Gebäudetyp E: ZIA fordert Opt-out statt Zustimmung jeder Baupartei

Der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) hat den Referentenentwurf des Bundesministeriums der Justiz und für Verbraucherschutz (BMJV) zur Einführung des sogenannten Gebäudetyps E scharf kritisiert. In seiner Stellungnahme bemängelt der Spitzenverband, der nach eigenen Angaben mehr als 30 Verbände und rund 37.000 Unternehmen repräsentiert, dass die Pläne der Bundesregierung deutlich hinter dem eigenen Anspruch zurückblieben.

Streit um gesetzliche Regelvermutung und Dokumentationspflichten

Im Zentrum der Verbandskritik steht das im Entwurf vorgesehene Opt-in-Modell. Nach diesem Entwurf soll das vereinfachte Bauen nach dem Gebäudetyp E nur dann greifen, wenn dies zwischen den Bauparteien ausdrücklich vereinbart wird. ZIA-Hauptgeschäftsführerin Aygül Özkan forderte, dass der Gebäudetyp E stattdessen zum gesetzlichen Regelfall werden müsse.

Andernfalls drohe das Vorhaben eine erklärungsbedürftige Ausnahme zu bleiben, statt einfaches Bauen zu etablieren. Das gegenwärtige Modell schaffe ein komplexes und haftungsanfälliges Sonderregime. Der Verband verlangt daher ein Opt-out-System, bei dem Standards über das Basisniveau hinaus nur freiwillig und ohne zusätzliche Begründungs- oder Nachweispflichten vereinbart werden.

Zudem fordert der Verband, die im Entwurf enthaltene Pflicht zur Darstellung ersparter Kosten ersatzlos zu streichen. Eine solche Bezifferung sei in frühen Planungsphasen nicht belastbar und berge erhebliche Haftungsrisiken.

Um das Bauen, insbesondere auch bei seriellen und modularen Verfahren, bundesweit zu vereinfachen, brauche es zudem einheitliche Standards anstelle länderspezifischer Mindestvorgaben sowie eine gesetzliche Musterregelung für das Schallschutzniveau in Kauf- und Mietverhältnissen.

Der CDU/CSU-Baupolitiker Jan-Marco Luczak wies die Forderung nach einem Opt-out-Verfahren hingegen zurück. Ein solcher Ansatz werfe komplizierte Aufklärungsfragen auf und berge Dokumentationspflichten sowie Haftungsrisiken bezüglich eingesparter Kosten.

Geteilte Reaktionen in Wirtschaft und Verbänden

Unterstützung für eine bundeseinheitliche Lösung erhält die Immobilienwirtschaft vom Bundesverband Deutscher Fertigbau (BDF). Dessen Präsident Mathias Schäfer warnte davor, über unterschiedliche Technische Baubestimmungen 16 Sonderregime in den Ländern zu schaffen.

Der BDF forderte ebenfalls ein Opt-out-Modell und betonte, dass der Gebäudetyp E nur praxistauglich sei, wenn bundesweit derselbe zivilrechtliche Ausgangspunkt gelte. Eine Opt-in-Regelung werte das Vorhaben ab und riskiere, vereinfachtes Bauen als mindere Qualität darzustellen.

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Der Gesamtverband der Deutschen Versicherungswirtschaft (GDV) begrüßte das Gesetzesvorhaben grundsätzlich, mahnte jedoch eine gesetzliche Konkretisierung der Basisstandards an. Die stellvertretende Hauptgeschäftsführerin Anja Käfer-Rohrbach erklärte, unklare Standards führten zu komplexeren Verträgen und höheren Streit- sowie Haftungsrisiken für Planer und Bauunternehmen.

Der GDV verwies darauf, dass Statik und Brandschutz verbindlich blieben, während Schallschutz-Komfortstandards abgesenkt werden könnten. Pilotprojekte deuten laut Ministerium auf ein Einsparpotenzial bei den Bauwerkskosten von rund 10 bis 15 Prozent hin.

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Der Deutsche Anwaltverein sowie der Deutsche Mieterbund (DMB) unterstützen hingegen den Opt-in-Ansatz des Ministeriums. DMB-Bundesdirektor Florian Becker lehnte eine automatische Absenkung der Standards ab und forderte verbindliche Regelungen zur Weitergabe erzielter Einsparungen an die Mieter sowie Mietobergrenzen für Wohnungen nach Basisstandard.

Zur Begründung verwies der Verband auf deutliche Kostensteigerungen: In Metropolregionen seien die Neubauwohnungsmieten in den vergangenen zehn Jahren um mehr als 70 Prozent gestiegen, in Groß- und Universitätsstädten um 50 bis 60 Prozent.

Rund 10 Prozent aller Mieterhaushalte zahlten mehr als 40 Prozent ihres Nettoeinkommens für Miete, bei einkommensarmen Haushalten liege der Anteil bei 35 Prozent.

Mehrere Fachverbände der Gebäudetechnik, darunter der VDKF, FGK, BTGA, der RLT Herstellerverband und der VDMA ALT, forderten in einer gemeinsamen Stellungnahme, technische Mindestanforderungen nicht pauschal zu senken und die Rechtssicherheit über die gesamte Leistungskette sicherzustellen.

Das BMJV hatte den Referentenentwurf am 26. Oktober 2026 an Länder und Fachkreise versendet. Die Frist zur Abgabe von Stellungnahmen endete am 9. November 2026. Ein Inkrafttreten der Neuregelung ist frühestens für Mitte 2027 vorgesehen.