantwortlich.

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30. November 2023

KEIN (HOME-)OFFICE IST KEINE LÖSUNG: DIE HYBRIDARBEITSWELT UND IHRE
KONSEQUENZEN FÜR DIE BÜROMÄRKTE

  * Immer mehr Unternehmen dürften von Präsenzpflicht auf hybrides
    Arbeitsmodell umschwenken

  * Büroauslastung sinkt um schätzungsweise ein Drittel

  * Drei Szenarien zum Bürobedarf: Rückgang um 2 % bis 16 %

  * Geringerer Flächenbedarf wird Büromärkte nicht destabilisieren

  * Stärkere Präferenzen für zentrale und urbane Lagen sowie höherwertige
    Flächen

Savills hat in seinem neusten Spotlight den aktuellen Wissensstand zum Thema
Homeoffice zusammengefasst und die weitere Entwicklung zu einer
Hybridarbeitswelt skizziert. Die Konsequenzen für die deutschen Büromärkte
werden deutlich, wenn auch nicht dramatisch sein.

Hybride Arbeitsmodelle als neue Normalität

Laut Savills zeigen wissenschaftliche Erkenntnisse und empirische Daten
mittlerweile eindeutig, dass hybride Arbeitsmodelle, also ein Mix aus dem
Arbeiten im Unternehmensbüro und von zu Hause oder an anderen Orten, am
vorteilhaftesten für die meisten Unternehmen ist. Matthias Pink, Head of
Research Germany bei Savills, erläutert: "Vergleicht man das Hybridmodell
auf Basis wissenschaftlicher und empirischer Erkenntnisse hinsichtlich der
drei für Unternehmen erfolgskritischen Faktoren ,Produktivität', ,Kosten'
und ,Talentpool' mit den Modellen einer hundertprozentigen
Büropräsenzpflicht und einem vollständigen Verzicht auf ein
Unternehmensbüro, so lässt sich daraus ableiten, dass es für die meisten
Unternehmen die beste Wahl ist. Für eine vollständige Büropräsenzpflicht
spricht objektiv wenig und das vollständig mobile Arbeiten geht mit
deutlichen Produktivitätsnachteilen einher. Anders gesagt: Kein Büro ist
keine Lösung - kein Homeoffice aber auch nicht". Savills prognostiziert,
dass immer mehr Unternehmen von der Präsenzpflicht auf den hybriden Ansatz
umschwenken werden.

Das Büro verliert sein Monopol und bleibt doch unersetzlich

Ganz gleich, ob das mobile Arbeiten weiter expandiert oder nicht, eines
lässt sich laut Jan-Niklas Rotberg, Head of Office Agency Germany bei
Savills, konstatieren: "Das Unternehmensbüro hat sein Monopol als Ort für
Schreibtischarbeit verloren und muss sich künftig im Wettbewerb mit anderen
Orten behaupten - vor allem dem Homeoffice. Ohne Unternehmensbüro
funktioniert allerdings auch ein Hybrid-Ansatz nicht, der künftig wohl für
die meisten Unternehmen Standard sein wird. Als ein Arbeitsort unter
mehreren bleibt das einzelne Büro unersetzlich."

Auslastung der Büros sinkt

Für die Büromärkte im Ganzen dürfte der Wandel zu einer Hybridarbeitswelt
spürbare Konsequenzen haben, die sich bislang nur in Ansätzen erkennen
lassen. Laut Savills ist sicher, dass die Büros in den Top-6-Märkten bei
Weitem nicht voll ausgelastet und auch deutlich weniger frequentiert sind
als vor der Pandemie. Pink kommentiert: "Mehrere Erhebungen deuten auf eine
durchschnittliche Auslastung zwischen 40 % und 50 % hin, wobei die
Auslastung mit steigender Bürogröße zu sinken scheint. Vor der Pandemie
lagen die Auslastungen typischerweise zwischen 60 % und 80 %. Das heutige
Niveau bedeutet also einen Rückgang um etwa ein Drittel."

Geringerer Büroflächenbedarf durch mobiles Arbeiten

Es zeichnet sich ab, dass das mobile Arbeiten zu einem geringeren
Büroflächenbedarf führt. Einzelne Erhebungen sowie Beobachtungen von Savills
deuten darauf hin, dass im Flächensegment ab etwa 1.000 m² der Anteil der
Unternehmen, die ihre Fläche reduzieren, im mittleren zweistelligen
Prozentbereich liegt. Das Ausmaß der Flächenreduktion variiert dabei stark,
wobei es mit steigender Betriebsgröße tendenziell zunimmt. Im Flächensegment
ab 1.000 m² scheint es im Schwerpunkt bei 20 % bis 30 % zu liegen.

Von diesen Beobachtungen ausgehend hat Savills überschlägig berechnet, wie
viel Bürofläche durch das mobile Arbeiten in verschiedenen Szenarien in den
nächsten Jahren strukturell obsolet werden könnte. Savills beschränkt sich
dabei auf die A-Städte und das Flächensegment ab 1.000 m². Je nach Anteil
der Unternehmen, die ihre Fläche reduzieren, und dem Umfang der
Flächenreduktion könnte der Büroflächenbedarf zwischen 2 % und 16 % sinken.
Bezogen auf den heute genutzten Bestand entspricht das einem Minderbedarf
von 2 Mio. m² bis 15 Mio. m². Matthias Pink ordnet die Ergebnisse ein: "Da
sich die Flächeneinsparungen der Unternehmen, wie groß auch immer sie am
Ende in Summe ausfallen mögen, nicht auf einen Schlag materialisieren,
sondern über viele Jahre erstrecken, drohen sie nicht, die Büromärkte zu
destabilisieren. Selbst auf einen etwaigen Minderbedarf von 2 % pro Jahr
kann sich die Angebotsseite vermutlich gut einstellen, weil Eigentümer und
Projektentwickler Zeit bekommen, um geeignete Maßnahmen ergreifen. Die
zeitliche Streckung bedeutet aber auch, dass die Büroflächennachfrage
entsprechend lange gedämpft wird."

Hybridarbeitswelt verändert Lage- und Flächenpräferenzen

Die Entwicklung zu einer Hybridarbeitswelt verändert laut Savills auch die
Lage- und Flächenpräferenzen der Büronutzer. Matthias Pink berichtet: "Im
Hinblick auf die Lagepräferenzen deutet sich an, dass die traditionell am
stärksten nachgefragten Bürolagen in der Gunst der Unternehmen nochmals
gestiegen sind. Zu erwarten ist ein Nachfragewachstum auch für dicht
besiedelte Wohnquartiere, vor allem der Mittelschicht. Umgekehrt sind die
wenig attraktiven Lagen und vor allem klassische Backoffice-Standorte
überproportional stark vom Nachfragerückgang betroffen."

Wie sich die Präferenzen der Nutzer in Bezug auf die Flächenqualitäten und
-kriterien verändert haben, ist laut Savills noch am wenigsten klar. Jan
Rotberg kommentiert: "Dass die Spitzenmieten trotz steigender
Leerstandsraten immer noch wachsen, ist ein Indiz dafür, dass die
Flächenanforderungen der Nutzer in Summe gestiegen sind. Dies bedeutet aber
nicht, dass nun nur noch moderne Büroflächen gefragt sind. Vielmehr
verschiebt sich der Nachfrageschwerpunkt hin zu höherwertigen Flächen und
nur die schlechtesten Flächen werden künftig keinen Nutzer mehr finden. Für
Eigentümer heißt das: Nicht jede Fläche, auch nicht jede von
unterdurchschnittlicher Qualität, muss zur Top-Fläche modernisiert werden."

Alle Daten und Fakten in unserem aktuellen Spotlight auf
savills.de/research:
Die Hybridarbeitswelt und ihre Konsequenzen für die Büromärkte

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