Steuerfalle droht: Immobilien-Partnerschaften müssen bis Ende 2026 handeln

Eine wichtige Steuer-Schonfrist für deutsche Immobilienbesitzer läuft aus. Gesellschaften wie GbRs, OHGs und KGs müssen bis zum 31. Dezember 2026 ihre Strukturen prüfen, um hohe Steuern auf Eigentumsübertragungen zu vermeiden.

Die Frist ergibt sich aus dem Modernisierungsgesetz für Personengesellschaften (MoPeG), das seit Januar 2024 in Kraft ist. Es gewährt Personengesellschaften volle Rechtsfähigkeit – ein Fortschritt für das Zivilrecht, der jedoch unbeabsichtigt eine zentrale Steuervergünstigung kassiert hat.

Das Ende des „Gesamthandsvermögens“

Bisher galten Personengesellschaften nicht als eigenständige Rechtssubjekte, sondern als eine „Gesamthand“ der Gesellschafter. Auf diesem Prinzip des „Gesamthandsvermögens“ basierten entscheidende Befreiungen von der Grunderwerbsteuer.

Die Paragrafen 5 und 6 des Grunderwerbsteuergesetzes (GrEStG) stellten Übertragungen von Immobilien zwischen einem Gesellschafter und der Gesellschaft steuerfrei. Das ermöglichte steueroptimierte Umstrukturierungen, besonders in Familienunternehmen und Immobilien-Investmentgesellschaften.

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Mit dem MoPeG fiel diese Grundlage weg. Die Gesellschaft wird nun wie eine Kapitalgesellschaft behandelt und kann Eigentum in eigenem Namen halten. Die alten Steuerbefreiungen drohten damit hinfällig zu werden.

Die Gnadenfrist bis Ende 2026

Der Gesetzgeber reagierte auf die drohenden Steuerlasten mit einer Übergangsregelung. Durch das Kreditzweitmarktförderungsgesetz wurde eine Fiktion geschaffen: Für die Grunderwerbsteuer gelten Personengesellschaften vorerst weiter als Gesamthand.

Diese Schonfrist bewahrt die wertvollen Steuerbefreiungen – aber nur bis zum 31. Dezember 2026. Danach läuft die Übergangsregelung aus.

Wer ist betroffen und warum jetzt handeln?

Betroffen sind alle Personengesellschaften in Deutschland, die Immobilien besitzen oder planen, welche auf Gesellschafter zu übertragen oder von diesen zu übernehmen. Das betrifft Tausende Familien-Holdinggesellschaften, Investmentfonds und operative Betriebe als GbR, OHG oder KG.

Die Dringlichkeit ergibt sich aus drei Gründen:
* Hohe Steuerlast: Die Grunderwerbsteuer liegt zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Immobilienwerts. Ohne Befreiung werden viele geplante Transaktionen unwirtschaftlich.
* Komplexe Umstrukturierung: Die Neugestaltung von Gesellschaftsverträgen oder Eigentumsübertragungen braucht Zeit. Sie erfordert Steuerberater, Notare und Grundbuchämter.
* Auslaufende Haltefristen: Die Steuerbefreiungen sind oft an Haltefristen von bis zu zehn Jahren geknüpft. Das Jahressteuergesetz 2024 schafft Klarheit: Bis Ende 2026 durchgeführte Transaktionen verletzen diese Fristen nicht allein durch die Gesetzesänderung. Danach gilt ein neues, ungünstigeres Regime.

Experten raten, nicht bis in die letzten Monate 2026 zu warten. Engpässe bei Beratern und Behörden sind dann vorprogrammiert.

Eine Zwischenlösung ohne Garantie

Die Frist bis 2026 ist ein politischer Kompromiss. Sie soll wirtschaftliche Brüche verhindern und Zeit für die Anpassung an die MoPeG-Realität geben. Die Bundesregierung hat angekündigt, in dieser Zeit mit den Ländern eine dauerhafte Lösung zu erarbeiten.

Doch wie diese aussehen wird und ob sie pünktlich zum 1. Januar 2027 steht, ist völlig offen. Unternehmen sollten sich nicht auf eine weitere Verlängerung oder eine nahtlose Neuregelung verlassen.

Was passiert nach dem Stichtag?

Falls der Gesetzgeber nicht erneut eingreift, entfällt die Übergangsregelung zum Jahreswechsel 2026/2027. Ab dann werden Immobilienübertragungen zwischen Gesellschaft und Gesellschaftern voll grunderwerbsteuerpflichtig – so, als handele es sich um einen fremden Dritten.

Die Botschaft ist klar: Betroffene Gesellschaften müssen die verbleibenden Monate nutzen. Geplante Übertragungen, Nachfolgeregelungen oder Umstrukturierungen sollten identifiziert und vor dem Stichtag umgesetzt werden. Auf eine letzte Minute Rettung durch die Politik zu hoffen, ist ein riskantes Spiel – mit einem potenziellen Millionen-Einsatz.

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