Gebäudemodernisierung: Neue Regeln für Neubauten ab 2027

Das am 28.07.2026 verkündete Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) ist am 29.07.2026 in Kraft getreten und löst damit das bisherige Gebäudeenergiegesetz (GEG) ab. Die Neuregelung setzt die EU-Gebäuderichtlinie in nationales Recht um und sieht eine schrittweise Verschärfung der energetischen Anforderungen für Neubauten vor.

Der Bundestag hatte das Gesetz am 10.07.2026 beschlossen, nachdem der Bundesrat keine Einwände erhoben hatte. Wie aus Berichten im September 2026 hervorgeht, definiert das Gesetz klare Fristen für die Jahre 2027, 2028 und 2030.

Übergangsregeln und maßgebliche Stichtage

Für die Anwendung der jeweiligen Gesetzesfassung ist nach § 111 Abs. 2 GModG grundsätzlich der Zeitpunkt der Bauantragstellung entscheidend. Bei Vorhaben, die keiner Genehmigung bedürfen, gelten stattdessen die Zeitpunkte der Bauanzeige, der Kenntnisgabe oder der Beginn der Bauausführung als maßgeblich.

Bauherren haben jedoch gemäß § 111 Abs. 3 GModG das Recht, die Anwendung des neuen Rechts zu verlangen, sofern über ihren Bauantrag noch nicht bestandskräftig entschieden wurde.

Mit dem Inkrafttreten des GModG am 28.07.2026 entfällt zudem die bisherige Kopplung des Heizungstauschs an die kommunale Wärmeplanung sowie die starre 65-Prozent-Vorgabe für erneuerbare Energien. Der Betrieb bestehender fossiler Heizungssysteme bleibt laut Gesetz bis zum 31.12.2044 zulässig, um das Ziel eines klimaneutralen Wärmesektors bis 2045 zu erreichen.

Stufenweise Verschärfung bis zum Nullemissionsstandard

Ab dem 01.01.2027 wird der energetische Standard von Neubauten nicht mehr über den 55-Prozent-Faktor, sondern über ein Referenzgebäude gemäß der Norm DIN/TS 18599:2025-10 bestimmt. Zeitgleich tritt eine Solaranlagenpflicht für alle neuen öffentlichen Nichtwohngebäude sowie für sonstige neue Nichtwohngebäude mit einer Nutzfläche von mehr als 250 m² in Kraft.

Wer sich mit den neuen energetischen Anforderungen befasst, sollte auch die steuerlichen Optimierungsmöglichkeiten durch Abschreibungen kennen. Dieser kostenlose Leitfaden zeigt Immobilienbesitzern, wie sie die degressive AfA und Sonderabschreibungen rechtssicher für sich nutzen. Steuerliche Vorteile durch Abschreibungen jetzt entdecken

Eine weitere Verschärfung erfolgt zum 01.01.2028: Ab diesem Datum müssen neue Nichtwohngebäude, die von Behörden im Eigentum der öffentlichen Hand genutzt werden, als Nullemissionsgebäude errichtet werden.

Zudem wird für alle Neubauten mit mehr als 1.000 m² Nutzfläche die Ermittlung der Treibhausgasemissionen über den gesamten Lebenszyklus verpflichtend. Ab dem 01.01.2030 gilt der Nullemissionsstandard schließlich für jeden Neubau, während die Solarpflicht auf neue Wohngebäude ausgeweitet wird.

Neue Vorgaben für Energieausweise ab 2027

Zum 01.01.2027 treten umfassende Änderungen bei den Energieausweisen in Kraft. Ein gültiger Ausweis ist künftig nicht mehr nur bei Verkauf oder Neuvermietung, sondern auch bei der Verlängerung von Miet-, Pacht- oder Leasingverträgen vorzulegen. Neue Ausweise müssen detaillierte Informationen zu Primär- und Endenergie (flächenbezogen und als Gesamtwerte), Treibhausgasemissionen sowie zum Anteil erneuerbarer Energien enthalten.

Verbrauchsausweise sind ab 2027 grundsätzlich nur noch für reine Wohngebäude zulässig, sofern Verbrauchsdaten aus zwei Jahren vorliegen. Für Nichtwohngebäude sowie gemischt genutzte Gebäude wird der Bedarfsausweis zur Pflicht. Bei Verstößen gegen diese Vorgaben sieht das Gesetz einen Bußgeldrahmen von bis zu 10.000 Euro vor. Bestehende Energieausweise behalten jedoch ihre Gültigkeit von zehn Jahren ab dem Ausstellungsdatum.

Neben den energetischen Standards müssen Vermieter auch bei der Kostenumlage auf aktuelle Regelungen achten, um finanzielle Verluste zu vermeiden. Ein kostenloser PDF-Report erklärt in nur 5 Minuten, wie Sie eine rechtssichere Betriebskostenabrechnung erstellen und alle zulässigen Kosten korrekt umlegen. Kostenlosen Betriebskosten-Ratgeber herunterladen

Kostenaufteilung und biogene Brennstoffe

Ab 2028 werden die Kohlendioxidkosten bei neu eingebauten Gas-, Öl- und Flüssiggasheizungen grundsätzlich hälftig zwischen Vermieter und Mieter geteilt. Bei Gasheizungen betrifft diese hälftige Teilung auch die Gasnetzentgelte.

Für Bestandsanlagen gilt weiterhin die bisherige Aufteilung nach dem CO2-Ausstoß pro Quadratmeter. Ab 2029 greift zudem die sogenannte Bio-Treppe nach § 43 GModG. Diese schreibt wachsende Anteile biogener Brennstoffe vor, beginnend mit mindestens 10 % im Jahr 2029, steigend auf 15 % ab 2030, 30 % ab 2035 und 60 % ab 2040.

Fachleute der TGA-Vision empfehlen Bauherren angesichts der neuen Regelungen eine Gesamtsystembetrachtung. Am Beispiel eines Berliner Schulprojekts wurde etwa der Verzicht auf wasserführende Heizsysteme zugunsten einer Kombination aus Infrarot-Strahlungswärme, Photovoltaik und Lüftungsanlagen mit Wärmerückgewinnung demonstriert.

Für die begleitende Beratung zu einem individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP) können Eigentümer Zuschüsse von bis zu 650 Euro für Ein- und Zweifamilienhäuser sowie 850 Euro für Mehrfamilienhäuser erhalten.

de | wirtschaft | 70165033 |