Geerbte Immobilien: 247.000 Euro Steuer zeigen die Risiken für Erben

Die steuerliche Behandlung von geerbten Immobilien stellt Hinterbliebene regelmäßig vor erhebliche Herausforderungen. Wie Branchenexperten betonen, gestaltet sich die Erbschaftsteuererklärung bei Immobilienbesitz besonders komplex. Häufige Fehler bei der Wertermittlung sowie Unkenntnis über gesetzliche Fristen und Mitteilungspflichten können für Erben gravierende finanzielle und rechtliche Konsequenzen nach sich ziehen.

Ein weit verbreiteter Irrtum betrifft die Pflichten gegenüber den Behörden. Fachanwälte für Erbrecht und Steuerberater weisen darauf hin, dass viele Erben fälschlicherweise annehmen, die Finanzämter würden automatisch vollumfänglich über einen Nachlass informiert.

Zwar muss nicht in jedem Erbfall zwingend eine vollständige Erbschaftsteuererklärung eingereicht werden, die Anzeige der Erbschaft beim zuständigen Finanzamt ist jedoch gesetzlich vorgeschrieben. Wer diese Meldung versäumt, riskiert im schlimmsten Fall Vorwürfe der Steuerhinterziehung.

Feste Freibeträge und die Herausforderung der Wertermittlung

Besonders fehleranfällig ist die Deklaration von Grundstücken und Gebäuden. Die Erbschaft- und Schenkungsteuer unterscheidet drei Steuerklassen, an denen sich die persönlichen Freibeträge orientieren.

Während Ehegatten ein Freibetrag von 500.000 Euro zusteht, liegt dieser bei Übertragungen von jedem Elternteil an Kinder bei 400.000 Euro. Für Enkel gilt regulär ein Freibetrag von 200.000 Euro. Dieser kann sich im Einzelfall auf bis zu 400.000 Euro verdoppeln, falls das vermittelnde Elternteil bereits vorverstorben ist.

Welche steuerliche Belastung entstehen kann, zeigt sich bei größeren Vermögenswerten: In einem Fall erbte eine 23-jährige Erbin von ihrer Großmutter zwei Immobilien sowie rund 480.000 Euro bei einem geschätzten Gesamtwert des Nachlasses von rund 1,7 Millionen Euro.

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Nach Abzug der Freibeträge fielen für die Erbin rund 247.000 Euro an Erbschaftsteuer an, ergänzt durch rund 3.000 Euro für juristische und notarielle Beratung.

Ein Einfamilienhaus in Baden-Baden wurde 2024 für rund 600.000 Euro veräußert, während ein Mehrfamilienhaus in Rastatt mit vier vermieteten Einheiten behalten wurde und monatlich rund 3.500 Euro Mieteinnahmen erbringt. Nach Angaben des Statistischen Bundesamts wurden im Jahr 2024 knapp 136.000 steuerpflichtige Erbschaftsfälle erfasst.

Unsicherheit durch anhängige Verfassungsprüfung

Zusätzliche Brisanz erhält das Thema durch die aktuelle Rechtslage. Das Bundesverfassungsgericht prüft erneut die Verfassungsmäßigkeit der Erbschaft- und Schenkungsteuer in zwei Verfahren, zu denen am 12.10. und 13.10.2026 mündliche Verhandlungen stattfanden.

Gegenstand der verfassungsrechtlichen Prüfung sind unter anderem die seit Jahren unveränderten Freibeträge, die Methoden zur Bewertung von Immobilien sowie die steuerliche Begünstigung von Betriebsvermögen, dessen Übertragung unter bestimmten Voraussetzungen steuerfrei bleiben kann. Eine gerichtliche Entscheidung wird im Frühjahr 2027 erwartet.

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Aus Sorge vor möglichen steuerlichen Verschärfungen verzeichnen juristische Kanzleien eine Zunahme vorweggenommener Erbfolgen, darunter vermehrt Schenkungen an Minderjährige. Fachleute merken hierbei an, dass sich solche Übertragungen je nach Alter der Begünstigten und Vermögensart oft komplizierter gestalten als zunächst angenommen.

Auch innerhalb von Erbengemeinschaften drohen Risiken: Können sich Miterben über die Verwertung einer Nachlassimmobilie nicht verständigen, mündet der Konflikt häufig in eine Teilungsversteigerung, die beträchtliche Einbußen bedeuten kann.

Zudem gelten für die Ausschlagung eines Nachlasses strikte Fristen. Sie beträgt in der Regel sechs Wochen ab Kenntnis des Erbfalls und verlängert sich bei Auslandswohnsitz auf sechs Monate; ein Fristversäumnis gilt automatisch als vollständige Annahme des Erbes samt möglicher Schulden.