Heimstaden stoppt Kapitalzufluss: Berlin gilt wegen Enteignungsplänen als nicht investierbar

Der schwedische Wohnungskonzern Heimstaden Bostad hält frisches Kapital für Deutschland zurück und stuft das Land angesichts der Berliner Pläne zur Vergesellschaftung großer Immobilienbestände als nicht mehr investierbar ein.

Solange der Berliner Senat die Enteignung großer Wohnungsunternehmen verfolge, werde es keinen neuen Kapitalzufluss in den deutschen Markt geben, erklärte Co-Chief-Executive-Officer Christian Fladeland. Zugleich halte er eine tatsächliche Umsetzung der Pläne für sehr unwahrscheinlich und verwies auf eine mögliche Klärung durch Gerichte oder auf Bundesebene.

Die Ankündigungen aus der Hauptstadt belasten das schwedische Unternehmen spürbar. Heimstaden besitzt in Berlin rund 20.000 Wohnungen mit einem geschätzten Gesamtwert von etwa 5 Mrd. Euro, was rund 15 Prozent des gesamten Konzernportfolios ausmacht.

Nach Berechnungen des Unternehmens könnte das Vorhaben etwa die Hälfte dieses Berliner Bestands treffen, was einem Volumen von rund 2,5 Mrd. Euro entspricht.

Sollte eine gesetzliche Entschädigung lediglich bei 60 Prozent des Marktwerts liegen, drohe Heimstaden ein Verlust von rund 1 Mrd. Euro auf die Berliner Liegenschaften. Am Kapitalmarkt sorgte die Entwicklung bereits für Druck: Die Hybridanleihe von Heimstaden fiel von rund 98 Cent im August auf 82,5 Cent.

Berliner Fahrplan und betroffene Wohnungskonzerne

Das Vorhaben des Landes Berlin sieht vor, Bestände von Immobilieneigentümern mit mehr als 10.000 Wohneinheiten zu enteignen, wobei den Unternehmen ein Selbstbehalt von 10.000 Wohnungen zugestanden werden soll. Der parlamentarische Zeitplan sieht vor, dass das Abgeordnetenhaus das entsprechende Gesetz im Jahr 2028 verabschiedet. Die eigentlichen Enteignungen sollen nach diesem Plan ab 2029 greifen.

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Neben Heimstaden betrifft die Maßnahme auch andere große Konzerne der Branche, darunter Vonovia, Covivio und Grand City Properties. Insgesamt stehen rund 150.000 Wohnungen im Raum.

Analysten werten die Pläne mit gemischten Erwartungen: Barclays-Analyst Paul May hielt in einer Notiz vom 19. Oktober fest, dass das Vorhaben zwar langsamer und kleiner ausfalle als vorangegangene Entwürfe, das Risiko für Investoren jedoch real bleibe.

Bloomberg-Intelligence-Analystin Tolu Alamutu stufte eine Enteignung zwar als unwahrscheinlich ein, verwies jedoch darauf, dass allein die anhaltende politische Debatte die Immobilienbewertungen senken und den finanziellen Handlungsspielraum der betroffenen Gesellschaften einschränken könne.

Gegenwind aus dem Bund und rechtliche Debatten

Auf bundespolitischer Ebene formiert sich Widerstand gegen die Berliner Bestrebungen. Bundesinnenminister Alexander Dobrindt stellte laut einem Bericht vom 25. Oktober 2026 die Eckpunkte eines Investitionsschutzgesetzes vor, das Vergesellschaftungen auf Landesebene deutlich erschweren soll.

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Der Bund plant darin drei Kernanforderungen: Eine Entschädigung dürfe ausschließlich zum vollen Verkehrswert auf Basis eines Gutachtens geleistet werden, die Zahlung müsse unmittelbar in bar erfolgen, und das Vorhaben müsse nachweislich als zwingendes letztes Mittel erforderlich sein.

Berechnungen des Verfassungsjuristen Matthias Herdegen beziffern die finanzielle Belastung für das Land Berlin bei einer Entschädigung zum vollen Verkehrswert auf etwa 24 bis 28 Mrd. Euro. Selbst eine auf 16 Mrd. Euro gedeckelte Summe entspräche bereits mehr als einem Drittel des Berliner Jahresbudgets.

Kritik an den Bundeseckpunkten kam von der Linken: Deren Sprecherin Caren Lay bezeichnete das vorgehen des Bundesinnenministers als juristisches Himmelfahrtskommando, während Parteichef Luigi Pantisano eine Verfassungsbeschwerde gegen die Gesetzesinitiative ankündigte.