Berliner Wohnhäuser: 187 Verkäufe im dritten Quartal halten Vorjahresniveau

Der Berliner Markt für Wohn- und Geschäftshäuser im Segment bis 20 Millionen Euro zeigt sich im dritten Quartal 2026 robust. Wie aus einem aktuellen Marktbericht von Engel & Völkers Commercial Berlin hervorgeht, erreichte die Zahl der Einzelverkäufe in diesem Zeitraum 187 Abschlüsse. Damit bewegt sich das Transaktionsgeschehen nahezu exakt auf dem Niveau des Vorjahresquartals, in dem 186 Verkäufe registriert worden waren.

Einzeltransaktionen stützen das Marktgeschehen

Über das gesamte bisherige Jahresgeschehen hinweg verzeichnete das Segment eine kontinuierliche Belebung der Aktivitäten. Nach 127 Einzelverkäufen im ersten Quartal stieg die Zahl im zweiten Quartal auf 168 und erreichte im dritten Quartal mit 187 Abschlüssen den bisherigen Jahreshöchstwert.

In den ersten neun Monaten des Jahres 2026 belief sich der Gesamtumsatz der Einzeltransaktionen bis 20 Millionen Euro auf rund 1,32 Milliarden Euro. Dieser Wert liegt knapp 4 Prozent unter dem Vorjahreswert von 1,37 Milliarden Euro.

Besonders rege zeigte sich die Kaufpreisklasse zwischen 2,5 und 5 Millionen Euro. Hier wurde ein Transaktionsvolumen von rund 405 Millionen Euro erzielt, was einem Zuwachs von 5 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum entspricht.

Demgegenüber steht eine deutliche Zurückhaltung bei größeren Portfolios: Das gesamte Handelsvolumen bei Mietwohngrundstücken inklusive Paketverkäufen lag in den ersten neun Monaten bei 2,03 Milliarden Euro und damit 29 Prozent unter dem Vorjahreswert. Die Paketverkäufe brachen dabei spürbar ein und sanken von 573 Millionen Euro auf 120 Millionen Euro.

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Preislich hat sich der Markt nach unten angepasst. Auf Basis von knapp 100 im Jahr 2026 erfassten Transaktionen liegen die Kaufpreise laut Engel & Völkers Commercial Berlin derzeit rund 15 Prozent unter dem Durchschnittsniveau von 2025. Auf Verkäuferseite spielen demnach vor allem persönliche Faktoren eine Rolle: Rund die Hälfte der Verkaufsentscheidungen sei alters- beziehungsweise lebensphasenbedingt.

Regulatorisches Umfeld und politische Debatten

Begleitet wird das Marktgeschehen von fortlaufenden regulatorischen Weichenstellungen und politischen Debatten in der Hauptstadt. Am 10. November 2026 brachte der Berliner Senat eine Verlängerung der Verordnung auf den Weg, die das gesamte Stadtgebiet als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt ausweist.

Die bisherige Regelung läuft Ende 2026 aus; die neue Verordnung soll am 1. Januar 2027 in Kraft treten und bis zum 31. Dezember 2031 gelten. Die formelle Zustimmung des Rats der Bürgermeister steht dabei noch aus.

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Die Verordnung bildet die Grundlage für mehrere mietrechtliche und städtebauliche Instrumente. Sie ermöglicht die Fortführung der Mietpreisbremse, nach der bei Neuvermietungen die ortsübliche Vergleichsmiete in der Regel um höchstens zehn Prozent überschritten werden darf.

Zudem ist sie Voraussetzung für gemeindliche Vorkaufsrechte sowie für die Umwandlungsverordnung nach Paragraf 250 des Baugesetzbuchs. In Milieuschutzgebieten bleibt das Umwandeln von Miet- in Eigentumswohnungen nur unter bestimmten Voraussetzungen gestattet.

Als Kriterien für die Ausweisung gelten überdurchschnittlich steigende Mieten, ein Bevölkerungswachstum ohne ausgleichenden Neubau sowie geringer Leerstand.

Stadtentwicklungssenator Christian Gaebler erklärte, dass Berlin drei von vier maßgeblichen Kriterien des Baugesetzbuchs erfülle. Im Jahr 2024 hätten zwar rund 16.000 neue Wohnungen etwa 15.000 neuen Haushalten gegenübergestanden, dennoch fehlten in der Stadt weiterhin rund 100.000 Wohnungen infolge der starken Zuzugswellen der Jahre 2015, 2016 und 2022. Gaebler betonte zudem, dass die anhaltende Enteignungsdebatte Investitionen und Neubau behindere, solange das Bundesverfassungsgericht keine verbindlichen Maßstäbe zu Vergesellschaftungen nach Artikel 15 des Grundgesetzes formuliert habe.