Erbschaftsteuer: Gutachten sparen bis zu 45.000 Euro

Steigende Immobilienwerte und starre Bewertungsschemata der Finanzämter treiben Erben und Schenker zunehmend vor Gericht. Aktuelle Urteile zeigen: Wer den Liegenschaftszinssatz anficht oder niedrigere Verkehrswerte nachweist, spart oft fünfstellige Beträge.

Analysen vom 11. Juli 2026 belegen ein erhebliches Sparpotenzial bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer. Professionelle Gutachten senken die Steuerlast in Einzelfällen um bis zu 45.000 Euro. Der Grund: Die von Finanzbehörden herangezogenen Vergleichswerte liegen häufig zwischen 10 und 30 Prozent über dem tatsächlich erzielbaren Marktwert.

Gericht kippt veraltete Zinssätze

Ein zentraler Hebel für Steuerpflichtige ist die Überprüfung des Liegenschaftszinssatzes. Das Finanzgericht Berlin-Brandenburg entschied am 3. Dezember 2025, dass lokale Zinssätze unter bestimmten Umständen unbrauchbar sein können. Im konkreten Fall waren die Zinssätze des Gutachterausschusses Potsdam für das Jahr 2016 nicht für die Bedarfsbewertung geeignet.

Das Finanzamt hatte einen Zinssatz von 3,5 Prozent angesetzt – was zu einem Immobilienwert von fast 2,3 Millionen Euro führte. Das Gericht wendete stattdessen den gesetzlichen Zinssatz von 5 Prozent für Mietwohngrundstücke an. Die Erhöhung führte zu einem niedrigeren Kapitalwert und einer erheblichen Steuerersparnis für den Kläger.

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Wann sich ein Gutachten lohnt

Nach aktueller BFH-Rechtsprechung liegt die Beweislast für einen niedrigeren Wert beim Steuerpflichtigen. Liegen mehr als 20 Kaufpreise im relevanten Umkreis vor, dürfen Finanzämter Schätzungen vornehmen. Experten raten daher zum Nachweis durch ein qualifiziertes Gutachten.

Die Kosten bewegen sich zwischen 1.500 und 4.000 Euro – und sind steuerlich absetzbar. Ein Gutachter betonte, dass man Gutachten oft taktisch zurückhalten könne, um erst bei einer zu hohen Festsetzung zu intervenieren. Besonders relevant ist das in Phasen volatiler Zinsänderungen und hoher Inflation. Die Standardverfahren bilden individuelle Zustandsmerkmale oder Markttrends oft nur unzureichend ab.

Neue Regeln für Schenkungen und Miteigentum

Auch bei Übertragungen innerhalb der Familie gibt es neue Orientierungspunkte. Der BFH entschied am 24. März 2026: Bei einem zinslosen Ratenkauf zwischen Familienangehörigen müssen keine fiktiven Zinserträge versteuert werden – sofern der Vertrag eine eindeutige Regelung zur zinslosen Tilgung enthält. Der Schenkungsteuer-Freibetrag von 400.000 Euro pro Elternteil bleibt alle zehn Jahre nutzbar.

Vorsicht ist bei der Übertragung von Miteigentumsanteilen geboten. Das Finanzgericht Berlin-Brandenburg stellte am 14. Januar 2026 klar: Pauschale Abschläge von etwa 10 Prozent sind nicht zulässig. Ein Abschlag wegen Unterausnutzung kommt nur in Betracht, wenn eine weitere Bebauung rechtlich oder faktisch unmöglich ist.

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BGH stärkt Vertragserben

Ein Versäumnisurteil des BGH vom 8. Juli 2026 stärkt die Position von Vertragserben. Ein bloßer Rücktrittsvorbehalt in einem Erbvertrag beendet die Bindungswirkung noch nicht. Solange kein Rücktritt erklär wurde, bleibt der Vertragserbe geschützt.

Erben können so Herausgabeansprüche gegen Personen geltend machen, die durch beeinträchtigende Schenkungen des Erblassers begünstigt wurden. In einem konkreten Fall verlangte ein Sohn den hälftigen Anteil an Grundstücken zurück, die der Vater zuvor an die Tochter übertragen hatte.

Für Immobilienbesitzer und Erben unterstreichen diese Entwicklungen: Während Finanzämter auf standardisierte Massenverfahren setzen, bieten detaillierte Nachweise über Zustand und Marktsituation erhebliche Chancen zur Steueroptimierung.

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