Berlin plant Mietenkataster: 1,8 Millionen Verträge ab Juli erfasst

Der Immobilien-Stimmungsindex des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) und des Spitzenverbandes ZIA fiel um 17,5 Punkte auf einen Wert von -2,0. Besonders die Erwartungen gingen mit einem Minus von 27,8 Punkten auf -11,4 zurück – der dritte Rückgang in Folge.

Rund 1.200 Unternehmen wurden von Anfang Mai bis Anfang Juni befragt. Das Ergebnis: massive Verunsicherung. ZIA-Präsidentin Schöberl spricht von einem deutlichen Alarmsignal an die Politik.

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Projektentwicklung unter Druck

Besonders kritisch ist die Lage in der Projektentwicklung. Die Geschäftslage verharrt dort bei -25,0 Punkten. Auch das Wohnsegment gibt nach – das Klima-Niveau von Ende 2023 ist wieder erreicht.

Investoren kämpfen mit volatilen Renditeaussichten und strengeren rechtlichen Anforderungen an Mieterhöhungen. Die Branche fordert politische Entlastungen und setzt zunehmend auf Umnutzungskonzepte.

Rechnen sich Wohnungen noch?

Für private Kapitalanleger bleibt die Rentabilität stark vom Eigenkapitaleinsatz abhängig. Eine Modellrechnung für ein Mehrfamilienhaus in deutschen Großstädten bei einem Kaufpreis von einer Million Euro zeigt:

• 200.000 Euro Eigenkapital: Eigenkapitalrendite von 6,25 Prozent, aber negativer monatlicher Cashflow
• 400.000 Euro Eigenkapital: Positiver Cashflow von rund 2,25 Prozent, Eigenkapitalrendite sinkt auf 4,9 Prozent

Branchenkenner wie Gerd Kommer beziffern die langfristige Rendite nach Steuern und Kosten auf nur 2 bis 3,5 Prozent. Analysten raten Anlegern daher zu mittleren Lagen statt teuren Toplagen – für stabilere Erträge.

Berlin plant scharfes Mietenkataster

In Berlin steht die Einführung eines flächendeckenden Mietenkatasters bevor. Die schwarz-rote Koalition will das Wohnraumsicherungsgesetz Anfang Juli im Abgeordnetenhaus verabschieden. Rund 1,8 Millionen Mietverträge sollen erfasst werden – zur Bekämpfung von Mietwucher.

Vermieter müssen künftig Daten zu Miethöhe und Nebenabreden melden. Die Grenzen sind klar: Überschreitet die Miete die Vergleichsmiete um mehr als 20 Prozent, gilt das als Ordnungswidrigkeit. Ab 50 Prozent droht Strafrecht wegen Wuchers.

Da die Politik die Spielräume für Mieterhöhungen durch neue Gesetze und Kataster massiv einschränkt, dürfen Vermietern keine Formfehler mehr unterlaufen. Erfahren Sie in diesem kostenlosen Leitfaden, wie Sie Mieterhöhungen trotz strengerer Regeln 100 % rechtssicher umsetzen. Kostenlosen Leitfaden für rechtssichere Mieterhöhungen sichern

Gericht stoppt Mieterhöhung wegen falscher Angaben

Parallel schränkt die Rechtsprechung die Spielräume ein. Das Amtsgericht Saarbrücken stoppte eine Mieterhöhung, weil die Vermieterin hochwertiges Parkett statt des tatsächlich vorhandenen Laminats angegeben hatte. Zuschläge für Einbauküchen und Balkone wurden zwar anerkannt, das Fehlen eines Waschmaschinenanschlusses führte aber zu Abschlägen.

Büros werden zu Wohnungen

Die Flaute am Büromarkt zwingt Investoren zum Umdenken. In Frankfurt plant Aroundtown die Umwandlung eines Büroturms in der Bleichstraße in 86 Serviced Apartments – Fertigstellung bis 2028. Weitere Projekte in der Stuttgarter Straße und in Niederrad sehen über 500 Apartments vor. Für ein Vorhaben im Gallusviertel mit 577 Wohneinheiten wird noch im Juni ein Bauvorbescheid erwartet.

Die Stadt Frankfurt hilft mit: Der Grundsteuer-Hebesatz soll von 855 auf 675 Prozent sinken. Das kostet die Stadt zwar geschätzt 43 Millionen Euro, wird aber von Wirtschaftsvertretern als notwendige Entlastung begrüßt.

Wohnungsbau bricht ein

Der Bedarf an neuem Wohnraum bleibt hoch – doch die Fertigstellungszahlen sinken. In Hessen wurden 2025 nur 15.542 Wohnungen fertiggestellt, ein Rückgang um 13,5 Prozent. Besonders stark fiel der Einbruch bei Ein- und Zweifamilienhäusern aus.

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