Eigentümerversammlung: Wann laufende Abschläge in Italien rechtlich verpflichten

In italienischen Wohnungseigentümergemeinschaften führt die Verzögerung von Jahresabschlüssen immer wieder zu Unsicherheiten über die laufenden Zahlungsverpflichtungen.

Nun wurde klargestellt, dass Immobilienverwalter Abschlagszahlungen für das laufende Geschäftsjahr auch dann von den Miteigentümern einfordern dürfen, wenn die Abrechnung des vorangegangenen Geschäftsjahres noch nicht durch die Versammlung diskutiert und genehmigt worden ist.

Selbst wenn das vergangene Abrechnungsjahr bereits seit knapp sechs Monaten beendet ist, können einzelne Eigentümer die Zahlung der laufenden Abschläge nicht verweigern.

Wie ein Experte der italienischen Tageszeitung Corriere della Sera in einem Bericht darlegte, soll dieser Grundsatz die kontinuierliche Liquidität und Funktionsfähigkeit der Liegenschaft sichern. Laufende Betriebskosten wie Energieversorgung, Wartung und Versicherungsbeiträge fallen unabhängig davon an, ob die finale Abstimmung über das vergangene Geschäftsjahr bereits formell abgeschlossen wurde.

Beschluss der Eigentümerversammlung als formelle Voraussetzung

Für die rechtliche Durchsetzbarkeit der Zahlungsaufforderung gelten jedoch strenge formale Vorgaben. Eine Verpflichtung der Miteigentümer zur Zahlung der laufenden Raten besteht grundsätzlich nur dann, wenn ein entsprechender Beschluss der Eigentümerversammlung vorliegt. Für diesen Beschluss ist eine Mehrheit der anwesenden Stimmberechtigten erforderlich, die zugleich mindestens ein Drittel des gesamten Gebäudewerts repräsentieren müssen.

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Liegt ein solcher Beschluss der Eigentümerversammlung nicht vor, besteht für die Miteigentümer regulär keine rechtliche Pflicht, den Zahlungsaufforderungen nachzukommen. Eine Ausnahme von dieser Regel greift ausschließlich in Fällen extremer Dringlichkeit, in denen sofortige finanzielle Mittel zwingend erforderlich sind, um unmittelbar drohende Schäden oder den Ausfall elementarer Versorgungsleistungen für die Eigentümergemeinschaft abzuwenden.

Berechnung und anschließender Ausgleich

Bei den verlangten Beiträgen handelt es sich um reine Abschlagszahlungen. Die Höhe dieser Raten wird in der Praxis in der Regel auf Basis des Wirtschaftsplans des Vorjahres oder anhand der zuletzt von der Eigentümerversammlung genehmigten Bilanz kalkuliert.

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Die geleisteten Vorschusszahlungen sind dabei vorläufiger Natur. Sobald die Jahresendabrechnung für das abgeschlossene Geschäftsjahr schließlich auf der Versammlung vorgelegt, diskutiert und formell verabschiedet wird, unterliegen sämtliche gezahlten Abschläge einer abschließenden Verrechnung.

Über diesen Ausgleich wird ermittelt, ob die Eigentümer Nachzahlungen leisten müssen oder Anspruch auf ein Guthaben gegenüber der Eigentümergemeinschaft haben. Für Eigentümer bedeutet dies, dass sie Vorleistungen nicht eigenmächtig blockieren dürfen, eine finanzielle Endabrechnung jedoch rechtlich garantiert bleibt.