Gebäudetyp E: Neun Länder wollen Opt-in, fünf bevorzugen Opt-out

Die Bundesregierung will das Bauen in Deutschland durch einfachere rechtliche Rahmenbedingungen beschleunigen und verbilligen. Bundesjustizministerin Stefanie Hubig (SPD) hofft darauf, dass das Gesetz zur Einführung des sogenannten Gebäudetyps E im besten Fall noch im Dezember im Bundeskabinett beschlossen werden kann.

Ziel der Initiative ist es, Wohnungsbauvorhaben spürbar günstiger zu gestalten, indem auf rechtssicherer Basis auf teure und aufwendige Baustandards verzichtet werden darf.

Der geplante Gebäudetyp E soll Erleichterungen in verschiedenen Bereichen ermöglichen. Dazu zählen beispielsweise der Einbau von weniger Steckdosen, das Einziehen dünnerer Decken sowie der Rückgriff auf einfachere Heizungssysteme.

Fachleute rechnen durch solche Vereinfachungen mit möglichen Kosteneinsparungen von bis zu 10 Prozent. Angesichts der anhaltenden Wohnungsknappheit steht die Branche unter Zugzwang: Der jährliche Bedarf liegt bei mindestens 300.000 neuen Wohneinheiten.

Uneinigkeit über Ausgestaltung zwischen Baubranche und Justiz

Über die genaue rechtliche Konstruktion des Gesetzes wird seit mehr als drei Jahren gerungen; bereits die Vorgängerregierung hatte sich mit dem Thema befasst. Im Zentrum der aktuellen Diskussion steht die Wahl zwischen zwei Umsetzungsmodellen. Die Baubranche wünscht sich eine sogenannte Opt-out-Variante, bei der der vereinfachte Gebäudetyp E automatisch als neuer Standard gelten würde, sofern vertraglich nichts anderes vereinbart wird.

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Dagegen regt sich jedoch juristischer Widerstand. Bei einer offiziellen Anhörung ergab sich eine klare Präferenz für eine Opt-in-Lösung, nach welcher der Gebäudetyp E nur bei einer expliziten vorherigen Einigung zwischen den Vertragsparteien Anwendung findet.

Auch der Bundesgerichtshof übt deutliche Kritik am Opt-out-Modell. Das oberste Gericht sieht darin einen gravierenden Eingriff in die Vertragsfreiheit, hält diesen Ansatz für strikt abzulehnen und verweist zudem auf einen Widerspruch zum bestehenden Verbraucherschutz.

Geteilte Haltung unter den Bundesländern

Auch im föderalen Gefüge herrscht noch kein vollständiger Konsens über den Weg zur Deregulierung. Angaben aus dem Bundesjustizministerium zufolge sprechen sich aktuell neun Bundesländer für das Opt-in-Verfahren aus, während fünf Länder die Opt-out-Variante befürworten. Nordrhein-Westfalen zeigt sich in dieser Frage intern gespalten, während sich Niedersachsen bislang noch nicht festgelegt hat.

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Sollte das Vorhaben die parlamentarischen Hürden nach einem Kabinettsbeschluss planmäßig nehmen, wird es bis zur praktischen Anwendung dennoch etwas dauern. Nach derzeitigem Stand könnte die Neuregelung frühestens Mitte 2027 in Kraft treten.