Bauzinsen: BBBank und ING senken Konditionen trotz 17-Jahres-Hoch

Erste Kreditinstitute haben ihre Konditionen für Immobilienfinanzierungen nach unten angepasst. Nachdem die Finanzierungskosten in den vergangenen Monaten spürbar angezogen hatten, drehen Institute wie die BBBank und die ING an der Zinsschraube und verbilligen ihre Baukredite leicht.

Bei der BBBank sank der Effektivzins von 4,09% auf 3,99%, während der Sollzins nun bei 3,89% liegt. Für eine Modellrechnung über ein Darlehen von 100.000 € mit zehnjähriger Zinsbindung, einer Anfangstilgung von 2% und einer Beleihung von 60% sinkt die monatliche Rate von 499,17 € auf 490,83 €. Dies entspricht einer jährlichen Ersparnis von rund 96 €.

Bereits am 05.11. hatte zudem die ING ihre Bauzinsen über alle Laufzeiten hinweg um 5 Basispunkte reduziert. Bei einem Kreditbetrag von 300.000 € über 15 Jahre Zinsbindung mit 3% Tilgung und 85% Beleihung beläuft sich der Sollzins bei dem Institut auf 4,73% und der Effektivzins auf 4,86%, was einer monatlichen Rate von 1.932,50 € entspricht.

Auch die PSD Bank Nürnberg hatte bereits am 30.10. ihren Effektivzins bei einer Finanzierung von 300.000 € über zehn Jahre mit 1% Tilgung und maximal 50% Beleihung von 4,08% auf 4,04% zurückgenommen.

Zinsniveau verharrt auf Mehrjahreshoch

Trotz dieser selektiven Nachlässe bleibt das Zinsniveau am Gesamtmarkt angespannt. Vermittlerdaten von Interhyp beziffern den üblichen Zins für eine zehnjährige Zinsbindung auf 4,32%, während der Vermittler Dr. Klein für Top-Konditionen eine Spanne von 4,01–4,49% ausweist. Laut Baufi24 bewegen sich die Bauzinsen bei rund 4,5% und markieren damit ein 17-Jahres-Hoch.

Interhyp verweist darauf, dass sich der deutsche Bauzins für zehnjährige Wohnbaukredite der Marke von 4,5% annähert. Dies sei der höchste Stand seit der Finanzkrise 2009 und liege über dem Nachkrisen-Hoch von knapp über 4,4% von Ende 2023. Zum Vergleich lag der Schnitt für zehnjährige Darlehen laut Interhyp-CEO Utecht im Mai noch bei 3,9%.

Wer sich in diesem Marktumfeld mit Immobilieninvestitionen befasst, sollte seine steuerlichen Möglichkeiten genau kennen. Dieser kostenlose Leitfaden zeigt Ihnen, wie Sie Abschreibungen optimal nutzen, um Ihre Liquidität trotz hoher Zinsen dauerhaft zu verbessern. Jetzt kostenlosen Abschreibungs-Leitfaden herunterladen

Das ImmoScout24-Zinsbarometer für Oktober verdeutlicht den jüngsten Druck: Zehnjährige Darlehen verteuerten sich um 0,06 Prozentpunkte auf 4,28%, fünfjährige Kredite kletterten um 0,06 Prozentpunkte auf 4,31%. Bei 15-jährigen Bindungen betrug das Plus 0,17 Prozentpunkte auf 4,54%, während 20-jährige Kredite um 0,14 Prozentpunkte auf 4,59% stiegen.

Daten der Europäischen Zentralbank (EZB) weisen für den Euroraum im August 2026 einen durchschnittlichen Zinssatz für Immobilienkredite von 3,6% aus, nach 3,5% im Juli. Anfang 2022 lag der Wert noch bei 1,48%, kletterte bis Ende 2023 auf 4,15%, lag Anfang 2025 bei 3,57% und erreichte im zweiten Quartal 2026 einen Wert von 3,91%.

Gemischte Erwartungen und Druck auf den Wohnungsbau

Hinsichtlich der weiteren Entwicklung zeigen sich Marktteilnehmer geteilt. In einer Kreditgeberumfrage von Interhyp vom 15.10. rechnete die Mehrheit mit stabilen Sätzen über die nächsten zwei Monate. Auf Sicht von 6 bis 12 Monaten erwarteten 60% einen Rückgang, während 40% von weiteren Zinsanstiegen ausgingen.

Angesichts der angespannten Marktlage und hoher Baukosten ist eine präzise Kalkulation der Rendite für Vermieter wichtiger denn je. Erfahren Sie in diesem Gratis-Report, wie Sie Ihre Mietpreise im aktuellen Umfeld rechtssicher einordnen und Potenziale ausschöpfen können. Kostenlosen Mietspiegel-Report 2026 anfordern

Laut einer Prognose von Vergleich.de mit Stand vom 16.10.2026 sieht das Basisszenario stabile bis leicht steigende Bauzinsen auf erhöhtem Niveau vor; eine Rückkehr zu Niedrigzinsen gelte als unwahrscheinlich. Ein Aufwärtsszenario führe deutlich über 4,5%, während ein Abwärtsszenario nur bei nachhaltig sinkender Inflation und einer geldpolitischen Lockerung der EZB eintrete.

Die geldpolitischen Rahmenbedingungen blieben zuletzt stabil: Die EZB beließ ihre Leitzinsen am 29.10. unverändert. Der Einlagenzins verharrt bei 2,50%, der Hauptrefinanzierungssatz bei 2,65% und der Spitzenrefinanzierungssatz bei 2,90%.

In einer Schnellschätzung lag die vorläufige Inflationsrate im Euroraum für Oktober 2026 bei 4,0%, nach 3,8% im September und 3,2% im August; die Kerninflation betrug 2,5%. Für Deutschland wurde die vorläufige Inflationsrate im Oktober mit 2,8% gemeldet, nach 3,3% im September.

Die hohen Zinsen hinterlassen tiefe Spuren in der Bauwirtschaft. Das Ifo-Institut beziffert die Wohnungsfertigstellungen in Deutschland für 2026 auf lediglich 185.000 Einheiten – ein Minus von 10% gegenüber 2025 und der niedrigste Stand seit 15 Jahren. Das Ziel der Bundesregierung liegt bei jährlich 320.000 bis 400.000 Wohnungen.

Für 2027 und 2028 prognostiziert Ifo-Experte Dorffmeister jeweils 195.000 Fertigstellungen. GdW-Präsident Gedaschko wies zudem darauf hin, dass die Neubauinvestitionen sozial orientierter Wohnungsunternehmen 2026 um fast 26% einzubrechen drohen, nachdem die Baupreise seit Ende 2019 um über 50% gestiegen sind.

Demgegenüber ergab eine Kreditumfrage der Oesterreichischen Nationalbank vom 06.11., dass Banken im dritten Quartal 2026 ihre Margen für Wohnbaukredite infolge eines intensiven Wettbewerbs leicht senkten, während die Kreditnachfrage der Haushalte im vierten Quartal 2026 wieder leicht zulegen dürfte.