Hamburg verschärft Regeln für Ferienwohnungen massiv

Die Bürgerschaft hat das Wohnraumschutzgesetz deutlich verschärft.

Kern der Reform: Die genehmigungsfreie Kurzzeitvermietung ist künftig auf maximal acht Wochen pro Kalenderjahr begrenzt. Wer seine Wohnung länger an Touristen vermieten will, braucht eine Genehmigung. Die alte Bagatellgrenze, die eine unbegrenzte Vermietung von bis zu 50 Prozent der Wohnfläche erlaubte, fällt komplett weg. Damit schließt der Senat ein großes Schlupfloch.

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Gebühren schießen in die Höhe

Die Behörden erhöhen den Druck auf illegale Anbieter massiv. Wer eine Wohnung trotz Löschungsaufforderung weiter inseriert, zahlt künftig 120 Euro pro Inserat – ein Anstieg von 45 Prozent. Bei größeren Portfolios können bis zu 1.300 Euro fällig werden.

Finanzsenator Andreas Dressel betont: Es gehe nicht um zusätzliche Einnahmen, sondern um eine klare Lenkungswirkung. Das System der Wohnraumschutznummern macht jedes Inserat auf Plattformen wie Airbnb oder Booking.com nachvollziehbar. Die Ämter sehen sofort, wer hinter einem Angebot steckt und ob die acht Wochen bereits ausgeschöpft sind.

Brennpunkte in beliebten Stadtteilen

Die Zahlen zeigen die Dringlichkeit: Im Frühjahr 2025 waren in Hamburg offiziell 12.706 Ferienwohnungen gemeldet – ein Anstieg um fast 2.000 Einheiten in zwei Jahren. Besonders betroffen sind die Bezirke Eimsbüttel (über 3.100 Einheiten), Altona und Hamburg-Nord (jeweils rund 2.800). In Randbezirken wie Bergedorf oder Harburg spielt das Phänomen mit unter 300 Wohnungen kaum eine Rolle.

Mieterschutzorganisationen fordern zusätzliches Personal für die Kontrollen. Die Bezirksämter führen bereits stichprobenartige Ortsbesichtigungen durch und befragen Touristen. Mit den neuen Regeln haben sie nun schärfere Sanktionsmöglichkeiten.

EU-Verordnung schließt letzte Lücken

Am 20. Mai 2026 tritt die EU-Verordnung 2024/1028 in Kraft. Sie zwingt Online-Plattformen zur Offenlegung detaillierter Buchungsdaten. Die Behörden erfahren dann genau, wie viele Gäste eine Wohnung tatsächlich beherbergt hat.

Bisher beriefen sich die Plattformen auf Datenschutz und Geschäftsgeheimnisse. Der automatisierte Datenaustausch macht einen lückenlosen Abgleich möglich. Die Aufklärungsquote bei Verstößen gegen die Acht-Wochen-Frist dürfte massiv steigen.

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Gemischte Reaktionen aus Branche und Politik

Hoteliers begrüßen die Angleichung der Wettbewerbsbedingungen. Ferienimmobilien-Anbieter warnen dagegen vor einem Imageverlust der Stadt. Die Verwaltung hält dagegen: Hamburg habe mit rund 15,9 Millionen Übernachtungen (2023) ausreichend Hotels, Pensionen und Boardinghäuser.

Für den Immobilienmarkt erwarten Beobachter, dass viele Wohnungen zurück in den regulären Mietmarkt fließen. Das Geschäftsmodell der Kurzzeitvermietung dürfte sich für viele Anbieter nicht mehr rechnen.

Was bringt die Zukunft?

Die kommenden Monate werden eine Phase der Marktbereinigung einläuten. Die Kombination aus Landesrecht und EU-Verordnung lässt kaum noch Spielraum für unregistrierte Angebote. Die Stadt plant koordinierte Kontrollwellen in den am stärksten betroffenen Quartieren.

Ob die Maßnahmen das Mietpreisniveau in den Trendstadtteilen spürbar senken, bleibt abzuwarten. Klar ist: Die Zeit der weitgehend unregulierten Apartment-Vermietung in Hamburg ist vorbei. Andere Großstädte wie Berlin und München beobachten die Entwicklung genau – und könnten bald ähnliche Regeln einführen.

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