Gebäudetyp-E-Gesetz: DAV warnt vor 16 unterschiedlichen Länderkatalogen

Die Pläne der Bundesregierung zur Vereinfachung von Bauprozessen stoßen in der juristischen Praxis auf deutlichen Widerstand. Die Arbeitsgemeinschaft Bau- und Immobilienrecht im Deutschen Anwaltverein (DAV) bewertet den aktuellen Referentenentwurf von Bundesjustizministerin Stefanie Hubig zum sogenannten Basis-Baustandard als in der Praxis nicht tauglich. Fachanwälte sehen in dem Gesetzesvorhaben erhebliche Lücken, die das Ziel eines einfacheren und kostengünstigeren Bauens gefährden könnten.

Fehlende Definitionen und Zersplitterung befürchtet

Die Kernkritik der Juristen richtet sich gegen die inhaltliche Ausgestaltung des Entwurfs. Der vorgesehene Basis-Standard werde nicht hinreichend mit konkreten Inhalten gefüllt, während eine klare Definition kostentreibender Komfortstandards, etwa beim Schallschutz oder der Anzahl von Steckdosen, fehle.

In Deutschland existieren derzeit rund 4000 Normen und Richtlinien mit Baubezug. Während die allgemein anerkannten Regeln der Technik gesetzlich nicht exakt definiert sind, entfalten sie durch die Rechtsprechung bindende Wirkung.

Ein weiterer Streitpunkt betrifft die Rolle der Bundesländer. Der Entwurf sieht vor, dass die Länder Vorgabenkataloge bei Bedarf ergänzen können. Rechtsexperten der Anwaltschaft warnen davor, dass dies statt der erhofften Vereinfachung zu 16 unterschiedlichen Katalogen führen könnte, und fordern stattdessen ein bundesweit einheitliches Regelwerk. Außerhalb der Sicherheitsauflagen sollen Abweichungen den Ländern überlassen bleiben, was die Gefahr uneinheitlicher Standards verstärkt.

Auch der Bundesgerichtshof äußerte sich bereits kritisch zur Normenpraxis: Der zuständige VII. Zivilsenat sprach sich kürzlich gegen eine automatische Vermutungswirkung von DIN-Normen aus. Bereits im Jahr 2024 hatte derselbe Senat einen Vorgängerentwurf als ungeeignet zur Zielerreichung eingestuft.

Die Details des Referentenentwurfs

Das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz (BMJV) hatte den Referentenentwurf zum Gebäudetyp-E-Gesetz am 26. Oktober 2026 vorgelegt. Der Entwurf schafft keine neue Gebäudeklasse, sondern führt eine vertragliche Option im BGB-Bauvertragsrecht für Neubauten und Bestandsmaßnahmen ein. Die Anforderungen an Standsicherheit sowie Brand- und Gesundheitsschutz bleiben dabei weiterhin zwingend verpflichtend.

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Das Modell setzt auf eine Opt-in-Lösung: Vertragsparteien können in Textform vereinbaren, dass der Basisstandard gelten soll. Kommt keine solche Abrede zustande, bleibt das bisherige Bauvertragsrecht mit den anerkannten Regeln der Technik maßgeblich.

Liegt eine Vereinbarung vor, greift eine zweistufige Mangelprüfung, bei der die Technischen Baubestimmungen der Länder als Basisstandard dienen. Höhere Standards bei Aspekten wie Brandschutz, Belüftung oder Belichtung bleiben außer Betracht, sofern sie nicht ausdrücklich vereinbart wurden.

Für Abweichungen bei Ausstattungsmerkmalen wie Elektro- oder Innenausbau soll künftig ein deutlicher Hinweis in Textform vor Vertragsschluss genügen; eine umfassende Risikobelehrung ist nicht vorgesehen. Im Verbraucherbauvertrag muss das Werk als Gebäudetyp E gekennzeichnet werden, inklusive Angaben zum Schallschutzstandard und zur Kostenersparnis in der Baubeschreibung.

Gleichzeitig weist der Entwurf rechtliche Schnittstellenprobleme auf: Im Miet- und Kaufrecht sind keine Änderungen vorgesehen, was nach juristischer Einschätzung zu Unsicherheiten in der weiteren Vertragskette führen kann.

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Diskussion über Kosten und Haftungsrisiken

Befürworter aus der Politik betonen das wirtschaftliche Potenzial der Neuregelung. Nach Angaben des Ministeriums senken Pilotprojekte die Bauwerkskosten projektabhängig um etwa 10 bis 15 Prozent. Auch Beispiele wie der Verzicht auf Tiefgaragen zeigen Einsparpotenziale, durch die Baukosten oft um mehr als zehn Prozent sinken können. Der Gebäudetyp E soll es Beteiligten ermöglichen, vorab einen Verzicht auf überzogene Standards zu vereinbaren.

Auch aus der Ingenieurpraxis kommen differenzierte Stimmen. Aus Reihen der Bayerischen Ingenieurekammer-Bau wird darauf hingewiesen, dass die Dichte an technischen Vorgaben, Verordnungen und Herstelleranweisungen die Planung massiv erschwere und Abweichungen oft als Mangel ohne echten Schaden gewertet würden.

Der Ansatz, nur sicherheitstechnische Vorgaben verbindlich zu halten und das Übrige den Vertragsparteien zu überlassen, weise grundsätzlich in die richtige Richtung. Gleichzeitig bleiben Haftungsrisiken und die Frage der anerkannten Regeln der Technik die zentralen Streitpunkte.

Verbände haben bis zum 9. November 2026 Zeit, Stellungnahmen zum Gesetzesentwurf abzugeben. Ein Inkrafttreten der Neuregelung ist frühestens für Mitte 2027 vorgesehen.