Groner Landstraße: Warmwasser muss trotz sechsstelliger Rückstände zurückkehren

Das Verwaltungsgericht Göttingen hat den Eilantrag einer Eigentümergemeinschaft gegen eine behördliche Verfügung zur Wiederherstellung der Warmwasserversorgung abgelehnt.

Trotz aufgelaufener Zahlungsrückstände im sechsstelligen Bereich muss die Eigentümergemeinschaft der Wohnanlage an der Groner Landstraße 9, 9A und 9B die Versorgung der Bewohner umgehend wieder gewährleisten. Das Gericht wies den Antrag im Verfahren des vorläufigen Rechtsschutzes am 10. November 2026 zurück (Aktenzeichen 1 B 323/26).

Auslöser des behördlichen Einschreitens war eine Maßnahme der Stadtwerke Göttingen. Der Energieversorger hatte im August die Fernwärme für den Gebäudekomplex wegen erheblicher Zahlungsrückstände abgestellt. In der Folge erließ die Stadt Göttingen eine ordnungsrechtliche Verfügung auf Grundlage des Niedersächsischen Wohnraumschutzgesetzes, das seit 2021 in Kraft ist.

Die Stadt verpflichtete die Wohnungseigentümergemeinschaft darin zur Sicherstellung der Warmwasserversorgung. Zugleich setzte die Verwaltung der Eigentümergemeinschaft eine Frist bis zum 15. November 2026, ordnete die sofortige Vollziehung an und drohte Zwangsmittel an. Der Nachweis über die Erfüllung der Auflage muss bis zum 16. November 2026 erbracht werden.

Sozialbindung des Eigentums wiegt schwerer als Mietausfälle

Gegen diese Verfügung setzte sich die Eigentümergemeinschaft juristisch zur Wehr. Sie berief sich vor Gericht unter anderem auf zivilrechtliche Zurückbehaltungsrechte angesichts der massiven Mietschulden. Zudem argumentierten die Eigentümer damit, dass den Bewohnern als Übergangslösung mobile Radiatoren zur Verfügung gestellt worden seien.

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Dieser Argumentation folgte die zuständige Kammer des Verwaltungsgerichts Göttingen nicht. Nach Auffassung des Gerichts gehört eine funktionierende Warmwasserversorgung grundlegend zu den nutzbaren sanitären Anlagen sowie zu einer angemessenen Heizenergieversorgung eines Wohngebäudes. Das Bereitstellen mobiler Radiatoren stelle rechtlich keinen zulässigen Ersatz für eine reguläre Versorgung dar.

Die Richter stützten ihre Entscheidung maßgeblich auf die im Grundgesetz verankerte Sozialbindung des Eigentums nach Artikel 14 Absatz 2 des Grundgesetzes. Das Wohl der Allgemeinheit und der Schutz der Bewohner vor unzumutbaren Wohnverhältnissen überwögen in diesem Fall die wirtschaftlichen Belange der Eigentümergemeinschaft, selbst wenn dieser erhebliche Mietausfälle entstanden seien.

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Rechtsmittel vor dem Oberverwaltungsgericht möglich

Die gerichtliche Entscheidung ist noch nicht rechtskräftig. Der Eigentümergemeinschaft der Groner Landstraße steht das Rechtsmittel der Beschwerde offen, über die das Niedersächsische Oberverwaltungsgericht in Lüneburg zu entscheiden hätte.

Parallel zu dem Eilverfahren ist in der Hauptsache zudem weiterhin eine Klage unter dem Aktenzeichen 1 A 322/26 anhängig. Solange die gerichtliche Anordnung jedoch Bestand hat, bleibt die Eigentümergemeinschaft verpflichtet, die Warmwasserversorgung innerhalb der von der Stadt gesetzten Frist wiederherzustellen.